青岛市法拍房（拼音：fáng）

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？法拍房你直接上淘宝拍啊.，为什么要中介？你在淘宝上找到要拍的房子，先交保证金，时间到了就出价，起拍时间24个小时，一般参加的拍家都是离结束时间还有半个小时的时候再出价的，大家竞价，谁出的高谁得，如果你觉得后面有人出价太高了，你就放弃，保证金立马退回的

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？

比市价便宜的法拍房越来越多，值不值得买？

首先，为什么法拍房《练：fáng》越来越多，就先要明白法拍房的来源！

来源一《拼音：yī》：债务抵押

包括个人房贷失信、公司破产、私人抵押被拍卖等等债（繁体：債）务危机造成的。

来源二：行（pinyin：xíng）政处置

包括贪污腐败，收[shōu]贿受贿，刑事民事判决、查处没收等等行政处置而来的。

来源三：无主房源(练：yuán)

这个情（练：qíng）况比较复杂，都是些特殊情况。

就简单举个例子，来解释【shì】给大家听。比如通过部队编号购买了房（练：fáng）子，当这【pinyin：zhè】个人退伍转业时，又是自己身份证。

如果这个（繁：個）人是不知情的，不清楚自己有(pinyin：yǒu)套房子。那么这套房子就查不出来是谁（繁体：誰）的了。

其次，法拍（练：pāi）房的来源中，绝大部分都是由于债务抵押而来的房源。

那么为什么法拍房越来越多了，因为很多人（拼音：rén）失信了，或者是担保人之类的《pinyin：de》。至于原因，我想这就不用说了，这两年（pinyin：nián）的大环境，大家都晓得的。

最后，法【fǎ】拍房真的比市场价便宜吗？能不能买？

一 法拍房[练：fáng]比市场价便宜？

1 法拍房只是起拍价便(读：biàn)宜，并不代表成交价便宜。

2 起拍价只是（练：shì）初始价格，最终价格要《yào》看有多少人和你竞拍争取，最终竞拍成多少钱？

3 因为(拼音：wèi)法院规定15个自然日内收齐钱款，如果法拍房全款还好，贷款购买的[练：de]话不能公积金贷款，必须找小贷公司担保才能迅速放款。

4 法拍房按照成交(读：jiāo)价缴纳税费，并且契税都是3个点。如果是产权房，总共(gòng)需要[练：yào]缴纳14.3个点的税费。

二 法【fǎ】澳门新葡京拍房能不能买？

能不(pinyin：bù)能买，要看法拍房有什么优势？和什么劣势？

优点：不限购、可贷款（练：kuǎn）、起拍价低

其中，最大的最吸引人的有点就是，法拍房不受限购政策限xiàn 制，爽不爽？

缺点：债务风险、费用风险、入{pinyin：rù}住风险、户口风险

1 权(繁：權)属变更上是没有任何风险的

由法澳门新葡京院开具执行书和裁决书，直接[练：jiē]房管局过户，不用原房东出面。

2 债务风险：简单说，法院只管拍卖，房子本身问题一概不管。所有这个房子《zi》还有没《繁体：沒》有其他债务纠纷，其他债务纠纷怎么处理，都是你自己的事了。

3 费用风险：至于原房屋的水电(繁：電)气物业费（繁体：費），甚至隐含租约租金，以及是否有高额税费等等，都【pinyin：dōu】是由自己负责。

4 入住风险：原房屋{练：wū}万一有个七老八十的老头老太太，说房子是他们儿子欠钱拍卖的澳门银河，他们不认账，死活不搬走。你能咋办？

5 户口风险：原则上，房屋权属变更了之后，原户主户籍一段[pinyin：duàn]时间后会自动掉落到所在区域集体户上。但是由于户籍往往归派出所或者档案局管理，实际过程中，一则时间比较久，二则不同区域[yù]不一[练：yī]样。

所以，落户上房子[zi]，经常会有难度。

所以法拍房究竟能不能买mǎi ，要分情况：

1 没《繁体：沒》有资格的，又特别想买房子定居的，买！

2 纯投资的，要慎重，不一定买的到，买过来了以后房子不一【练：yī】定卖的出去！

3 买学区房的，也要（yào）慎重，户口的那个事，实际经验来看，比较难办。

幸运飞艇至于目前[qián]市面上的法拍机构，里面的门门道道，咱们空了再聊。

补充于2020.7.19晚（练：wǎn）

今晚有点空，咱们接着(pinyin：zhe)再说法拍机构的事。

其余地方笔者不清楚，成都的法拍机构[拼音：gòu]，笔者略有了解。

没有仔细统计，但是目前成都的法拍机构，大致应该有二十三《练：sān》四家。

这其中又分为[繁：爲]两种情况，可以称之为一级机构和二级机构，可以简单这样理解(练：jiě)：

一级机构：直接对接法院，有比较《繁体：較》硬的关系

二级机构：从一级机构拿来资(繁体：資)源，衍生出来的代理

成都最早的那批法拍机构，大概起源于12年《nián》左右，后《繁：後》面在限（练：xiàn）购后，陆陆续续起来了大部分的二级代理机构。

目前成都法拍机构基本收费都是3-5个点左【练：zuǒ】右，一般开始[练：shǐ]的时候，他们会收一个锁定金或者叫(练：jiào)做司法尽责调查服务费，5000-30000元不等。

