泰【拼音：tài】国租房

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年{pinyin：nián}内以5300万美元的de 成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在《拼音：zài》美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁[繁体：賃]，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内nèi 21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓(繁体：謂)远播《拼音：bō》欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席[繁体：蓆]卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商【pinyin：shāng】即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线《繁：線》的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公{pinyin：gōng}John却是个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物《拼音：wù》业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业澳门金沙后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥(读：gē)某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。

John是“地标性建筑的翻新【拼音：xīn】和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家[繁体：傢]地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上{拼音：shàng}，让他在业界的影响[繁：響]力呈几何级数增长。

迄今为(繁体：爲)止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间(繁：間)数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国《繁体：國》家级地标性建筑，坐落在（练：zài）芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体建筑面积361467平{píng}方尺，一共22层。

为了纪念原址名称”London Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常著名的爵士shì 乐俱[拼音：jù]乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和{读：hé}改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内（繁体：內）部整体翻修后，升级成为高端精品酒店(拼音：diàn)，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项目IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问（繁：問），LondonHouse项(繁体：項)目的运作大获成功。

土地公认为，63%的IRR来源《读：yuán》于四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动(繁：動)，方能大有所为。无论是北美房地{dì}产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成（拼音：chéng）了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请【pinyin：qǐng】联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现（繁：現）代设计和原址本身的建筑特色。

由于旧址属于国家级地标建筑【繁体：築】，倍受公众瞩目mù ，团队需要承担颇多评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐【练：zuò】落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与（繁：與）旧址无缝隙融合。（见下【拼音：xià】图）

第二大挑战——项目运作《练：zuò》的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满[繁：滿]分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最《读：zuì》复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是【读：shì】Oxford Capital Group在商(pinyin：shāng)业地产改造细分市场中的关键[繁体：鍵]护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的澳门金沙增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产《繁：產》领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

- 选取具有税务（繁体：務）补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

- 预(繁体：預)估重建后物业的价值

- 锁定物业目标（繁：標）签订合同

- 向政府申请qǐng 翻修历史建筑的税务补助

- 政府批准税【繁体：稅】务补助款项

- 以项《繁体：項》目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业

- 以物业为抵押物申请银行的建筑贷（繁：貸）款

- 建筑【繁：築】工程

- 在酒店（练：diàn）竣工前后，锁定买家

- 竣工——酒（读：jiǔ）店开始营业

- 以远高(练：gāo)于市场价格出售酒《读：jiǔ》店资产（在sale-lease back模式下按cap rate对租金估值售价，达到售价预期)

Oxford Capital Group欣{xīn}然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的（pinyin：de）酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得《读：dé》，他带领了一支头部精兵。

论专世界杯业程度，John合作过的 LP 都属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构[繁：構]。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是业内（繁：內）顶尖的另类投资 (Alternative Investment) 机【练：jī】构，旗下管理~240亿美元的资产。

Oxford Capital Group合作过[繁体：過]的其他 LP 也不例外（最有名的【读：de】例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些 LP 利用《yòng》特定非主流市（shì）场的无效性，在低波动率的情况(kuàng)下产生绝对回报。

此外，由于资金的需(读：xū)求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制每个项目只有一【yī】个 LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也（读：yě）颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教育 LP 的时间(拼音：jiān)成本。另外，由于 LP 也是顶尖专业投资机构，在拿地(拼音：dì)，运营环节上，LP和（练：hé）Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模【pinyin：mó】式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：Oxford Capital Group的资本[练：běn]运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时(拼音：shí)，Oxford还能保持对于物《读：wù》业的控制力。短期内，不仅资金得{拼音：dé}以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什shén 么是 "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式。

资产购买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形式售卖酒店，通{pinyin：tōng}常情况下，资本化率[pinyin：lǜ]会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在【pinyin：zài】欧洲的酒店业运[繁：運]用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来[繁体：來]越[读：yuè]多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营者。

土地公浅析《读：xī》“出售-回租模式”的优势：

买方不仅获得固定收益，不负责日常经营，同时，享受土tǔ 地升值后，资产估值{pinyin：zhí}提升。

相当于买方购买一个，带有（pinyin：yǒu）看涨期权的，固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的水平出售《shòu》。

LondonHouse 3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨(hēng)，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了[繁：瞭]当时芝加哥酒店价格记录。

为什么LondonHouse售价《繁：價》如此高昂？

因为Oxfo开云体育rd Capital Group在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于(繁：於)市场水平。

由于资产价格= 资产回【练：huí】报率[拼音：lǜ]（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越高，资产《繁体：產》价格也越高。

这种模（pinyin：mó）式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。

国际买家不再为酒店运营烦恼，而本土卖家以此为卖《繁：賣》点，扩容了受众群【繁：羣】体的数量。

基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对《繁体：對》于“跨界买家”的吸引力。

虽[繁体：雖]然看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现(繁体：現)成的酒店管理团队。

抛开《繁体：開》表象看本质，其实购入了一种嵌入(练：rù)了长期看涨期权（享受土地增值{读：zhí}）的固定收益类产品。

另外，为了鼓励卖[繁：賣]方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中【拼音：zhōng】，Oxford Capital Group享有20%的利（练：lì）润分成。

但土地公(拼音：gōng)从另类退出模式的条款上(拼音：shàng)来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无追索权（繁体：權）的de 贷款(non-recourse)保护条款，承担的真{读：zhēn}实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对于买方来说，由于Oxford Capital Group可以提前终止租赁合约(繁体：約)，酒{jiǔ}店的经营不善shàn 则是更大的风险。

看完土地公原创极速赛车/北京赛车[繁体：創]案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得Oxford Capital Group的收益是否具有可复制性呢？

土地公个人认为【pinyin：wèi】没有。

这个项目的alpha主要源于买价的极度低估(拼音：gū)，也就是说他们作为开发商，买面(繁体：麪)粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标biāo 性建筑的选择范围窄，土地公[练：gōng]认为LondonHouse所实现的IRR在(pinyin：zài)未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底dǐ ，如果在价格上没有足够的安全垫加持《chí》，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试【练：shì】。

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