房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成
房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？
换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买[繁：買]一卖往往涉(练：shè)及多个买房人和卖房人，即连（繁：連）环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成。
换房时，常见风险有{读：yǒu}哪些？
换房中的时效风[繁：風]险
012
1. 付【拼音：fù】款时效
换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的(练：de)首付款。但在约定时间到期后，旧房《拼音：fáng》仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中[练：zhōng]体现，如下图：
购房合同关于中成交价格（拼音：gé）的内容
购房合同中关于【yú】首付款的内容
2. 交[jiāo]房时效
如果卖(拼音：mài)方没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。
因此，一定要澳门博彩明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必《拼音：bì》须落实到合同中。
购房合同中关于房屋交付[读：fù]的内容
3. 户口迁出时效(pinyin：xiào)
有可能房子已经买卖过好多次，以前房主{zhǔ}的户口还在里面迁不走，导(繁体：導)致买方户口无法迁入。
因此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免（读：miǎn）不必要的麻{pinyin：má}烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。
购房合同中关于迁户口的de 内容
换房（fáng）中的资金风险
02
1. 交易资金娱乐城安全问【wèn】题
从交易顺序来（繁：來）看，前世界杯后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 资金无法按时到位{pinyin：wèi}
连环（繁体：環）单交易资{pinyin：zī}金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。二手房交易过程中，利用买房的部分房【拼音：fáng】款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。
例如：小王近期打算换房，已交付定（dìng）金并且与卖家签署购房合同，合同中（练：zhōng）约定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出chū ，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉《练：lā》长的情况。在连环单交易中各环节的办理时间越【拼音：yuè】长会给整个交易带来很多不确定性。
例如【rú】，如果业主“卖一买一(pinyin：yī)”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致{繁：緻}原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长(繁：長)，但只有政策利好是不够的， “一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。
举个例lì 子：
刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某（练：mǒu）支付了1万定金。同日，刘某也通过《繁体：過》A中介签署了自己看好的位于[繁：於]海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。
纠纷产[繁：產]生：
签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审核[繁：覈]，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是（拼音：shì）将刘某告上法庭。
法院判决《繁体：決》：
1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经{繁：經}纪成交版）》
2.解除李某(练：mǒu)与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》
3.刘某于判决生效后十日内返还李某购《繁体澳门巴黎人：購》房款十九万元
4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间损失四万元。
换房(pinyin：fáng)中的违约风险
03
1. 卖方违约{繁：約}
卖房出现违约情形时，应在违约行为发（繁：發）生(读：shēng)之日(rì)起十五日内，以房屋总价的20%向买方支付违约金。
例如下列违约《繁：約》情形：
1）市场处于上行阶段，卖方想另卖高价，暂时不想卖(繁体：賣)房；
2）卖方所卖房屋属[繁：屬]于央产《繁体：產》房，无《繁：無》法办理上市或者办理周期过长，导致房屋无法交易；
3）房屋被查封或限制转让，导致买方无法（练：fǎ）取得房屋所有权；
4）卖方擅自提高交易价格或将房屋出{练：chū}售给第三方。
具体如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指（读：zhǐ）买方）
卖方违约情(读：qíng)形说明
2. 买方违约（繁：約）
买方出现违约情形时，应该在违约行为发生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违约金，买方已向卖方支付的全部【pinyin：bù】款项冲（繁：衝）抵违约金，多退少补。
例如(读：rú)下列违约情形：
1）市场比较低迷，房【pinyin：fáng】价有略微下降趋势，买家看上（练：shàng）了价格更低的房子，不《练：bù》想买房了。
2）提供的（拼音：de）证等购房所需材料不完整、不真实或无效，导致无《繁体：無》法办理过户手续[繁：續]；
具体如下图：买方违约情形说明（注：图【pinyin：tú】中甲方指卖方，乙方指买方）
买方违约情形《读：xíng》说明
政{读：zhèng}策风险
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先卖后买，新政策的出[开云体育拼音：chū]台容易影响购房能力。
举个例子：2015年8月14日晚，北京市住房和《练：hé》城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的《读：de》通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
也就是说，如果在这个时间之前卖掉房子想【pinyin：xiǎng】换通州房子{读：zi}的，就可能丧失了购房资质，造成换房不（pinyin：bù）成甚至违约。
再比如：2016年的“930新政”，调整了首付款额度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。这也（pinyin：yě）就意味着【pinyin：zhe】一套700万的二套非普通住宅，首付多了140万。
如何降低换房的风《繁：風》险？
换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换(繁：換)房者来说，各个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节都能顺利进行，才《繁体：纔》会使整个交易安全畅通完成。
1. 防备资金风险，保护资[繁体：資]金安全
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，相对来说，选择第二种方式，通过第三方的资金监管好似加(jiā)了把安全锁，能够更好的保障{pinyin：zhàng}资金jīn 安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 在合同上落实节点和《练：hé》时间
为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时[繁：時]间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。在约定上述内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展【pinyin：zhǎn】情况进行拟定《pinyin：dìng》，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要(pinyin：yào)及时听取经纪人的建议积极配合。
使用补充协议，将合同中不明确的合同[繁体：衕]条款进一步约定[读：dìng]，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦。
另外，签约时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及房款来源，同时售房以及购（繁：購）房尽可能选择同一家经纪机构进行，以便于掌控(kòng)连环单的履行进程。
3. 买房准备充足，寻找合适房【pinyin：fáng】源
换(拼音：huàn)房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要(练：yào)根据【练：jù】时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到[练：dào]合适的房屋户型。如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之(拼音：zhī)间都需要一定的消[练：xiāo]化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出【练：chū】抉择，将买卖之间的风险降到最小，将损失减到最小。
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