有些城市房产限购松绑了，对此你怎么看？先说一下，明年的房价绝无任何大涨可能。为什么这么说呢？自从菏泽12月18日宣布取消限售后，10天内6个城市“试水政策松绑”，珠海、广州、杭州、衡阳、合肥，有的真放松，有的炒作，有的放松后又撤销
有些城市房产限购松绑了，对此你怎么看？
先说一下，明年的房价绝无任何大涨可能。
为什么这么【pinyin：me】说呢？
自从菏泽12月18日宣布取（qǔ）消限售后，10天内6个城chéng 市“试水政策松绑”，珠海、广州、杭州、衡阳、合肥，有的真放松，有的炒作，有的放松后又撤（chè）销。
小编们前脚刚发新闻后脚就(读：jiù)忙着辟(繁：闢)谣，中介发朋友圈鼓吹房价上涨，投资客勒了勒裤腰带，蹦出来唱多。
房价又要涨(繁：漲)的消息搞得人心惶惶，想买娱乐城房的朋友祥林嫂式的碎碎念：“要不要买房、会不会大涨？”
其实，他们才不是想听我的(de)逻辑分析，
他们只想要一颗房价不会大涨的「定心丸{读：wán}」而已。
「定心丸」早就{拼音：jiù}有了，大会后，住建部【bù】再次重申「稳地价、稳房价、稳预期」、「坚持房住不炒」，不就是最权威的声明和保证吗？
一旦太在意某件事，大家的注意力就会被极具煽（拼音：shān）动性的假信息带（繁：帶）偏(拼音：piān)。以致于，忽略了最重要的部分。
所以，明年的世界杯房价绝无任何[读：hé]大涨可能。
但这(繁：這)句话，实在是100%没有营养的正确废话。
300多个城市的复杂性，哪里用一句话就能说(繁：說)明白。
即使是重点检测的70个大中城市，每【měi】一个城市也会有不同程度的调整。
为(wèi)了能粗浅的解释明年楼市变化的一些规律，以及我「不靠谱的结论」，
我选择最笨但是最有效果的（pinyin：de）方式——复盘2014年楼市。
与其空口无凭、长篇大论的意淫【pinyin：yín】房价趋势，
倒不如站在既成事实的{拼音：de}角度，寻找开启未来的钥匙。
01
调控会继{繁：繼}续放松吗?
经历过2014年楼市的朋友，不用解释也会明白，我为什么选择2014年这个时间节点，而不是2009年，或者其他tā 年份{fèn}。
但在这里，我还是要重{zhòng}点解释下，2014年到底发生了什么。
2013年既是房价的大涨之年，又是严厉的限购政策出台之年。经过严格打压之后，2014年楼市开始经历多方面的调整。限购松绑、限贷放松、央行降息等等使得全年形势跌宕澳门新葡京起伏。这个背景，刚好契[练：qì]合了当下形势。
首先，最重要的一个表现是：2014年不再继续严【yán】格（练：gé）调控，限购政策开始逐步放宽。
南宁成为2014年全国第一个定向放宽限{拼音：xiàn}购的城市，随后，宁波、天津、呼和浩特等城市纷纷跟随。有些是默认调控放松，但没有正式shì 文件，有些是发文正式取消xiāo 限购。
这样的情形，是不[读：bù]是跟2018年最后一个月很相似。
只不过，带头放松的城市【练：shì】变成了菏泽。
2014年放松限购城市【读：shì】时间表
我们看2014年限购放松sōng 的城市时间表——
首先放(pinyin：fàng)松的城市是三四线，弱二线省会，
其{pinyin：qí}次才是强二线城市，
而一线北上【拼音：shàng】广深是最后坚守调控的城市。
而且[pinyin：qiě]，即使南宁是4月份放松的，其他城市也没有紧跟，大部分放开的时【pinyin：shí】间是8月份【练：fèn】、9月份。有一段观望期。
那么，2019年放松的城市大概顺序和时间，我【wǒ】想大家都明白了——
三四线、弱二线城市是最先放开（繁体：開）限购的，
强二{拼音：èr}线、强省会城市会有一段[duàn]观望期，迫于舆论压力，也许先默认放松调控，等待时机公布，大家一起放松，
北上广深作为一线城chéng 市，会坚守到最后。
02
调控放松，是上涨的信号还是下xià 跌的预兆?
