深圳2019年新房【练：fáng】开盘

2020年，深圳是个打新年吗？什么楼盘值得打新？打新这事，在深圳已是个显学。今年还在疫情期，我就在朋友圈提醒，说今年恐怕是个打新年。恐怕光明要集体进入打新。因为，当时有网友急着跟我说，玖龙台二手房，有业主竟然想卖7万

2020年，深圳是个打新年吗？什么楼盘值得打新？

今年还[繁：還]在疫情期，我就在朋友圈提醒，说今年恐怕是[pinyin：shì]个打新年。恐怕光明要集体进入打新。

因为，当【pinyin：dāng】时有网友急着跟我说，玖龙台二手房，有业主竟然想卖7万。一边是光明业主的期望太高了，一边是政府《读：fǔ》会严格限价光明在5万{练：wàn}多。

市梦价倒挂2万多，加上光明科学城、中大都落地了，中产们肯定（练：dìng）追捧啊！

可是，深圳置业者们实在，还是太热情了[繁体：瞭]。首进深圳的金融街的光明项目，直接（pinyin：jiē）1万个人登记，参与摇号，开创了深圳楼市新阶段。

加上宝安已经(繁：經)确定全区楼盘全部摇号，2020年深圳楼市购房方法从此被刷新，我们[拼音：men]需要新的“攻略”！

端午{练：wǔ}在即，大家伙都有点闲暇。恰好，深圳乐有家也整理了深圳新房分布地图。我想，正好借着乐有家的地图，给大家详细解构下，深圳打新这事该怎（zěn）么弄。

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官方说，深圳年内还有5万套新房要《练：yào》拿出来。似乎，大家伙买房是可以不用焦虑的。但是，供应总分区域，有的区域可能供（pinyin：gōng）应无忧，有的[pinyin：de]区域供应还是紧俏的。

深圳，西部的新房、二手房价格倒挂现象，更明显一点。所以【练：yǐ】，西部的摇号，会多一些。以光明金融街的万人摇开了个头，人们总是容《读：róng》易跟风，以为是新房就值得无脑买。

但是，芳姐在这里，还是要提醒下大家：哪怕2020是打新年，也是要谨慎去选择新房。并不是，每个新房都需要疯狂无脑入；并不是每个新房，都比二手房更值得买。

从供应的分布、价格的落差来说，最紧俏的，只是南山的中心区域、前海自贸《繁体：貿》区、宝安中{读：zhōng}心和宝【bǎo】城、沙井、光明、龙华。

这些地方的新{拼音：xīn}房，可能容易引发生万人摇的现象。（也真想建（拼音：jiàn）议zf，不要让楼盘全部摇号、引发全民焦灼，要合理缩小新房【pinyin：fáng】二手房价格倒挂差距，才能真正遏制楼市热度）。

而最容易被抢房迷惑的，是宝安、光明《pinyin：míng》2个地方。因为，宝安进行全区摇号，这会让置业者以为全部新房(读：fáng)都“房价倒挂”、“必（练：bì）须靠抢”。可能会导致供需矛盾本不算紧张的西乡、福永、松岗，也会出现蜂拥认筹的现象。

比如，在大空港区域的天福华府，一直销(繁体：銷)售不旺，作为卖了5年还在卖的一个楼盘，现在也突然被网友抢购了。哪《拼音：nǎ》怕是以前被嫌弃的户型，也因为面积不大、总价可控，而成为热销品。

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2020年，深圳还有5万套新房要入世。哪些会摇(繁体：搖)号{练：hào}？哪些紧俏？哪些值得打新？哪些值得买？后[拼音：hòu]面都分析下。

深圳发展，一路向西。西部的互联网、移动经济强一些【拼音：xiē】，其他产业基础也雄厚一些，人口也多一些，再加上前海自贸区、宝世界杯安中心区的概念，西部房价确实在高速路上。西部新房与二手房的倒挂情况更明显。

在《pinyin：zài》金融街1期之后，深圳最炽热的打新区是：高新南（华润城）、光明、沙井。光（读：guāng）鲜亮丽，都是科技中心（TBD）。

1、深圳，甚至全国土豪(读：háo)都期待的华润城4，是打新最炽热的选手。几乎次次都是排队，2019的摇号人数已经很超载(拼音：zài)。今年，依然会维持热度的。

个人预计（繁体：計）备案房价为12-15万左右，市场价在17-19万左右，预计价格落差3-5万左（拼音：zuǒ）右。因为华润城已经全国知名，又加上金融街的提前预热，我估计今年的中签率会比2019年还低。

2、沙井海岸城，蓄积了2年的(读：de)粉丝的热情，被期待很高。主要原因是南(拼音：nán)山海岸城Mall很成功《gōng》，楼盘地铁口，又加深圳外国语沙井分校的落定，三重吸引力加持，粉丝满满。

参考2019年沙井新房情况，个人预计备案价在5.5万左右。而周边位置最近，档《繁体：檔》次接近，但学位并未确定划入深外的博林君瑞价格在6万多。个[拼音：gè]人估计，人（拼音：rén）气可能会比金融街还饱满。

