大家怎么看最近香港房价下跌？香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%
大家怎么看最近香港房价下跌？
香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去[qù]年同期为5694套，同比下降54%。
香港【读：gǎng】住宅销售量和成交金额双双腰斩，跌至16个月新低。
官[练：guān]方数据对比2018和2017香港楼市
成交量之{读：zhī}外，房价也开始下跌。
中原城市领先指数（Centa-City Leading Index）显示，香港11月房价环{练：huán}比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时(繁体：時)间最长的下跌。
对比今年8月份香港房价的峰值，澳门新葡京已经下跌了约【繁：約】5%。
香港[pinyin：gǎng]中原城市领先指数（Centa-City Leading Index）
对于(繁：於)香港楼市量价齐跌的现象，李嘉诚创立的长江实业集团执行董事赵(zhào)国雄表示：
贸易风险对香港经济的负[繁：負]面影响在所难免，明年经济会比今年更差，来年（香港）楼价(繁：價)可跌25%至30%。
连“楼神”赵国雄都看衰香港，本来准备接盘的香港市民更不干{pinyin：gàn}了。
今年下半年以来，香港多（duō）次发生购房违约事件，已[练：yǐ]出现《繁体：現》36起违约案例，同比去年全年仅9起。
香港购房违约数量对比：2018（蓝色）明显多于2017（黄[繁：黃]色）
香港市民为了避免成为[繁体：爲]“负资产”者，宁愿损《繁：損》失已交付的定金《拼音：jīn》，也要“割肉离场”。
开发商方面，也面临地皮价值下跌、新盘动工时间推迟、住《练：zhù》宅建设开始放缓、短中期供应不增反减的难题tí 。
香港开发商【pinyin：shāng】对本土楼市感到悲观
截止至2018年10月，香港的实际住宅完工量比政府预测低了3到4成【pinyin：chéng】，而住宅工程量更是2015年来的首次(pinyin：cì)下降。
香（读：xiāng）港【拼音：gǎng】楼市之所以突然rán 急转直下，和香港被迫跟随美国加息密不可分（港币和美元汇率挂钩，美国加息后香港必须得跟）。
2018年，汇丰、恒生、中银香港、渣打银行纷纷取消固(pinyin：gù)定利率计[繁：計]息计划，同时上调最优贷款利率，均为十二年来首次。
香港金管局总裁陈德霖也表示新一轮加息(练：xī)将会很快开始，香港gǎng 利(读：lì)率将进入上升周期。
许多正在供楼的香港市民(拼音：mín)，已经(繁体：經)感觉到加息带来的负担，恐慌情绪因此开始蔓延。
一些大量急于出[繁体：齣]售楼盘的业主，在政府调控政策的影响下[练：xià]，不断下调房屋售价，但依然无人问津。
投资银行里昂证券(pinyin：quàn)（CLSA）发布的《拼音：de》研究报告指出，香港的楼市即将经历15年来最差的宏观环（读：huán）境。
“三座大山shān ”：利率上升、本土经济放缓澳门新葡京、人民币贬值，这三大因素正在剧烈冲击香港楼市。
房产抵押借贷成本不断上升之际（繁体：際），香港楼市泡沫也膨胀到了最高点。
瑞银2018报全球泡沫指数显示，香港已经成为全球房地产泡沫风险《繁体：險》最大的城市，此前一度占据榜首（shǒu）的伦敦排在第六位。
另一方面，由中国内地（dì）流向香港楼市的资金也急剧减少。
据统计，今年上半年内(拼音：nèi)地对香港房地产的投资仅有8.35亿美元，较(繁体：較)去{qù}年全年70亿美元投资额出现断崖式回落。
近年来，内地买家已经成长为香港楼市最主要《拼音：yào》的资金来源，香港楼市的增《读：zēng》长极度依赖于来自内地的需{pinyin：xū}求。
内地买家的退场，让本已疲软的香港楼市雪上{pinyin：shàng}加霜。
2
除了上面提到《读：dào》的原因，中美贸易战也给了香港楼市一记重击。
2017年的数据显示，中国《繁：國》和美国分别是香{pinyin：xiāng}港第一yī 大和第六大进口来源地，占整体进口的47%和5%。
出口方面，中国和美国[繁体：國]分别是香港【读：gǎng】第一大和第二大出口目的地，占整（zhěng）体出口的54%和9%。
贸易和物流是香港最重要的支柱产业，中美直接贸易减少，加上中国在贸易战下不得不转口东南亚(繁：亞)国家再出口，都会严重冲击到香港的转口贸易以及本地就业(繁体：業)。
