已经(繁体：經)网签备案的期房烂尾

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？感谢邀请！去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？

去年买的期房，已经备案了，现在想卖[繁体：賣]掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享《xiǎng》如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

我国1994年《城市房地产管理法(拼音：fǎ)》规定，未依法登记领取权属证书的城市房【练：fáng】地产不得转让[繁：讓]。

根据这条法律规定，未取得房产证的城镇《繁体：鎮》房地产不得转让（繁体：讓），给予了像你这样的期（练：qī）房买卖以否定评价的法律效力。

但2007年[pinyin：nián]施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权【练：quán】行为和债权[繁体：權]行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的，但期房没办产权过户[繁：戶]登记的[练：de]话，产权《繁：權》不发生转移。

02、两部法律规定抵触的情【练：qíng】况下，为什么得按物权法规定来？

大额商（shāng）品交易，还是要吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特（练：tè）别法优于一般法，法《练：fǎ》律优于法规。

因此，在期房买卖上(shàng)，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

实践中，通常采用定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比如，房屋(wū)的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间(拼音：jiān)和条件，等等。

这个定《练：dìng》金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署的买卖合同，办理产权过户手《读：shǒu》续。

这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没（繁体：沒）有问题。

02、签署买卖《繁：賣》合同模式

从各省高院汇编的（练：de）案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践[繁体：踐]，不同的法《读：fǎ》院对此就有不同的审判结论。

有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定，否决了期（qī）房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性《练：xìng》存疑，存在风险。

多数的法院还是援引[练：yǐn]《物权【练：quán】法》的规定，将物权行为和债权行为进行(练：xíng)效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予以合理保护。

但依据“定[拼音：dìng]金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院判决（繁体：決）这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

01、对duì 卖方而言

房子(pinyin：zi)已经卖了，但还挂在自己名下，就会影[拼音：yǐng]响政策认定，会影响到其【qí】他房产的买卖和政策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为（读：wèi）家庭唯一住房，在上税的时候，就不极速赛车/北京赛车能享受到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临较大的经济压力。

当然澳门银河，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出台了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的(pinyin：de)约束，进而损害一些利益。

02、对买方而言【yán】

风险还是蛮大的，主要是两【liǎng】类风险：

⑴违约风（繁体：風）险

就是房子涨价了，卖方不愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可能澳门永利发生的，尤《练：yóu》其是房价涨幅很大的情况。

⑵债务风[繁：風]险

就是房子不能过户，还挂在卖方[练：fāng]名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在得[dé]不到房子的风险。

因此直播吧，期房交易的《de》话，对方双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

01、建议既办理定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保[练：bǎo]障

这样做的目的《pinyin：de》在于化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可(练：kě)以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不《拼音：bù》容易被法院否定。

办理公证的目的，在于增加第三方法[pinyin：fǎ]律审查，给对方形成心[xīn]理上的震慑力，便于合同履[练：lǚ]行。

02、如果你是按（pinyin：àn）揭房的话，建议《繁体：議》先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交(练：jiāo)易

这样（繁体：樣）做的目的，上面已经(繁：經)分析了，就是防止被买家《繁：傢》“崴”到，造成自己的经济压力。

03、建议通过中介交易，增加{pinyin：jiā}第三方监督和见证

如果自己【练：jǐ】挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和{读：hé}见证，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一(pinyin：yī)些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时间进行限制和明确约定《读：dìng》

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖(繁：賣)家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭【练：zāo】遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议[繁：議]银行卡转帐进行，不要收现金

买(繁：買)卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可【练：kě】能出现扯皮，就建议不管是定金，还是房款，都通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。

06、交房时[繁体：時]间也很重要

一般来说，对买《繁：買》方而言，不管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全《拼音：quán》收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行【xíng】交房手续更《读：gèng》为稳妥。

07、如果能更名，那【nà】对双方而言，都是最好的

一般来说，契税发票未打印，契税未交，开(繁：開)发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更【pinyin：gèng】名手续的。

能不能实现这个开云体育目标？就看你们的（拼音：de）本事了。

综合《繁体：閤》全文：

期房交易在[zài]实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的[练：de]，只能尽量预防。

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