物业能耗费怎么算的（de）

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小区能耗费的计算方法？

每月{yuè}计算公式：

已入住每[拼音：měi]户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数 (小区空置户数×70%)

如何计算，物业管理费的成本？

物业管理(lǐ)费单价＝所有费用的总和÷参加测算

2. 列【pinyin：liè】举法测算

2.1人工《读：gōng》费用的测算

2.1.1.组织架构的(拼音：de)确定

2.1.2. 人工费用的测（繁体：測）算

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费[fèi]用的测算。物业（繁体：業）管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其《读：qí》它。

2.1.3. 工资的测算（单位：元(读：yuán)/月）

根据确定的组织架构，按照公{gōng}司《薪金福利标准》的规定进行人员工《练：gōng》资的测(cè)算。

人员工资构成表单位：元《练：yuán》

序号 名称 工资标准 人数 工资金额（月）1 经理 工资标准×人数2 经理助理 工资标准×人数3 行政管理人员 工资标准×人（练：rén）数 技术、维修人员 工资标准×人数5 保安人员 工资标准×人数6 保洁人员 工资标准×人数7 绿化人员 工资标准×人数(拼音：shù)8 其他人员 工资标准×人数 合计

2.1.4. 奖（读：jiǎng）金及双薪（单位：元/月）

根据确定的组织架【拼音：jià】构，按照公司《薪金福利标准》的规定(dìng)进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利lì 标准》的规定进行补[繁体：補]贴、过节费、上下班交通《读：tōng》补贴测算。

2.2. 行政费用的【拼音：de】测算（单位：元/月）

2.2.1. 低（dī）值易耗品购置费用。

2.2.2. 管理处[繁：處]办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水[读：shuǐ]）：

使【shǐ】用水费金(拼音：jīn)额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

电费根据管理处的照明、空调、办(繁体：辦)公设备配置的情况：

照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公[练：gōng]设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时(繁体：時)单位）×电费收费标准

2.2.3.办公设《繁体：設》备维护费用。

主要指《读：zhǐ》复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

2.2.4. 通讯[xùn]费。

物业管理《pinyin：lǐ》所需的通讯费用，其《练：qí》中包括(读：kuò)：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用。

2.2.5. 公干车辆费[繁：費]。

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外【练：wài】出办事的车辆费用。

2.2.6. 交际应酬（pinyin：chóu）费。

2.2.7. 电脑维护费用(拼音：yòng)。

根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护【练：hù】费[繁体：費]，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。

2.2.8. 报【练：bào】刊资料费。

因管理需要订购的资《繁体：資》料、书籍、报刊、杂志等费用。

2.2.9. 咨（繁体：諮）询及诉讼费。

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖{拼音：tuō}欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

2.3. 财产{pinyin：chǎn}费用的测算（单位：元/月）

2.3.1. 折(繁：摺)旧费用

管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元【读：yuán】以上，使用年限超过一（拼音：yī）年），按使用年限进行折旧。

固《练：gù》定(读：dìng)资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

清洁绿化工具：洗地《pinyin：dì》机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用yòng 年限÷12月

2.3.2.资产的摊(繁体：攤)销

管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合（繁：閤）同期限进行分摊。

开办[繁：辦]费主要包括：前期购置的办【练：bàn】公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期《pinyin：qī》限÷12月

2.3.3. 固定[读：dìng]资产的修理费

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修《繁体：脩》理费。

2.3.4. 员工宿舍租金（地产提[pinyin：tí]供宿舍，此项费用不计）。

2.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保（拼音：bǎo）险）。

保【练：bǎo】险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保bǎo 险受惠物业的总面积

购买保险是业主及物业【yè】管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理(pinyin：lǐ)资（繁：資）格。

2.4. 物料liào 消耗的测算（单位：元/月）

2.4.1.服装费的测（繁体：測）算（单位：元/月）。

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表单位：元《练：yuán》

序号 名称 服装成本 人数 服装费用（月）1 经理 服装成{练：chéng}本×人数÷使用月份2 行政管理人员《繁：員》 服装成本×人数÷使用月份3 技术、维修【pinyin：xiū】人员 服装成本×人数÷使用月份4 保安管理人员 服装成本×人数÷使用月份5 保洁

2.4.2. 保{读：bǎo}洁物料消耗。

根据物业管理所需配置的保洁材{cái}料（可参[繁体：蔘]考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

保洁材料分摊明细表单位：元{pinyin：yuán}

名称 用途 单位 单价 月均消耗数量 月均消耗金额 备注玻璃刮刀 清qīng 洁玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根据所管小区的需[pinyin：xū]要，按照实际配置情况及使用年限（pinyin：xiàn）进行测算。

2.4.3. 环境、绿化(huà)物料消耗。

根据澳门博彩物业管理的绿化面积及绿[繁体：綠]化品种，按养护的需要测算材料的消耗，包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

2.4.4. 物业维修(xiū)物料消耗。

根据小区配置的设施、设(繁体：設)备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行[拼音：xíng]维修物料消耗的{练：de}测算（可参考下表的测算方法）。

物业维修物料分（pinyin：fēn）摊表单位：元

序号 项目 测算依据 费用构成 备注1.公共设施的维修养护 护栏、围(繁：圍)墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌(拼音：pái)、指示牌的制(繁体：製)作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料（练：liào）。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

2 .供《读：gōng》配电系统 变压器发电机 变压器、高压设备维修保养材料。发电（繁：電）机运行保养材料费、油(拼音：yóu)费

3.照明系统 楼道、走廊、电梯《练：tī》厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节《繁：節》能灯、灯座、感应开[繁体：開]关材料费