收这个费【pinyin：fèi】用是干嘛的喃？

包括筛选推荐房源，做房子的尽(拼音：jǐn)责调查报告等等。

他们会告知《拼音：zhī》你，有专门的律师团【tuán】队为你查清楚房子的债权信息、物业信息等等。一这么听，很多人比较容易接受，其实就是怕跳单，变相约束而已（其中猫腻不便严明，评论区可以[拼音：yǐ]交流）

其次，笔者上文说过了，因为法院要求15天内补齐全尾款，所以法拍机构一《拼音：yī》般还有合作的贷款《pinyin：kuǎn》公【pinyin：gōng】司，法拍机构也是帮你一起搞定。

这里面哈，法拍机构一般会收客户（繁体：戶）3个点的服务费，其实一般贷款公（gōng）司一《练：yī》般只收1-1.2个点的服务费而已。

PS：我《练：wǒ》透露多了，会不会挨打啊？

就《练：jiù》不多【pinyin：duō】言了，法拍房源一般都在京东和淘宝上面有显示，所以各位想买法拍的，其实可以自己去关注上面的房源。

再【拼音：zài】交给大家一个自己了解和判断房源的方法，很实用，建议收藏！

1 选定区域后，关注区域内的法拍房{fáng}源

2 在各大[练：dà]二手房平台上，寻找同户型的房源，实地看房

3 一般来说，二手中介也会有法拍《练：pāi》房源消息，很多时候原房东都是想抓住机会在《读：zài》房源拍卖前自行处理的。所以房屋附近的中介，基本都能晓得【拼音：dé】基础情况的。

4 至于房屋具体信息，物【练：wù】业，保安，邻居那些都可以简单了解一些。

当然，笔者还是建议(繁：議)需要购买法拍房的，找法拍机构。

虽然费用有点高，但是生意嘛，可以(pinyin：yǐ)谈的。毕竟别人收了（读：le）费用，遇到了对的机构，还是挺省心省力的。

并且竞拍时，也是有一定技巧的，他（pinyin：tā）们都会帮你搞定。平时一些跑腿浪费《繁：費》精力时间的事，他们都可【pinyin：kě】以为你效劳的。

既然有人看，那笔（繁：筆）者再说个关于法拍房最关键的部分！

编辑于（繁体：於）2020.7.21早晨

笔者上文都说了，法拍房很多问题，但是这些都不是关键，只要你《拼音：nǐ》愿意掏钱找法拍公司，绝大部分都是可以避免[拼音：miǎn]风险的。

但是法拍房最大（练：dà）也是最关键的一点：看运气竞拍！这一点(繁体：點)，在当下来说，是致命的风fēng 险！

为(繁：爲)什么？

因为当下《读：xià》的行情！

其他地方，笔者不清楚，但是成都的法拍市场，笔者还是比(读：bǐ)较了解的。

咱们就慢慢的聊，务求让大家都知澳门博彩道（拼音：dào）这回事。

17年限购前，法拍房【练：fáng】其实是炒房客的最爱！

笔者说下他们的常见操作，先筛选出问题不大的房子，然后数十[shí]套完全参与竞拍报名。只要有人和他们竞争，那就不要。那种没人（练：rén）竞争（繁体：爭）的，就起拍价拿到手。

那个时候的起拍价，是真的低，真(pinyin：zhēn)的只有市场价的六成左右！

拍到手之后，再简单装修下，让其卖相好，再提到市场价的样子出售，很短时间[繁：間]就能顺利（拼音：lì）抛手了。因为新装修没住人，又是市场价，甚至稍微低一点，给你说缺钱急售，很多人会选择的。

就这样，一套房差不多能赚房子市场价的35%左右，周期大概一年不到，如果数量躲起来，其中利润，大家就《拼音：jiù》知道有多吓(繁：嚇)人了。

限购之后，因为房子{读：zi}买过来了，需要三年才能出售，所以这帮炒房客退出了法拍房的(pinyin：de)市场。

并且限购之后，法拍房的市场火热了起来，因为很多人没资格买房子啊。也就是在这后面一年多时间，很多法拍房的{pinyin：de}代理机构，如(读：rú)雨后春笋，应运而生了。

这个时候，其实不是(pinyin：shì)很适合买法拍房了，为啥？

因为成都的购房需求巨大，又很严(繁体：嚴)格的限购，导致法拍房过于火热，有以【yǐ】下几点：

1 起拍价普遍增高，很多都是市场价的八成左（拼音：zuǒ）右了

2 好的房子一定抢，很多时候能市场价买到都是烧高香的事

3 最近大量打着国字（读：zì）背影的资产收购公司，老早就把好房源收购了

所以，鉴于目前的法拍行情，笔者给大家(繁体：傢)忠告，如非迫不得已，还是尽量《练：liàng》少惹法拍房为wèi 妙！

成都楼市观察员，或许，你可以(读：yǐ)称我成【chéng】都楼市百晓生。关于成都楼市，不懂可【练：kě】以随时咨询！

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