大家怎么看最近香港房价下跌？香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%
大家怎么看最近香港房价下跌？
香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份（fèn）住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。
香港住宅销[繁：銷]售量和成交金额双双腰斩，跌至16个月新低。
官方数据对《繁：對》比2018和2017香港楼市
成幸运飞艇交量之外，房价也开始下跌【读：diē】。
中原城【chéng】市领先指数（Centa-City Leading Index）显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最《读：zuì》长的下跌。
对比今年8月份香港房价的峰（读：fēng）值，已经下跌了约5%。
香港中原【yuán】城市领先指数（Centa-City Leading Index）
对于香港楼市量[拼音：liàng]价齐跌的现象，李嘉诚创立的长江实（繁体：實）业集团执行【xíng】董事赵国雄表示：
贸易风险对香港经济的de 负[繁：負]面影响在所难免，明年经济会比今年更差，来年（香港）楼价可跌25%至30%。
连“楼神”赵国雄都看衰香港，本来准备接盘的香[xiāng]港市民更不干了。
今{pinyin：jīn}年下半年以来世界杯，香港多次发生购房违约事件，已出现36起违约案例，同比去年全年仅9起。
香港购房违约[繁体：約]数量对比：2018（蓝色）明显多于2017（黄色）
香港市民[拼音：mín]为了避免成chéng 为“负资产”者，宁愿损失已交《练：jiāo》付的定金，也要“割肉离场”。
开(繁体：開)发商方面，也面临地皮价值下《读：xià》跌、新盘动工时间推迟、住宅建设开始放缓、短中期供应不增反减的难题。
香港[练：gǎng]开发商对本土楼市感到悲观
截止至2018年10月，香港的实际住宅完工量比政府预测低了[繁体：瞭]3到[dào]4成，而住宅工程量更是2015年来的首次下降。
香港楼市之[练：zhī]所以突然急转直下，和香港被迫跟随美国加息密不可分（港币和美元汇率挂钩，美国加息后香港[pinyin：gǎng]必须得[dé]跟）。
2018年，汇丰、恒生、中银香港、渣打银行纷纷取消固定{读：dìng}利率计息计划，同时上调最优贷款利率，均为十二年来【练：lái】首次。
香港（练：gǎng）金管局总裁陈德霖也表[拼音：biǎo]示新一轮加息将会很快开始，香港利率将进入上升周期。
许多正在供楼的香港《读：gǎng》市民，已经感觉{pinyin：jué}到加息带来[繁体：來]的负担，恐慌情绪因此开始蔓延。
一些大量急于出售楼（读：lóu）盘的业主，在政府调控政（拼音：zhèng）策的影响下，不断下调房屋售价，但依然无人问津。
投资银行【练：xíng】里昂证券（CLSA）发布的研究报告指【zhǐ】出，香港的楼市即(读：jí)将经历15年来最差的宏观环境。
“三座大山”：利率上《读：shàng》升、本土经《繁：經》济放缓、人民币贬值，这三大因素正在[练：zài]剧烈冲击香港楼市。
房产抵押借贷成本不断上升之际，香港楼市泡沫也膨胀到了最高gāo 点。
瑞银2018报全《练：quán》球泡沫指数显（繁体：顯）示，香港已经成为全球房地【pinyin：dì】产泡沫风险最大的城市，此前一度占据榜首的伦敦排在第六位。
另一方面，由中国内地流向香港楼市shì 的资金也急剧减少。
据统计，今年上半年内地对香港房地(pinyin：dì)产的投资仅有8.35亿美元，较去年全年（练：nián）70亿美元投资额出现断崖【yá】式回落。
近年来，内地买家已经成长为香港楼市最主要[yào]的资金来源，香港楼市的增{拼音：zēng}长极度依赖于来自内地的de 需求。
内地买家的退场[繁体：場]，让本已疲软的香港楼市雪上加霜。
2
除了上面提到的原因，中美贸易战也给了香【pinyin：xiāng】港楼市一记重击。
2017年的数据显示，中国和美国[繁体：國]分别是香港第一大和第六大进口来源地，占整[zhěng]体进口的47%和5%。
出口方面，中国和美国分别是香港第一大和第二大dà 出口目的地，占[zhàn]整体出口的54%和9%。
贸易和物流澳门新葡京是香港最重要的支柱产业，中美直接贸易减少，加上中国在贸易战下不得不转口东南亚国家再出口，都会严重冲（繁体：衝）击到香港的转口贸易以及本地就业。
香港经济一旦下滑（pinyin：huá），楼市更难独善其身。
