恒大网上南【拼音：nán】京

现在恒大网上买房七五折优惠，是不是意味着房价要降？现在恒大网上买房75折优惠，更多反映的还是开发商为了自家那本帐，出于缓减资金压力，未雨绸缪考虑而采取的营销行为，并不能直接与房价要降划等号。第一、恒大为什么要打折促销？恒大赶在“春耕”季节就大打75折促销，这么“拼”，有啥内幕？当然有！我们一起来看下

现在恒大网上买房七五折优惠，是不是意味着房价要降？

第一、恒大为什么要打折促销？

当然有！我们一起来看下。

01、恒(繁：恆)大1月销售业绩

1月份，恒大实现xiàn 销售面(繁体：麪)积399万平米，同比增长3%；累计销售额410亿元，同比下滑5%。其实，这组销售业绩不算差。

为什么《繁：麼》呢？

第一例确诊病例是2019年12月8日，国家卫健委正式确认新冠病毒属乙类传染开云体育病的时间是2020年1月20日，春节假期是1月24日（拼音：rì）-30日。

也就是(读：shì)说，1月份楼市过半时间是在正常交易《yì》，疫情对一月【练：yuè】份的销售业绩影响是不大的。真正受影响的应该是1月20日后，尤其是春节过后。

照此推算，2月份的销售业绩大概率会很难看，尤其是“返乡置业”泡汤的三四线房企。资金压力也好，未雨绸缪也罢，看到“返乡置业”泡汤后，疫情仍未出现[繁：現]拐点，恒大迫不及待地甩出了“王【拼音：wáng】炸”！

还是组合拳：线上恒房通、75折优惠、全民mín 佣金和无理由退房。全新的招式，分分钟出炉，秒秒钟新鲜，很管用！顺利在2月{yuè}锁定目标销量4.7万多套房，预计回笼资金580亿，环比【pinyin：bǐ】1月销售额，提高41%，果然是“天下武功，唯快不破”！

恒大“快”人一步，抢收了[拼音：le]春季的第一波“韭菜”！

顺利完成二月的销售业绩，甚至环比实现了逆势增长，妥妥地把钱收了先免费用着，澳门金沙让（繁体：讓）其他开发商着急去吧。

虽然线上订单还{pinyin：hái}有不确定性，但从这个引流效果来看，确实很强大，叠加线下售楼《繁：樓》部陆续复工，2月销售业绩妥妥地稳了。

图《繁：圖》表来源：中达证券研报

02、到期qī 债务

房地产是资金密集型行业，前期需要投钱买地，买完地办手续，付工程预付款启动项目，垫付管理费用、资金成本等一大【拼音：dà】推，而且极速赛车/北京赛车房地产投资和开发周期一般在3年左右，回款时间大概在8个月-12个月。

这样的行业特点就决定了投资搞房【练：fáng】产，资金实力一《yī》定要雄厚，现金流要保持充足，也就意味着开发商融资和负债就是必bì 要的，也是正常的。

从短期负债看，截止2019年中，恒大一年期内到期债务为3758.5亿，占比46.2%；在手资金2068.3亿，在手（pinyin：shǒu）资金对短期债务覆(练：fù)盖倍数为0.55！

也就意味着恒大的在手【拼音：shǒu】资金额不足以偿还到期债务，有0.45倍的资金【拼音：jīn】缺口，大概为1690.2亿，这就是（练：shì）资金缺口，也是现金流压力。

基于这个短期内(拼音：nèi)的到期债务压(拼音：yā)力，叠加疫情持续，售楼部关停，销售停摆，打折促销等组合拳就是合理选择。

图表来源：中达（繁体：達）证券研报

03、需要用【练：yòng】钱的地方多

地产需要花钱自不必说，但恒大除了地产，还有大健康、足球和新能源汽{qì}车。大健康产业的盈利能力还行，但足球的盈利能力(lì)就要弱很多，新能源汽车的话，至今仍在继续投钱，财报反映的情况看，一直在亏损。

其中，新能源汽车花钱比较多，基于恒大集团的“以住养车chē ”战略，每年将地产利润投{pinyin：tóu}入到新能源汽车的（读：de）资金就高达百亿以上。

这些注入的资金，主要用于整合、收购、建立新能源汽车上下游的完整产业链。经过这几年的不懈努力，产业链已《拼音：yǐ》经基本建立，首款新车将在今（jīn）年上半年在日内瓦首发，在这个节骨眼上，资金是不能出问题的。