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宝bǎo 安的新房，似乎主要是在新安、福永。宝中、西乡都没什么供应[繁：應]了。说起来，今年是个12号线的打新年呢。

5号线地铁，把龙华、西丽、灵芝、赤湾带成了“主城区”的【练：de】价格；12号线地铁，也会把{读：bǎ}新安[pinyin：ān]、西乡带成主城区的价格的。

1、灵芝宏《pinyin：hóng》发新领域，这（繁：這）个楼盘之前提的人比较少。我也没想到今年就会推出。但是宏发品质、灵芝地段、优质学校大学区，就足够吸引了。

这些年，灵芝以一己之力，带着宝安老城翻天覆地改颜，样貌都不输[拼音：shū]给宝安中心区了。宝安中学一再中考摘冠，片区房价一路接力，周边差不多(练：duō)9-12万价格。个人估计新房备案价9-11万左右。

2、招商臻府，这是个很低调的楼盘，央企出品，户型靠（kào）谱。新安是宝安历(繁体：歷)史悠久的城区，教育一向都还不错。臻府学位算是宝安优质二梯队。

周边二手房【练：fáng】，旧一点的5万多，品质《繁体：質》好一些的6、7万。但是挨最近的新房中粮大悦城在9-10万。个人估计臻府备案价可能8-9万，带装修。

虽然表面倒挂价差不大，而且招商刻意（练：yì）低调，但是片区新房供应量很少，与灵芝板块价格落差很大，加上招商的号[繁：號]召力，摇号也是要凭手气的。

3、上合花园，也是个{练：gè}位置比楼盘更知名的情[拼音：qíng]况。临近宝安公园，在中洲花园后面。本来离5号线灵芝站就不远，将来离12号线上川《pinyin：chuān》站更近。

周边【pinyin：biān】，以老社区、城（读：chéng）中村为主，学校不够突出，房价5万左右为主。但是，1、2公立之内就有中洲、华联这种10-12万的新房。

个人预计备案价跟招商臻府、宏发新领域差不多，9-10万左右。排【pái】队热情可能比这2个楼盘弱一些，但是{读：shì}如果户型不错吸引力还是会很好。

4、尖岗山壹yī 号花园，额，豪宅区里的人间房，据说79-136平的户型。我不知道我为什么把这个房放进来，如果不是宝安全区都要摇号，这个盘未必成为“打新主力”。不是项目好不好，而是尖岗山的豪宅印象让很多刚需想不到关注(拼音：zhù)这。

项目在[拼音：zài]尖岗山外围，道路交通还比较方便，有宝安中学集团的附属外国语，虽然是新开的，但(读：dàn)是牌子已经可以了。离地铁兴东站700多米。这几年，5号（繁体：號）线路过的西丽、宝安、前海、龙华，都是全市领涨。

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沙井，真的是太紧{繁体：緊}俏的节奏。沙井惹人瞩目[pinyin：mù]，除（pinyin：chú）了海洋新城的规划，除了11号线是快线地铁40分钟到高新区，还跟沙井的纯住楼盘供应少，本地人口多有关。

沙井，是个供需紧张导致的【读：de】“盘盘旺”的地方。

海(pinyin：hǎi)岸城是今年沙井最【zuì】被（pinyin：bèi）期待的楼盘，但是华强城、中熙珑湾依然会很吸引人。

华强城是大新盘的加推项目，地铁口、新名校附校、大盘，一直最吸引南山科技园码农(nóng)。今年的新推房源，都一概会[繁体：會]是“摇号”，想买的，一定要提前做好准备！

今年，沙井的明星是中熙（拼音：xī）珑湾，有约1230套左右的90平米以《练：yǐ》内的住宅，今年入市的可能700多套。自带幼儿园、小学。占地规模较大，会形成一个新型街区

周边房fáng 价已接近6万。但是，今年沙井的备案价肯定还是5万多。

清平华府也是个纯新项目，离地铁后亭站800多米，周《繁体：週》边的华侨城云亭5万多，临近的(读：de)沙【练：shā】井地铁站周边都6万多了。总之，因为身在沙井，这个摇号肯定也是粉丝多多！

在清平华府附近，还有个嘉富新禧项目（上图名蓝桥晓筑），能提供800多（拼音：duō）套住宅。离地铁远300多米。跟清平华府一起共享清平实验学校学区。隔不远还有【读：yǒu】华润740万建面巨无霸！

沙井的11号地铁直达(繁：達)宝中、前海、深圳湾、高新南、车公庙，最大效率地解决了(拼音：le)新兴行业、高科技行业的通勤。想买沙井的，一定《练：dìng》提前做好功课，有备无患。

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摇号，前提是供应有限，新[xīn]房二手房价格倒dào 挂明显。去年，深圳市内主要是前海、高新区、香蜜湖在打新。新房都是10万左右，而位(拼音：wèi)置又是深圳最核心。