香港经济一旦下滑，楼市更难（读：nán）独善其身。
另外，对贸易战升级的担忧，也{yě}让(繁体：讓)香港资本迫切需要找到一个避风港。以李嘉诚为首的香港豪门家族，直接就把目光对准了英国。
3
说完香港，我们接下来谈《繁：談》谈英国。
众所周知，脱欧【pinyin：ōu娱乐城】给英国带去了巨大的不确定性，但在香港人看来，这是难得一遇的买方市场和千载难逢的投资机会。
2017年，是英国【guó】因为脱欧剧烈[练：liè]震荡的一年，但伦敦却在吸引地产投资上拿下全球第一，投资额较2016年暴涨了30%。
这其中，香港的贡（繁：貢）献非常大。
EGI于今年9月发布的数据显示，香港买家在过去12个月卖掉diào 了价值175亿英镑的香港房产，并将所得资金投向世界【拼音：jiè】各地，其中大一部分流入了英国楼市。
上图橙色柱子代（dài）表着过去5年，香港买家在英国的投资交易量，深红色曲线[繁：線]代表港币（繁体：幣）兑英镑汇率。
香港投资者这么爱英国，主要[拼音：yào]有以下几个原因：
脱欧后英镑持续下跌，加之买方市场带来[繁体：來]的难得的议价[繁：價]机会，让那些【读：xiē】刚刚从本土市场撤离的港资两眼发光。
根据上边EGI发布的图表，英镑汇率和香港投资者在英国交易量呈负相《拼音：xiāng》关，随着英镑汇率在英国脱欧公投后大跌，香港买家在英国的投（pinyin：tóu）资急剧上升。
另外，伦敦物业稳定{pinyin：dìng}的租金收益率，也是香港人考量投资的重要因素。
香港官方发布的数据显示，香港住(读：zhù)宅租金收益率仅为1-1.5%，一线购物街的商铺收益率为1-2％，写字楼租金收益率已经降到(练：dào)2%以下。
对比同等条件下的伦敦物业，伦敦（读：dūn）住宅租金收益率约为3.5-4.5%，商铺年租金收益率为4％左右，老金融城写字楼租金收益率约为4%，金丝雀码头金融城写字楼{pinyin：lóu}租金收益率能到达5%。
即便横向对比，伦敦的租金回报率也高于其它欧洲主流城市：巴黎写字楼（繁体：樓）的租金回报率[练：lǜ]约为3%，柏林【练：lín】为3.1%。
负责协助李嘉诚家族{pinyin：zú}收购伦敦瑞银大楼的长实集团执委会成员——马励志曾在接受{练：shòu}香港媒《练：méi》体采访时说：
“伦敦瑞银大楼能带来非常稳定的租金收入《拼音：rù》和可观的投资【练：zī】回报，和长实之前出售的中环中心相比，伦敦瑞银大楼的{de}呎价只有香港中环中心的三分之一。”
“长实用出售中环中心所得的四分之一金额，就买下了伦敦瑞银大楼，但伦敦大楼每年租金收入却接《读：jiē》近中环中心的一半。以成{练：chéng}交价计算，伦敦大楼的租金回报率高出中环中心接近1倍。”
李泽钜接班后，第一笔重(练：z澳门永利hòng)大投资就投往英国，买下伦敦瑞银大楼
除了租金回[繁：迴]报率，香港人也看重伦敦物业的超长租约和升值潜力。
2018年11月23日斥资4.6亿英镑买下伦敦金融城30 Gresham Street大楼的香港《练：gǎng》买家——永泰地产直接就在公告里写道，可以通过这次收购拓展及多（练：duō）元化旗下物业的投资组合，并且[pinyin：qiě]为公司带来稳定租金收入。
目前处于满租状态的30 Gresham Street大楼《繁：樓》，每年租金约为1832万英镑，并且大楼还剩下15年租期，这意味着香港买家在接下来15年里，每年都能稳《繁体：穩》定收入1832万英镑的租金[练：jīn]。
资产升值潜力方面，大楼的卖家韩国三星人寿保险在2013年{读：nián}时《繁：時》买下该楼的价格是3.1亿英镑，在五年（pinyin：nián）后大楼升值了1.5亿英镑，计算下来每年都能涨9.6%。
如果加上固定5.0%的【练：de】租金收益率，整体的投资回报率每年将近14.5%。
30 Gresham Street大楼《繁体：樓》
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借着脱欧的机会，香港买家开启“反殖民英国“，不但越买越多，而且越买越精。
我们再回顾一下开篇那张清（qīng）单图，特别注意看香港买家收购的资产。
可以看出（繁：齣），除了一【读：yī】直热衷的写字楼收【pinyin：shōu】购之外，香港买家的投资方式变得愈发精准且更有针对性。
比如，香港第一大开发商——新鸿基（读：jī）郭氏家族擅长房地产开发，但不（拼音：bù）懂英国市场，他们于是就在英国买地，并联合英国开发商共同开《繁体：開》发，然后卖回给香港和内地客户。