另外，对贸易战【练：zhàn】升级的担忧，也让香港资本迫切需要找到一个避风港。以李嘉诚为首{读：shǒu}的香港豪门家族，直接就(pinyin：jiù)把目光对准了英国。
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说完香港，我们接下（xià）来谈谈英国。
众所周知zhī ，脱欧给英国带去了巨大的不确定性，但在香港人看来，这是(pinyin：shì)难得一遇的买方市场和千《繁：韆》载难逢的投资机会。
2017年，是英国因为脱欧剧（读：jù）烈震荡的一年，但伦敦却在吸引地产投资上(pinyin：shàng)拿下全球第一，投资额较2016年暴涨了30%。
这其中，香港的贡献[繁体：獻]非常大。
EGI于今年9月发布的数据显示，香港买家在过去[练：qù]12个月卖掉了价值175亿英镑的香港房产，并将所得资金投向世界各地，其中大一部分流入《pinyin：rù》了英国楼市。
上图橙色柱子{pinyin：zi}代表着过去5年，香港买家在英国的投资【zī】交易量，深红色曲线代表港币兑[繁体：兌]英镑汇率。
香港投资者这么爱英国，主要(pinyin：yào)有以下几个原因：
脱欧后英镑持续下跌，加之买方（fāng）市场带来的难得的议价机会，让那些（练：xiē）刚刚从本土市场撤离的港资两眼发光(读：guāng)。
根据上边EGI发布的图表，英镑汇率和香港投资者在英国交易量呈负相关，随着英镑汇率在英国（读：guó）脱欧(繁：歐)公[拼音：gōng]投后大跌，香港买家在英国的投资急剧上升。
另外，伦敦物业稳定的租金收益率，也是香港人考量投资《繁：資》的重要因素。
香港官方发布【练：bù】的数据显示，香港住宅租金收益率仅为1-1.5%，一线购物街（拼音：jiē）的商铺收益率为1-2％，写字楼租金收益率已经降到2%以下。
对比同等条件下的伦敦物业，伦敦住宅租金收益《练：yì》率约为3.5-4.5%，商铺年租金收益率为4％左右，老金融城写字楼租金收益率约为4%，金丝雀码头金融城写字楼《繁体：樓》租金收益率能到达5%。
即便横向对比，伦敦的租金（jīn）回报率也高于其它欧洲主流城市：巴黎写字楼的租金回报[繁：報]率约为3%，柏林为3.1%。
负责协助李lǐ 嘉诚家族收购伦敦瑞银大楼的长实集团执委会成员——马励【lì】志曾在接受香港媒体采访时说：
“伦敦瑞银大楼(繁体：樓)能带来非常稳定的租金收入和可观的投资回报，和长实之前（练：qián）出售的中环中心相比，伦敦瑞银大楼的呎价只有香港中环中心的三分之一。”
“长实用出售中环中心所得的四分之一金额，就买下了伦敦瑞银大楼，但伦敦大楼每年租金收入却接近中环中心的一半。以成交价计算，伦敦大楼的租金回报率高出中环中心接近1倍。”
李泽钜接班后，第一笔重大投资就投往英国，买下伦(繁体：倫)敦瑞银大楼
除了租金回报率，香港人也看重伦敦物业的超长租约和升（繁体：昇）值潜力。
2018年11月23日斥资4.6亿英镑买下伦敦金融城30 Gresham Street大楼的香港买家——永泰地产直接就在公告里写道，可以通(拼音：tōng)过这次(cì)收购拓展及多元化旗下物业的投资组合，并且为公司带来稳定租金收入。
目前处于满租状态的30 Gresham Street大楼，每年租金约为1832万英镑，并且大楼还剩（pinyin：shèng）下15年租期，这意味着香港买家在接下来15年里，每年都(练：dōu)能稳《繁体：穩》定收入1832万英镑的租金。
资产升值潜力方面，大楼的卖家韩国三星人寿保险在2013年时买下该楼澳门新葡京的价格《pinyin：gé》是3.1亿英镑，在五年后大楼升值了1.5亿英镑，计算下来每年都能涨9.6%。
如果加上固定5.0%的租金收益率，整体的投资回报率lǜ 每年将近14.5%。
30 Gresham Street大楼
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借着脱欧的机会，香港《拼音：gǎng》买家开启“反殖民英国“，不【pinyin：bù】但《pinyin：dàn》越买越多，而且越买越精。
我们再回顾一（拼音：yī）下开篇那张清单图，特别注意看香港买家收购的资产。
可以看出，除了一直热衷(读：zhōng)的写字楼收购之外，香{pinyin：xiāng}港买家的投资方式变得愈发精准且更有针对性。
比如《pinyin：rú》，香港第一大开发商——新鸿基郭氏家族擅长房地产开发，但不懂英国市场，他们于是就在英国买地，并联合英国开发商共同开发，然《拼音：rán》后卖回给香港和内地客户。