4.消防系统 防排烟通{拼音：tōng}风设施、烟感《pinyin：gǎn》、温感探头(繁体：頭)，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5.给排水系统 生活供水变频泵潜水泵 变频泵、潜水泵(拼音：bèng)维《繁：維》修材料费，管道阀门维修材料费

6.防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动(繁体：動)柜、闭路监控系统、红外《wài》线周界防越系统的维修养护。 每年维修材料费

7.水景娱乐《繁：樂》设施 维护材料费

8.空调及采《繁：採》暖

2.5. 小区公共费用的测算（单位：元【拼音：yuán】/月）

2.5.1.公（pinyin：gōng）共电费

根据小区设施、设备的清单[繁体：單]，按照设备的功率[读：lǜ]、每天实际工作时间进行公共电费的(拼音：de)测算。

2.5.1.1. 电梯系统电[拼音：diàn]费

电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数[繁：數]）×电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温(繁：溫)等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

2.5.1.2. 公(拼音：gōng)共照明系统电费

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景(读：jǐng)观等所有照明系统的《读：de》电费：

公共照明系统电费＝照《zhào》明器具的功率×30天×相应照明电[繁：電]器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价《繁体：價》（元/度）

2.5.1.3. 供（gōng）配电系统电费。

变压器的电【diàn】费：各地供电（繁：電）收费政策可能会有差异，依各地供电部门(mén)的收费标准为准，或：

变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别） 超出基本电量的实际使用电(繁：電)量）×电费单价；变压器[拼音：qì]的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天

2.5.1.4. 消[pinyin：xiāo]防系统电费。

消防水泵（按每季度检修2.5小时计(繁体：計)算）＝消防水泵的数量×消[拼音：xiāo]防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

2.5.1.5.给排水系统电费(繁体：費)。

供水变频泵《拼音：bèng》、潜水泵使用(练：yòng)的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价

2.5.1.6.泳【读：yǒng】池系统电费。(收费泳池不计此项)

泳池系统电[繁体：電]费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

2.5.2. 公gōng 共水费（单位：元/月）

2.5.2.1.绿化水费{练：fèi}

根据小区绿化面积确定（如根据体[繁体：體]系要求：每月平均浇水15天[tiān]，每次浇水渗透土壤3公{gōng}分）：

绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费(繁：費)、加压费）

2.5.2.2. 清洁（繁：潔）用水

根据清洁面（繁：麪）积测算：

清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污《pinyin：wū》费、加压费）

2.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项【练：xiàng】）

根据泳{练：yǒng}池容积测算泳池水费：

泳池用水【shuǐ】＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单(dān)价（含排污【练：wū】费、加压费）

2.5.2.4. 小区景《pinyin：jǐng》观用水

根据小区景观的数量测(cè)算：

小区景观[拼音：guān]用水＝小区景观每天耗用水量(读：liàng)×30天×水费单价（含排污{wū}费、加压费）

2.5.3. 电梯运行费《繁：費》

电梯保养费[繁体：費]：每部电梯每月保养费单价的总和

如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量{liàng}电梯年检费：电梯每月年检费[fèi]＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月

2.5.4. 公共{练：gòng}设施养护费

根据小区配置的设施、设备的清单，按照【pinyin：zhào】设施、设备的使用寿命{练：mìng}及保bǎo 养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。

物《读：wù》业维修物料分摊表单位：元

序号 项目 测算依据《繁体：據》 费用构成 备注1.公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换 公共场所路面养护油漆、开云体育各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

2.供配电系统 变压器发电机 变[biàn]压器[读：qì]、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费（繁：費）、油费

3.照明系统 楼道、走廊、电梯厅【练：tīng】、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日{pinyin：rì}光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋《拼音：lín》头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防【练：fáng】泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5.给排水系统 生活[pinyin：huó]供水变频泵潜[繁：潛]水泵 变频泵、潜水泵维修材料《练：liào》费，管道阀门维修材料费

6.防盗，监控系统 消防信号柜【练：guì】、消防联动柜、闭路监(jiān)控系统、红外线周界防{pinyin：fáng}越系统的维修养护。 每年维修材料费

7.水景娱乐（繁体：樂）设施 维护材料费

8.澳门新葡京空调及（jí）采暖

2.5.5.社区《繁体：區》文化费用

根据小区的本年度社区文化计[繁体：計]划确定所需的费用。

2.5.6. 垃(读：lā)圾清运费

根据小区每天垃圾量确定《澳门巴黎人拼音：dìng》：

垃圾清运费＝垃圾量（桶《练：tǒng》）×收费单价

2.6.其【读：qí】它

2.6.1. 税金的测算（单位：元(读：yuán)/月）

按最新增值税计【jì】算

2.6.2. 管理酬《chóu》金的测算（单位：元/月）

按照(读：zhào)当地政府规定的比例计提管理酬金。

管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金《pinyin：jīn》提取比例

2.6.3.不可【读：kě】预见费用

该项费用按总支出的3%（参考值）计提

不可【pinyin：kě】预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3%

2.7.计(繁体：計)算各类物业管理费的收费标准

根据测算出的[de]总成本，按各类分摊管理面积，填写管理{拼音：lǐ}费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。

6.按成本比例经验[繁：驗]值分别计算各项目所分摊费用。

万科物业管理[pinyin：lǐ]成本构成比例经验值项目《mù》 人工费用 行政费用 财产费用 物料（练：liào）消耗 小区公共费用 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%

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