中介代理一手房的【pinyin：de】佣金

为什么看房中介一定要报备？主要是因为以下两点∶一:【防止跳单】打个比方:假如中介带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避开了中介直接跟业主私下交易，中介是可以凭报备单跟你要中介费的。中介签报备单（也叫看房确认书），目的一是为了保护自己的利益

为什么看房中介一定要报备？

一:【防{pinyin：fáng}止跳单】

打个比方:假如中介带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避【练：bì】开了中介直接跟业主私下交易，中介是[读：shì]可以凭报备单跟你要中介费的。

中介签报备单（也(拼音：yě)叫看房确认书[繁体：書]），目的一是为了保护自己[拼音：jǐ]的利益。毕竟卖套房子不容易，他们是靠提成吃饭的。

二:【店长要考核任务量统计数（繁体：數）据】

很多公司是有任务考核的，尤其对带看量的考核，完不成指标是要被罚钱的。而考核的依据就是报备单，因为上面有客户签名及电话，一般造不了假，况且店长会不定期抽查的。

正规公司会分析带(繁：帶)看成交比bǐ :“多少次带看会产生一单”，根据转化率的高低分析经纪人做单能力进步（读：bù）速度的快慢。

所以，如果您真心想通(读：tōng)过中介买房，建议[繁：議]还是配合下业务员的工作，毕竟每一份工作都是需要得到尊重的。

感谢您的提[pinyin：tí]问，希望能解您所惑。

已经在售楼处登记，怎么找中介买房？

找中介买房便宜就是套路

很多中介的销售人员恐怕自己都{读：dōu}搞不懂房地产销[繁：銷]售的渠道有多少种，唯一知道的就是让客户通过自己去买房子。其实无论采用的是哪种销售模式，卖房子时的低价只有一个，绝不可能是销售人员不同，低价就不同的。

找中介确实会有优惠的机会，但是很少有人能拿到

既然知道了中介有提成，那么你完全可以找一个中介，然后[拼音：hòu]达成协议，成交后让中介返回一部分提【读：tí】成给你。但是大部分人不知《练：zhī》道这一点，所以也就拿不到这个钱。

不过，你是谁的客户，是由你第一次到访楼盘时登记所决定的幸运飞艇，一旦你自己去售楼处登【pinyin：dēng】记了，那你就是自然到访客户，即使以后再有中介领你去，中介也一样拿不到佣金，所以，你也就拿不到优惠。

所以，老亮[pinyin：liàng]在[拼音：zài]买房攻略里面一直强调，去楼盘的第一次登记很重要，这决定了你后期是否能够拿到一定的返点。举个最简单的例子，你nǐ 去恒大买房，自己完全可以推荐自己，然后拿最少一个点的佣金，不就等于直接拿到优惠了吗？不知道如何操作的，可以私信老亮。

二手房走一手房手续可行吗？

中介卖一手房去房管局备案需要准备什么东西？

到时候由开发商打印网签备案成功的购房合同，双方签字，各拿各的合{练：hé}同。

买房子的流程是什么？标价150万是不是整套流程给150万然后给点中介费就行了？

通过中介买房子的流程有哪些《xiē》？简单如下：

看房·签定金合同·按合同约定交款·中介负责相关过户和后续服务

2.签定（拼音：dìng）金合同

中介陪同买卖双方签定正式的二手房交易合同，中介会给买卖双方算各自承担的[读澳门银河：de]税费和中介费。

3.按合同约定交款，中介陪同{pinyin：tóng}下，相关款项交接

4.中介负责相关过户和后续服务《繁：務》

中后期包括权证的过户和抵押（拼音：yā）、物业的后续交割等。

关于题主提到的费用

另有房东可能交的增值税、个税、土（读：tǔ）地出让金等，有的也会转嫁给买(繁：買)方承担，具体中介会《繁：會》协商沟通！

以上就是题主所提问题的一些个人看法，欢迎大家补充（拼音：chōng）留言！

有一套180平的现房，还没办房产证想把它卖出去，该如何操作？

第一、先确认大前提

从这些背景信息描（练：miáo）述来看，大致可以得出如下两个大前提：

01、房子[拼音：zi]是一手商品房

这个前提是最重《拼音：zhòng》要的！

根据《城市房地产管理法》规(拼音：guī)定，未依法登记领取权属证书的房子不得转让。但已购(繁：購)商品房转让的问题，由国务院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易{拼音：yì}，比如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允{拼音：yǔn}许的，小产权《繁：權》房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一(读：yī)手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户(繁体：戶)，必须等到取得房产证后才能过（繁体：過）户。

大白话就是，私下可以{练：yǐ}交易，买卖{pinyin：mài}合同也是有效的，但产权不能过户，因为《繁体：爲》没有房产证。

这个法条在属性上属于行政管理lǐ 性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是(shì)什么意义呢？

也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有(练：yǒu)效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件《pinyin：jiàn》，我就不能给你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产权过户手续，不代(dài)表我就因此(拼音：cǐ)否定你们之间签署的买卖合同的效力。

因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备案，就这澳门金沙类房子进行买卖交易，签署的de 合同是有效的。

02、房子可(kě)能是全款买的，也可能是按揭买的

这是付款方式的问题，也是很重zhòng 要的大前提！

基于法律对银行债权和抵押{yā}权的保护，会对双方签署的交（拼音：jiāo）易合同有（练：yǒu）效性产生决定性影响。

（1）全款(pinyin：kuǎn)买的

由于不牵扯第三（pinyin：sān）方利益，双方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买的{de}