2018年9月27日rì ，新鸿（读：hóng）基郭氏家族从英国本土开发商Galliard手中，买下了伦敦金丝雀码头超高层住宅项目Millharbour Quarter，并(繁体：並)宣布将联手爱尔兰开发商Ballymore一起开发这个价值10亿英镑的项目。
Millharbour Quarter地【练：dì】块
与新鸿基相对的(de)，是香港邱氏家族的远东发展。
2018年4月27日，远东发展发布公告称，集团已经斥资520万英镑，在网上拍卖中买下了位【pinyin：wèi】于曼城市中心北《练：běi》部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。
这个地块很小，但对远东来说《繁：說》却意义（读：yì）重大，因为这个（繁体：個）地块紧邻远东去年在曼城圈下的大型地块，是通往Northern Gateway的大门。
图为远东去年在曼城圈下的Northern Gateway地块，总共要建1，5万套住房，是迄今jīn 为止中国[繁：國]对曼城最大的一笔投资。
远东在曼城已经深耕多年，非常熟悉本地市场，加之丰富的操盘经验，远东于[繁：於]是做出不同于新鸿基的选择《繁：擇》，打算自己买地，自己开发。
在收购英国物业方面，相比一栋楼[繁：樓]一栋楼的慢慢买，还有等不及【练：jí】的香港人选(繁：選)择直接收购英国开发商。
2018年10月8日，香港{gǎng}南丰陈氏家族宣布收购伦敦开发商Endurance Land，并注资超《读：chāo》过1亿英镑支持其在伦敦的发展。
同时，南丰还会[繁：會]把旗下五栋伦敦写字楼和在国王十字持澳门威尼斯人有的大型地块Regent Quarter都交给Endurance Land操盘。
南丰的这笔交【拼音：jiāo】易，也是中港资本近几年来第一次收购英国本土开发商。
对于南丰陈氏家(繁体：傢)族来说，Endurance Land一方面可以帮助南丰改造现有的伦敦物业，提升其资[繁体：資]产chǎn 价值，另一方面还能快速切入行业上游，并通过旧楼改造的方式把物业卖给未来想来伦敦买楼的香港人，去赚香港同行的钱，一箭双雕。
除此之外，李嘉诚家族的新动作同样值得关注（繁体：註）。
2018年3月19日，由李【练：lǐ】嘉诚与ARA CEO林惠璋[pinyin：zhāng]共同创立的亚腾[繁体：騰]资产管理公司（ARA Asset Management）正式进军欧洲，并将总部定于英国伦敦。
ARA向亚洲【zhōu】之外扩张，成立欧洲总部
ARA过去定位投资亚洲地产，是亚洲最大的房地产投资信托基金管理(pinyin：lǐ)公司之一，在伦敦建立自己的房地产基金团队，可以更好地服务日益增长的亚洲投资者投资欧洲{读：zhōu}的需求。
ARA是李嘉诚大部分地产的基《读：jī》金管理人，不光帮助李嘉诚处理内地和香港资产的出售事宜，进军伦[拼音：lún]敦后还能帮助李嘉诚家族管理其在英国的资产，并通过房地产基金的形式快速帮其完成全【读：quán】球布局，并吸引更多投资。
李嘉诚正式退休后，一直担任长江基建负责人的李《pinyin：lǐ》泽钜接过大旗，李泽钜长期在欧美国《繁：國》家生活，对英国的爱比父亲有过（繁体：過）之而无不及。
过去十年，在李泽钜的领导下，长江基建缔造了一个庞大的英国基建帝国，控制了英国三成天[拼音：tiān]然气市场，四分之一《拼音：yī》的电力分销市场，以及5%的供水市场。
2018年（pinyin：nián）9月14日，彭博爆出李泽钜正（拼音：zhèng）考虑将长江基建旗下英国资产在伦《繁体：倫》敦公开上市，并且预计规模将会达到数十亿美元。
彭博：李泽钜考虑让英国基建资{练：zī}产在伦敦上市
李泽钜之所以要把长江基建放到英国公开上市，也是为了给公司sī 补充[拼音：chōng]更多资《繁体：資》金，使其有更雄厚的财力在未来收购更多的英国资产。
李嘉诚的长子（拼音：zi）以及接班人，李泽钜
总结来说，香港投资者在英国深耕多年，早【zǎo】已(pinyin：yǐ)不再盲目投资，每个家族都慢慢琢磨出了一套符合自身特点的投资方案，非常值得后来的内地投资者借鉴[拼音：jiàn]。
英国作为一个老牌资本主义国家，对香港投资者来《繁体：來》说，除了曾经的殖民地情结，更重要的是其资产的稳{繁体：穩}定性和（练：hé）安全性。
李嘉诚就曾精辟《繁：闢》地总结过他投资英国的原因：
“法律[lǜ]方面要明确，什么可以做[练：zuò]，什么不可以做，才可以让海外投资者更容易触摸得到。”
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