04、融资环（繁：環）境收紧

2019年，在坚持“房住不炒”原则下，为防范房地产金融化，地产[繁体：產]商融资政策环境全面收紧【繁：緊】。

5月17日，银保监会下发通知，禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东【练：dōng】不达标、资本金未足额到位(读：wèi)的房地产开发项目直接提供融资，也不允许通过“股权投资 股东[繁体：東]借款”等方式变相提供融资。

6月13日，国家发改委办公厅下发通{读：tōng}知，要求房企境外发行外债(繁：債)的，必【拼音：bì】须向国家发改委备案。

7月1日，银保监会下发通知，要求保险资金不得投资基【pinyin：jī】础资产属于国家或监管部门明令禁止的行业或产（繁体：產）业的资金信托。

7月5日[读：rì]，银保监会下发通知，加强对资产管理公司的监管，要求其回归主业，不得变[繁体：變]相为企业或项目提供融资等。

8月，银保监会向（繁体：嚮）信托公司下发通知，要求暂停通道业务。

从这些直接涉及开发商融资的政策看，开发商融资渠道被监管，开发商融资政策全《练：澳门金沙quán》面收紧。除了自身尽快销售回笼资金外，对外融资的渠道已经越来越窄了。

综上四个方面分析，恒大面临的融资环境收紧，销售环境不佳，短【练：duǎn】期债务高企，需《xū》要花钱的地方还多，这就不得不督促开发商想办法通过销售回笼资金。在这种背景下，打折促销，短期内尽快回笼资金就是合理选项。

第二、恒大打折，会不会带来房价下降？

那短期内房{fáng}价会不会降呢？

这要取决于房地{dì}产《繁体：產》业自身的一些规律和趋势。小菜一直认为，房地产拐点到来后，不管是短期内，还是中长期，房价都应该是分化的，大概率不会再出现全国楼市一yī 个行情。也就是说，有的城市房价涨，有的城市跌。

2020年影响房价走势的因素，主要是{拼音：shì}3个方面：

01、意外[pinyin：wài]事件

毫无疑问，疫情作为不可预见【jiàn】、不可预防和不可控制的天灾人祸，就是2020年楼市的意外事件jiàn ，对房价的发展产生(读：shēng)了负面影响。

①最[练：zuì]直接的影响是交易量严重下滑

恒大在1月份《读：fèn》实现销售额410亿，同比下滑5%！不算严重。而打折促销组合拳后，在2月还剩一周多的情{qíng}况下，锁定目标销（繁：銷）售额580亿，环比逆势增长41%，看来过得还挺好。

但“几家欢喜几家(繁：傢)愁”！

从楼市整体看，春节期间，CRIC数据显示，全国88个重点监测城市交易【pinyin：yì】量{liàng}环比下滑93%，一线城市叠加春节人口外流，交易量下滑99%！

从交易分化局面看，市场环境恶劣，照样有人在赚钱，也就是强者恒强，两极分化。有强者撑着，楼市基本面也就有支撑，也就没有降（拼音：jiàng）价的基础【pinyin：chǔ】。

当然，短【pinyin：duǎn】期内打折促销是回笼资金的惯用手法，你要认《繁：認》为是在降价，也没有[练：yǒu]问题。

②行(练：xíng)业发展分化

据人民法（pinyin：fǎ）院网公告显示，截止周五，今年共有81家房企宣告破产，日均破产1.6家；2019年全年，共有528家房《读：fáng》价宣告破《练：pò》产，日均破产1.4家，增幅提升14%。

虽然房企破产不一定都是[读：shì]资金链出问题，但里面应该还是有相当一部分是资金链的问题，叠加疫情冲击，中小房企破产的步伐加快，地【pinyin：dì】产行业优胜劣汰的趋势加深。

③商业（读：yè）模式升级

为应对疫情冲击，恒大率先打出“王wáng 炸”！

恒房通线上售楼、75折优惠、全民佣金和无（繁：無）理由退房，新增注册会员130万，锁定目标业绩4.7万多套房，预《繁：預》计可回收资金580亿。而其他房企陆续跟进，也显示他们不愿意在商业模式（读：shì）升级上“掉队”。