根据《担保法》规定，抵押期间的《de》房子不得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为（繁：爲）清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质{pinyin：zhì}性地威胁到银行的债权和抵（繁体：牴）押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。

大白{读：bái}话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会(繁体：會)让你们的买卖合同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

搞懂前面的两个大前提tí 后，我们现在来讨论房子买卖操作层面的问题：

01、全款买的房子(练：zi)的操作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和自由度都是很大《读：dà》的，除了不能办理产权过户（繁：戶）外，几乎是没有啥限《xiàn》制的。

实践中，可以采用两种方式来操作(zuò)：

（1）定[拼音：dìng]金协议

双方就房子买卖的大体细节和条款都谈妥后，签《繁体：籤》署定金协议，缴纳合同定金《pinyin：jīn》。

这个定金协议的性质是立约定金！就是签署定金协议目的是shì 为了担保日后正式签【繁：籤】订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得满意后，双方洽谈[繁体：談]，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖(拼音：mài)合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买{练：mǎi}卖合同

双方不签署定金协议，直接签署买卖合同{练：tóng}，按照约{繁：約}定支付首shǒu 付款，扣一部分尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方[拼音：fāng]就不动产设立、变更、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未wèi 办理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房{拼音：fáng}地dì 产管理法》的纠偏，也是区分{拼音：fēn}当事人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖[繁体：賣]房子不《拼音：bù》能办理过户，但双方签署的买卖合同是合法有效的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额(繁体：額)资金往来，但房产证没下来，产权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于买家(jiā)来说，风险是极大的！！！

这个风险来自于哪里[拼音：lǐ]？

比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在（pinyin：zài）卖家[拼音：jiā]名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会被查封，甚至被拍卖。

如rú 果房子被查封，或者被拍卖了（读：le），对买家来讲，一点办法都没有，只《繁体：祇》能眼睁睁地看着房子被处分，无力挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是《读：shì》有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其《pinyin：qí》他债权人是一样的。

如果{guǒ}卖家负债累累，买家付出去(qù)的款项几乎hū 就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！

当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多数人应该都是[pinyin：shì]诚信和善良的。

具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节(繁体：節)，达成一致后，签署合同，缴{繁体：繳}纳一部分款项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房产证(zhèng)下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买《繁体：買》的房子的操作

基本操作流程跟全款买的房子类{繁：類}似，只(拼音：zhǐ)是注意一个问题就可以了--结清(qīng)贷款！

结清贷款再交(练：jiāo)易，对双方都是一种保护。

怎么[拼音：me]说呢？

（1）对（繁：對）卖家而言

房fáng 子澳门伦敦人基本卖了，贷款还要接着还到房产证下来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定不要做一种交易，就是将按[练：àn]揭转给买家去还，等房产证下来了再[zài]去结(繁：結)清贷款。

这样做的风险在哪（读：nǎ）里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一两天还，等房产证下[练：xià]来，卖家的征信是不是就《jiù》彻底花了？！

（2）对买家(繁：傢)而言

最大的风险就是买卖合同签了，但是（读：shì）银（繁体：銀）行“一不高兴”，主张买卖合同无效xiào ，那是不是买家就玩废了？

说白了，贷款不结清，买[繁：買]卖合同就是效力待定状态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权quán ，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

01、尾【读：wěi】款

由于房产证没下来，虽然买卖合同（读：tóng）签了，款付了大部分(拼音：fēn)，但基本都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合办理产权过户。

基于这个交易惯例，风险点在于收尾款和办手[读：shǒu]续顺（繁：順）序问题，也就是要在办理产(繁：產)权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完了再收款。

02、对房子zi 使用的监督

一般如果签了买卖合同的(de)话，又付(拼音：fù)了大部分款项，多数都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非(fēi)法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好。

因此(pinyin：cǐ)，不[bù]管对方是出租，还是自住，都dōu 要侧面多监督下，或者在合同中约定好出现这些情况的责任负担问题。

03、装修款的报[繁体：報]备

如果是将毛坯房卖出去，对方接房后要装修，装修（繁：脩）方案要到澳门永利你这里报备，并将装修预算、决算单据留一份给你。

这样做的目的在于万一后期扯皮【pinyin：pí】，交易终【繁：終】止，结算装修费用的时候，不会被漫天要《拼音：yào》价。

因此，在没有取得房产证的情况下《xià》，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的(拼音：de)节奏中，不要出现差错。

为什么房屋中介都需要客户电话报备？

通常销售分为两种[繁：種]：

一种是在售楼处里边工作，专门接（拼音：jiē）待客户，为客户讲解楼盘。

一种是在{pinyin：zài}售楼处外，比如(读：rú)说发传单之类的，这种销售一般都是销售代[练：dài]理公司的。

这两种销售都需xū 要去挖掘客户，然后邀约客户到访，因为没有到访就不会有成交。成《chéng》交就是销售的最终目的。每天或每周售楼处都会有邀约到访任务

那么怎样确定一个客户是你邀约过(繁体：過)来的呢？这里就要用到客户的电话号码。一般售楼处都[练：dōu]会以客户的电话号来判定客户是属于哪一个销售邀约来的。

再没有见过客户面（繁：麪）的时候，售楼处都会以电话号（繁体：號）报备为准。谁报备的，客{pinyin：kè}户就属于哪个销售的。

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