2018年9月《拼音：yuè》27日，新鸿基郭氏家族从英国本土开发{练：fā}商Galliard手中，买下了伦敦金丝雀码头超高层住宅项目Millharbour Quarter，并宣布将联手爱尔兰开发商Ballymore一起开发这个价值10亿英镑的项目。
Millharbour Quarter地块《繁体：塊》
与新鸿基相对的，是香港邱氏家族的远东发展《拼音：zhǎn》。
2018年4月27日，远东发展发布公（读：gōng）告称，集团已经(繁体：經)斥资520万英镑，在网上拍卖中买下了位于曼城市中心北部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。
这个地块很小，但对远东来说却意义重大，因为这个地块紧邻远东去年在曼城圈下的大型xíng 地块，是通往(wǎng)Northern Gateway的大门。
图为wèi 远东去年在曼城圈下的Northern Gateway地块，总共要建1，5万套住房，是迄今为止中国对曼城最大的一笔投{练：tóu}资。
远东在曼城已经深耕多年，非常熟悉本地市场，世界杯加之丰富的操盘经验，远东于是做出不同(拼音：tóng)于新鸿基的选择，打算自己买地，自己开发。
在收购英国物《拼音：wù》业方面，相比一栋楼一栋楼的慢慢买，还有等不及(读：jí)的香港人选择直接收购英国开发商。
2018年(pinyin：nián)10月8日，香港南丰陈氏家族宣布收购伦敦开发商Endurance Land，并注资超{pinyin：chāo}过1亿英镑支持其在伦敦的发展。
同时，南丰还会把旗下五栋伦敦写字楼和在国王十{练：shí}字持有的大型地块Regent Quarter都交（jiāo）给【繁：給】Endurance Land操盘。
南丰的这笔交易，也是中港资本近几年来第一次收购[繁体：購]英国本土开发商。
对于南丰陈氏家族来说，Endurance Land一方面可以帮助南丰[繁体：豐]改造现有的伦敦物业（读：yè），提升其资产价值，另[练：lìng]一方面还能快速切入行业上游，并通过旧楼改造的方式把物业卖给未来想来伦敦买楼的香港人，去赚香港同行的钱，一箭双雕。
除此之外，李嘉诚家族的（练：de）新动作同样值得关注。
2018年3月19日，由李嘉诚与ARA CEO林惠璋共同创立的亚腾资产管理{pinyin：lǐ}公司（ARA Asset Management）正式进军欧洲，并将总部定于英国《繁体：國》伦敦。
ARA向亚洲之外扩张[繁：張]，成立欧洲总部
ARA过去定位投资亚洲地产，是亚洲最大的房地产投资信托基金管理公司【练：sī】之一，在伦敦建立自己的房地产基(jī)金团队，可以更好地服务日益增长的亚洲投资者投资欧洲{zhōu}的需求。
ARA是李嘉诚大部分地产的基金管理（读：lǐ）人，不光帮助李嘉诚处理内地和香港资产的出售事宜，进(繁体：進)军伦敦后还能帮助李嘉诚家族管理其在英国的资产，并通过房地产基金的形式快速帮其完成全球布局，并吸引更多投资。
李嘉诚正式(shì)退休后，一直担任长江基建负责人的李泽钜接过{练：guò}大旗，李泽钜长期在欧美国家生活，对英国的爱比父亲有过之而无不及。
过去十年，在李泽钜的领导下，长江基建缔{繁：締}造了一个庞大的英国基建帝国，控制了英国三成天然气市场，四分之一的电力分销市场，以及5%的供水{pinyin：shuǐ}市场。
2018年9月14日，彭博爆出李泽钜正考虑lǜ 将长江基建旗下英国资产在伦敦公开上市，并且预计规模将会达到数十亿美元【读：yuán】。
彭博：李泽钜考虑{练：lǜ}让英国基建资产在伦敦上市
李泽(繁体：澤)钜之所以要把长江基《拼音：jī》建放{pinyin：fàng}到英国公开上市，也是为了给公司补充更多资金，使其有更雄厚的财力在未来收购更多的英国资产。
李嘉诚的长子以及《读：jí》接班人，李泽钜
总结来(繁体：來)说，香港投资者在英国深耕多年，早已不再盲目投（tóu）资，每个家族都慢慢琢磨出了一套符合自身特点的《de》投资方案，非常值得后来的内地投资者借鉴。
英国作为一（pinyin：yī）个老牌资本主义国家，对香港投资者来说，除[练：chú]了曾经的殖民地情结，更重要的是其资产的稳定性和安全性。
李嘉诚就曾精辟地总结过他投资（繁体：資）英国的原因：
“法律方面要明确，什么可以做，什么不可以做，才可以《读：yǐ》让海外投资者更容（róng）易触摸得到。”
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97年香港房价暴跌原因【pinyin：yīn】转载请注明出处来源