调控放松（繁体：鬆），仅仅是表象。
而我们要关心的是：为什么会调（繁体：調）控放松？调控放松后房价会涨多少？
无论是2014年还是2018年（拼音：nián），调控放松都是地方政府主动而为之。其背后最直接的原因是，土地流拍（拼音：pāi）。要知道，土地出让金占地方政府的60%左右，一旦土地流拍，那么地方政府的财力就会收缩。
比如，调（繁：調）控放松的2014年，亚博体育全国多个城市出现流拍潮。
2014年，北京接连(繁体：連)出地王的孙河，出让了2宗优质土地，居然都流拍了。这是三年来，寸土寸金的北京市场，第一次出现流拍，甚至引《练：yǐn》起全国关注。
深圳产业用《练：yòng》地一半以上流拍。
佛山以流拍[pāi]面积达到81.4万㎡、卖地收入同比下滑51.9%成为年度最惨，即使原泰格高尔夫练习场商住地块[繁体：塊]自降2亿依然没人买……
2014年全年，全国土地流拍达到345宗，广州、沈阳、成都、昆明、杭州、南京、佛山【拼音：shān】、长沙等土地市场萎靡不振，常州、连云港为了防止流拍潮的出现，大幅《fú》下{pinyin：xià}调了供地总量。
再看现在的土地市场(繁：場)，比2014年还要严重的多。今年以来，全国房地{拼音：dì}产市场土地流拍数量超过了800宗，粗略估计，全年流拍数达到2014年的3倍。
了解了土地市场的行情，也就不难理解，为什么地方政府着急放松调控了。在未来市场依然不乐[繁：樂]观的前提下，地方政府必然会提前采取措施“托底”，预防市场加速下【xià】行，稳地价，稳房价。
发现《繁：現》了没？
一直以来【lái】，房产[chǎn]销售给我们释放的逻辑是：因为地方政府放松调控，房价会上涨。
但事实恰恰相反。因【pinyin：yīn】为市场下行，地方政府才放松调控。
也就是说，调控放松，不是上涨的信号，而是房价下跌的预兆。
举个例子，去年很多城市买房，不【bù】仅要验[繁体：驗]资、排队摇号，还要求全款买房，售楼处小姐姐还对你爱答不理，但现在，你去看房子，小姐姐不仅殷勤的嘘寒问暖，还帮你沏茶，告诉你买房可以贷款，还能帮你做首付贷。
那你说，从小姐姐的表现来看，房价要[pinyin：yào]涨还是要跌呢？
千万(繁体：萬)别看到调控放松了就着急买房，地方政府的“托底”政策，只能起到一小部分的效果，难（繁：難）以逆转大趋势。
拿2014年来说，多地城市放开限购，房fáng 价涨了吗？不仅[繁：僅]没有，土地流拍、楼市低迷的现象，一直持续到[读：dào]2015年。
03
决定房价上涨（繁：漲）的大杀器
只要你细心回顾下2014年的楼市，就会发现，原来真相竟然这么简单（繁：單）粗暴。
作为买房者，我们真正关心的是，务必在下一轮房【pinyin：fáng】价上涨之前，买入房子。
所以接下来，我们要[pinyin：yào]分析，决定房价上涨的大杀器到底是什[pinyin：shén]么，我们【pinyin：men】要从哪些方面观察。
2014年依然是一个很好的观察范{繁：範}本。
上文提到，2014年即使多地放松限购，楼市依然没有起色。直到930新政，央妈放《fàng》松对二套房的认定：即使已经购买了一套房，只要房贷还清，那再买房依然按照首(读：shǒu)套贷款。同时，房贷利率可以打7折。
对比现在的购房政策，2014年买房的人可以偷着乐了。如果贷款100万，利率打7折，房贷直接便（pinyin：biàn）宜了30万[拼音：wàn]。
看到这么宽松的（de）政策，楼市总该涨一涨了吧。可惜没有人买账，真的没有人{读：rén}。市场上都是悲观的情绪，大家都盼着，房价再跌一跌。
真正推动房价上涨的是什{拼音：shén}么？利率。一年连降六次的利率。
从(繁体：從)2014年11月开始降息（xī），一直到{拼音：dào}2015年10月。一年内，连续降息六次，房价终于开启了上涨趋势。
利率的降（jiàng）低，就是货币放松的最直接表现。
多《pinyin：duō》次降息，就是房价启动前的信号。
为什么我敢笃定2019年房价（繁：價）不会大涨？
2014年多次降息，是在美联储没有加息的前提【tí】下，资金不会外流。而美联储从2015年12月起，开始加息，经过三年9次加息后，2019年加息依然rán 是大概率事件，我们只能降准，降低房贷利率，但不可能直接{jiē}降息。货币没有全面放松的条件。
2020年，随着美联储加息进入尾声，我们的货币才有可能全[quán]面放松，那nà 个时候，房价才有上涨的最直接{pinyin：jiē}基础。
04
2019年是三四线的逃生之（读：zhī）年
也是一线的启动【pinyin：dòng】之年
先说我的结论，我认为，2019年是三四线{繁：線}房价的最高点，下半年三四线房价(繁体：價)会迎来调整（拼音：zhěng）。而一线的北上深，有可能会启动小涨。
2019年，楼《繁体：樓》市是一个“蛇咬尾巴”的行情。
我们知道，楼市里的资金，是闭环流动的。如果一线是蛇头，那么二线是蛇的肋骨，三四线是{shì}尾巴。房价上涨（读：zhǎng）的顺序，就和蛇爬行的过程一样，头先到达，然后是中间躯干，最后是尾巴。
把下图想象是一条蛇咬住自己的尾巴，蛇头是一线，尾巴是三四线，三四线楼市经过最后的棚改红利，楼市将面临回调。而流动资金，因为(wèi)下行的经济环【huán】境，会选择最保守的做法——重新回流到一线。
我在{拼音：zài}上篇文章里说，你看不上眼三四线小城市，才是中国真正的未来！比如2019年棚改力度加大的烟台、金华、宜昌、江阴、扬州，以及中西部的三四线城市，2019年会迎来房fáng 价的顶峰[繁体：峯]，但最终会回调。
而北京上海深圳，经过2年多的调整，泡沫该积压的早就加压掉了，市场会迎来小幅度的回暖。如果是刚需，那最好在这一年完《wán》成买房大计(繁：計)。
最后一个小小的（pinyin：de）吐槽。
我一直坚持房住不炒的原则，但每次提到建议买房，后台总有人说我是开发商的{读：de}走狗，我就{读：jiù}纳闷了，普普通通的老百姓，要买一套属于自己的房子有错吗?为什么有些人一看到有文章鼓励买房，就破口大骂（繁体：罵）呢?
再次重申，我们的原则是“房住不炒”，而不是“房住不（bù）买”。
千万不要觉得，有人唱空就jiù 是光荣、良心大大滴好。殊不知，这年头戏精太多了。人【rén】家唱空做多又不告诉你。
千万不要认为鼓励买房，就是开kāi 发商的走狗，这样的心态，很不健康。
你要极速赛车/北京赛车知道，这个世界，真实是最被低估《拼音：gū》的美德。
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