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在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店{拼音：diàn}”的项目运作，此项目3年内以5300万{pinyin：wàn}美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完{读：wán}成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆[拼音：fù]盖酒店的管理经营权，租赁，酒（pinyin：jiǔ）店品牌使用权以及每年20%的利润分成(拼音：chéng)，并仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运{练：yùn}作的{pinyin：de}盛名可谓远播欧洲。John的优势是shì 什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年【pinyin：nián】前，次（练：cì）贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲《读：zhé》保身，大多选择逃离市场。

本[拼音：běn]案例主人公John却是个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政(pinyin：zhèng)府的”历史建筑保护税务[wù]补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥(练：gē)某商业地产活动上，澳门威尼斯人土地公与John有过一面之缘。

John是“地标性建筑的翻新和改造(读：zào)”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二《练：èr》家公司，也是目前团队（繁体：隊）“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的[读：de]市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候（练：hòu）贪婪。每次的危机下他不仅毫háo 发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数大开云体育约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利(拼音：lì)润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在{练：zài}芝加【pinyin：jiā】哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体建筑面miàn 积361467平方尺，一共22层。

为了《繁：瞭》纪念原址名称”London Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常(练：cháng)著名的爵士（读：shì）乐俱乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷dài 款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优{练：yōu}质零售铺面资产。

项（繁体：項）目IRR高达可怕{pinyin：pà}的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问，LondonHouse项目的运作大获成功gōng 。

土地公认为，63%世界杯的IRR来源于yú 四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无wú 论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛[繁：拋]售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要{练：yào}”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的[练：de]”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便{pinyin：biàn}是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑{练：tiāo}战——平衡超现代设计和原址本身的建筑特色。

由于旧址属于国家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承澳门永利担(繁体：擔)颇多评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对(拼音：duì)于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢(gāng)筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在{练：zài}太长，操作细节极其复杂：北美土地公在zài 一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不是最简{繁体：簡}单的。

John的采访侧面体现了他在复杂[繁：雜]的《de》运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关键护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建{jiàn}树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下[xià]：

- 选取具有税务补助申请资格的de 历史保护建筑或者地标建筑

- 预估gū 重建后物业的价值

- 锁定物业《繁体：業》目标签订合同

- 向政府申请翻修历史建筑的税务补助

- 政府批准税务补助款项（读：xiàng）

- 以项目为单位寻找有限{pinyin：xiàn}合伙人，募资后全现金购入物业

- 以物业为抵押物《练：wù》申请银行的建筑贷款

- 建筑（繁：築）工程

- 在酒店竣工前后，锁定dìng 买家

- 竣工——酒店开(繁：開)始营业

- 以远高于市场价(繁：價)格出售酒店资产（在sale-lease back模式下按cap rate对租金估值售价，达到[读：dào]售价预期)

Oxford Capital Group欣然《pinyin：rán》接受挑战，迎难而战的信心源于(繁体：於)John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过的 LP 都属于[拼音：yú]业内顶尖的[pinyin：de]投资机构。这些LP都【练：dōu】并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。

比如{rú}，LondonHouse案(读：àn)例中的[de]LP，Angelo， Gordon & Co，就是业内顶尖的另类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿美元的资产。

Oxford Capital Group合作过的其他 LP 也(读：yě)不例外（拼音：wài）（最有名的例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的老牌[读：pái]PE）。

这些 LP 利用特定非主流市场的无[繁体：無]效性，在低波bō 动率的情况下产生绝对回报。

此外，由于资金的需求量较小(拼音：xiǎo)，每个项目不bù 超过1亿美元，Oxford Capital Group限制每个项目只有一个 LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易《读：yì》见——融{读：róng}资环节简单明了，减少《拼音：shǎo》了维护关系和教育 LP 的时间成本。另外，由于 LP 也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类【繁：類】地产经营模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧（pinyin：qiǎo）妙——寻找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高《拼音：gāo》售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产（繁：產）运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么(繁：麼)是 "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：买（繁：買）方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责(繁：責)经营酒店，支付租金给甲的模式。

资产购买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资（繁：資）本化率会低于市场同类型物业平均《jūn》水《读：shuǐ》平。

最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸（繁：諸）如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇[繁：頗]多，近年来影响力逐渐延{读：yán}展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来越多的酒店资产开发[繁：發]者，转型成为了轻资产运行的酒《jiǔ》店资产经营者。

土地公浅析“出售-回租模式”的优[繁：優]势：

买方fāng 不仅获得固定收益，不负责日常经营，同(繁体：衕)时，享受土地升值后，资产估值提升。

相当于买方购买一个[gè]，带有看涨期权的，固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后《繁：後》，得以高于市场估值的水平出售。

LondonHouse 3.15亿美元(练：yuán)的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破（拼音：pò）了当时芝加哥酒店价格记录。

为什么（繁：麼）LondonHouse售价如此高昂？

因为Oxford Capital Group在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的【pinyin：de】条款，支付的租金高（练：gāo）于市场(繁：場)水平。

由于资产价格= 资产回报率（CAP RATE）x澳门永利 净营业收入(NOI ——租金收入减除房地产税，保险费，维(繁：維)修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越高，资（繁体：資）产价格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买[繁体：買]家的吸引力。

国际买家不再(拼音：zài)为酒店运营烦恼，而本[拼音：běn]土卖家以此为卖点，扩（繁体：擴）容了受众群体的数量。

基于同样的原因，这种模式也[拼音：yě]增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看[拼音：kàn]似购买了酒店，但其实可以(yǐ)拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入了长期看涨[拼音：zhǎng]期权（享受土《练：tǔ》地增值(练：zhí)）的固定收益类产品。

另外，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中，Oxford Capital Group享{pinyin：xiǎng}有20%的利润[繁体：潤]分成。

但土地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩【练：zhuāng】买卖虽然[读：rán]看似双赢，在风险控制上，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担（繁体：擔）的真实风（繁：風）险就{jiù}只有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对于(繁体：於)买方来说，由于Oxford Capital Group可以提前终止{读：zhǐ}租赁合约，酒[读：jiǔ]店的经营不善则是更大的风险。

看完土地公原创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得(拼音：dé)Oxford Capital Group的收益（pinyin：yì）是否具有可复制性呢（pinyin：ne）？

土地公个人认为{练：wèi}没有。

这个项目的alpha主要源于买价（繁：價）的极度低{pinyin：dī}估，也[练：yě]就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有它(拼音：tā)的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的（拼音：de）IRR在未来的可（读：kě）复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安《ān》全垫加持，土地公不建议贸然在这（繁：這）个细分领域进行尝试。

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