今年，市内最确定会打新的是华润城4。但是，因为前海、香{拼音：xiāng娱乐城}蜜湖并没有新房，打新情况会缓解下。但是，再缓解，依然要看价格。

我们来看南山世界杯的新房，主要供应在赤湾、南油[练：yóu]、南头、华侨城、西丽。这些板块，都是南山正在蝶变、价值重估的区域。

但是，他们的房价，倒倒挂并没那么严重。备案价极有可《读：kě》能在（拼音：zài）9-13万之间，二手房价在7-12万为主。虽然有限价的福利，但是没有那么地刺激人。

所以，估计认筹没那么紧张。但《dàn》是，我认为这些房子大体都值得买。

因为，过去3年，除了华侨城，赤湾、南油、南头、西丽都是shì 深圳价格重构明显。因为科技、城市中心带[繁体：帶]来片区升级。这个趋势，还要持续几年。所以，还值得买。

华侨城，也是深圳的经典豪宅{练：zhái}区。虽然不是领涨板块，但是如果备案价在15以内，性价比还是很突出的【读：de】。

今年，福田的供应都不在CBD。除了天健天（pinyin：tiān）骄北庐，其他3个楼盘的板块[繁体：塊]的价格倒挂显现不严重。所以，估计天健天骄是很容易产生打新现象。

天健天骄的备案价，个人依然预估在10-13万左右，而景田二(èr)手房价格已经很美丽(lì)了。再加上学位加持，景田大旧改，临近香蜜湖，地铁也方便，福田新房少，这个盘不缺客[读：kè]。

罗湖今年供应量很断档的。最大推盘量是银湖的华润银湖蓝山，因为有新学校在建，在深圳人爱传名校的癖【读：pǐ】好下，这个楼盘销售是肯定没问题。学[xué]校情况，确定了这个盘会不会摇号。

蔡屋围项目只有20多套房，如果是非回迁房，大概率要摇号。东方风雅是在莲【繁：蓮】塘，有8号线在建，只有144套，销售是没有任何压力的。罗【繁体：羅】湖东供应太少，如果认筹人多，可能也得摇。

额，在这节插一下龙华。因为龙华真的很近[拼音：jìn]福田区！

其实，今年龙华的开发商《练：shāng》也都很紧张。在一个打新的年代，每个开发商都希《读：xī》望自己的楼[繁：樓]盘低调，安静卖房。

龙华，目前会不会“盘盘摇”，目前还没十分的迹象。主要是(shì)上塘、龙华2个地铁站周边的新房，没有比[读：bǐ]二手便（拼音：biàn）宜太多。

但是，龙光玖悦台、中海龙华、水榭公馆等地铁物业，依然会受到关注。红山不带高级中学小区的二手房，也已经逼近9万了，估计玖悦澳门威尼斯人台备案价在8-9万多【练：duō】。上塘普通新房备案价在7-8万多。

但是中（pinyin：zhōng）海上塘限价7万多，比二手房要便宜1万多。中海很具备摇号潜质。

想要龙华不盘盘【练：pán】摇，zf目前定价要极有策略。我个人觉得，限价向上松弛个5000左右，老百姓就觉得新房没比二手房俏太多，热[繁：熱]情容易稍缓解。

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深圳西热东静，真是个[拼音：gè]奇葩现象。

论人居、论产业、论地铁、论学校，东部一点也不差。但是，这两年东部确实理性【拼音：xìng】盖住了狂热，东部房价很平稳【繁体：穩】。平稳，就是zf稀饭的。

除了金融街，光《guāng》明今年楼盘几乎也是“盘盘摇”的节奏。

光明中心区的电建、百晟、中海，配套几乎共享(拼音：xiǎng)，很多都分享(读：xiǎng)了深实验的学位，每个都有摇号的潜质。估计价格《读：gé》很可能在5.1-5.5左右，而片区的玖龙台的业主分分钟希望自己梦价进7。

坪山，已经是东部最耀眼的星。区位规划，下一代产业，地铁涌入，都不亚于光明。但是，坪山的房(拼音：fáng)价在2016跑地比较突出以后，最近2年也是稳定为主。房价【jià】比较稳，但是走量是很快的，新房大多数比较好卖。

坪山的新房，比龙岗的还俏一点。但是，应该也还不至于要摇号。按深圳轮动的规则，东部会有下一波。世界杯所以，赶（繁体：趕）不上西部的摇号，从容买坪山房挺好的。

从这个图，我们{练：men}也能看出，今年龙岗的供应都在东北部。因为龙岗的地铁，正在让《繁：讓》东北部【pinyin：bù】走上主流。大都市圈大都市圈，那是派龙岗去把东莞、惠州圈进来。

但是，布吉、横岗的新房，似乎也断档了。这就导致，刚需要不去龙岗东买新盘，要不去布吉、横岗、平湖买二手房。后续量(拼音：liàng)都会（繁：會）起来。

手快有，3.5-5万的地{练：dì}铁3号线、14号线、10号线的地铁口二手房，要《读：yào》速度的出手。

坂田新盘，可能也不多，在售的楼盘都在清尾盘了。被光明逼7的迫挟，坂田的6万真是良心价。今年10号线地铁通车，坂田、平湖[pinyin：hú]的房，真是且【读：qiě】买且珍惜，早买早安心。

否则，可（练：kě）能，年底行情就不一样了。

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