已经网签[繁：籤]备案的期房烂尾

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？感谢邀请！去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎（拼音：zěn）么办？一般来[繁体：來]说，这种情况《繁：況》下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

我国1994年《城市房地产管理lǐ 法{fǎ}》规定，未依法登记领取权属证书的城chéng 市房地产不得转让。

根据这条法律规定，未取得房产证的城镇房地产不得（dé）转让，给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法[练：fǎ]律效力。

但2007年施行{xíng}的《物权法》对此进行了修正，将房产(繁：產)买卖的物权行为和债权行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的期房《拼音：fáng》买卖合同一般都是有效的，但[拼音：dàn]期房没办产权过户登记的话，产权不【练：bù】发生转移。

02、两部法律规定抵触的情况下，为什么得按物权法规定来(拼音：lái)？

大额商品交易，还是要吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比(练：bǐ)较大。

根据《立法{fǎ}法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特别法fǎ 优于一般法，法律优于法规。

因此，在期房买卖上，一般是以《拼音：yǐ》《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

实践中，通常采cǎi 用定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比{读：bǐ}如，房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条【pinyin：tiáo】件，等等。

这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并[拼音：bìng]依据双方签署的买卖合同，办理产《繁体：產》权过户手续。

这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上《练：shàng》一般都是没有问题。

02、签署买卖合同(繁：衕)模式

从各省高院汇《繁体：匯》编的案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然直播吧是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审[繁：審]判结论。

有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的（de）规定，否决了期房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性（xìng）存疑，存在风险。

多数的法院还是援引《物权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予直播吧以合理保（拼音：bǎo）护。

但依据“定[练：dìng]金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院【pinyin：yuàn】判决这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

01、对幸运飞艇卖方而言【pinyin：yán】

房子已经卖了，但还挂在自己名(拼音：míng)下，就会影响政策认定，会影响到其（练：qí）他房产的买(拼音：mǎi)卖和政策。

比如，卖（繁体：賣）其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不能享受到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临【pinyin：lín】较大的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想(读：xiǎng)等满5年、满2年之类的再过户；或者出台（读：tái）了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖【mài】方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买(繁体：買)方而言

风险还是蛮大的，主要是两类风（繁体：風）险：

⑴违约风险《繁：險》

就是房子涨价了，卖方不【练：bù】愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险[拼音：xiǎn]是存在的，也是很可能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。

⑵债(拼音：zhài)务风险

就是房子不能过户，还挂在[练：zài]卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存【拼音：cún】在得不到房子的风险。

因此(读：cǐ)，期房交易的话，对方双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

01、建议既办理定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保[练：bǎo]障

这《繁体：這》样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不【拼音：bù】管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容易被法院否（读：fǒu）定。

办理公证的目(pinyin：mù)的，在于增加第三【读：sān】方法[练：fǎ]律审查，给对方形成心理上的震慑力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的话，建议先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让(繁：讓)对方出资[繁：資]还款的条件下，才能正式交易

这样做的目的，上面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己《拼音：jǐ》的经济压力（lì）。

03、建议通过中介交易，增开云体育加第三（读：sān）方监督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方【pinyin：fāng】的监督和见证，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和{hé}监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时（繁体：時）间进行限制和明确约定

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭遇限(读：xiàn)售政（读：zhèng）策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行（xíng）约定。

05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行，不要收现金jīn

买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定金，还是房款，都dōu 通过银行卡账户进(繁：進)行，取证更简单，证明力也强。

06、交(jiāo)房时间也很重要

一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有【拼音：yǒu】都享有优先权。对卖方而言，款没有完全（读：quán）收到，房子先交出去[练：qù]了，就面临着交易主动权的丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。

07、如果能更名，那【nà】对双方而言，都是最好的

一般来说，契税发票未打（拼音：dǎ）印，契税未交，开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更名手{shǒu}续的。

能不能实现这个目标？就看（kàn）你们的本事了。

综[繁：綜]合全文：

期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约世界杯《繁体：約》的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。

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