综合疫情带来的冲击，中小房企负面影响更大，而中小房企多数分布在三四线城市，也就是说三四线【繁体：線】城市房价下降的【练：de】概率在增大。而房企、资本和人口扎堆的一二线城市，疫情冲（繁体：衝）击面相对小些，楼市更稳，房价走跌的概率很小。

02、政(读：zhèng)策端

作为中国经济的压舱石，楼市（练：shì）必须要稳定。

“房住不炒”、“一城一策”、“稳[繁：穩]房价、稳地《练：dì》价、稳预期”在2020年都是《读：shì》延续的，没有重大转向迹象。

在“一城一策”范围内，基于缓减房价[繁体：價]下行(pinyin：xíng)压力，部分地方城市先是出台了纾困措cuò 施，比如顺延土地出让金缴纳、减少保证金缴纳等。后期又有城市松绑楼市政策，比如苏州取消封顶预售等措施。

从大局看，房价基本面是稳的，政策端的（de）基本面就是稳的；地方各城根据受疫情冲击程度差异，可以“因(拼音：yīn)城施策”。

03、金（pinyin：jīn）融端

央行今年围绕市场流动（读：dòng）性和拯救实体经济，动作频频。

1月6日全面降准，释放8000亿，充实银行信贷资金，传导LPR下《拼音：xià》行，缓解实体企业和《读：hé》小微企业融资难、融资贵问题，刺激市场交易。

2月连(繁体：連)续上万亿级别的逆回购操作，确保疫情期间银行体系流动（繁体：動）性合理充(chōng)裕，并在17日开展中期信贷便利2000亿操作，保持中期内的流动性。

20日LPR双降(练：jiàng)，1年期和5年期分别下降10BP和5BP，进一步降低房贷月供，吸引观望者入市，并为3月开展的存量浮动利率{读：lǜ}贷款换锚LPR增《读：zēng》加筹码。

金融端的政策利好，有利{pinyin：lì}于保持宽松的信xìn 贷政策，降低购房成本，缓减房价下行压力，刺激市场交易。

综合意外事件冲击、政策维{繁：維}稳、金融利好三个短期内影响房价的核心要素，楼市基本面会保持稳《繁：穩》定，但基《拼音：jī》于疫情影响，房价会进一步分化：

一线房价会小涨，二线会经历短暂的调整、恢复期，然后也会涨，三四线没有在“返乡置业（繁：業）季”顺利“回血”，叠[繁：疊]加人口外流、资本不看好，下跌概率很大。

第三、一起看下房价的基本面

具《读：jù》体分析：

01、一线城《读：chéng》市

北京房价环比持平，上海、广州、深圳【pinyin：zhèn】环比上涨，无一城下跌。

这是正常的发展趋势，经过2019年房价调整期后，一线城市在2020年将大概率回暖。而疫情冲击的春节前后，本来就是传统淡季，因为每（měi）年春节前后《繁：後》，一线城市的人口都是外流的，没啥交易量。

02、二线（繁：線）城市

房价环比上涨回【huí】落，呈下行趋势。

二线房价会比一线慢半拍，大概半年左右周期，从2019年下半{bàn}年开始，二线房价已经在整体回落了，在2020年上半年继续回落就是趋势使然。叠加疫情冲chōng 击，短期内下行也是正常的。

受到“因城施政”带来的宽松，人口回流，金融端流动性释放，LPR下行等利好，二线房价经历短暂的调整、恢复期后，房价【pinyin：jià】回升的速度会比较快[练：kuài]。

03、三四线城市{读：shì}

房价环比【pinyin：bǐ】回落，呈下行趋势。

“返乡置业”泡汤，资金回笼有限；复工陆续开始后，人口加速外流；叠[繁：疊]加疫情影响，凸显了三四线医疗资源不足，物业服务不到位等世界杯劣势，三四线置业就不如一二线好，也不如呆在农村安全，“不上不下”的处境挺尴尬的。

预计三四线会提前进入房{读：fáng}价调整周期，在上面说的这些xiē 不利因素面前，三四线房价走跌的概率很大【拼音：dà】，恢复起来周期会长于二线。

因此，恒大打折更多还是为了自家那本帐，并不会带动整个行业的大降价，楼市的基本面还(繁：還)是稳的。但受到疫情影响，房价会[繁：會]进一步分化，也就是一线今年大概率会稳中小涨，二线经历短暂调整期后也会恢复过来，三四线大概率会降价。

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