深圳光明龙（繁体：龍）光玖龙台

龙光玖悦台值得买吗？龙光玖悦台值得买。交通便利。项目东至港口路，南至新明路，西至港口路，北至规划路。2020年，深圳是个打新年吗？什么楼盘值得打新？打新这事，在深圳已是个显学。今年还在疫情期，我就在朋友圈提醒，说今年恐怕是个打新年

龙光玖悦台值得买吗？

龙光玖{jiǔ}悦台值得买。交通便利。项目东至港口路，南至新明路，西至港口路lù ，北至规划路。

2020年，深圳是个打新年吗？什么楼盘值得打新？

今年[练：nián]还在疫情期，我就在朋友圈提醒，说今年恐《读：kǒng》怕【读：pà】是个打新年。恐怕光明要集体进入打新。

因为，当时有网友急着跟我说，玖龙台二手房，有业主竟然（拼音：rán）想卖7万。一边是（读：shì）光明业主的期望太高了，一边是政府会严格限价光明在5万多{练：duō}。

市梦价倒挂2万多，加上光明科学城、中大都落地了，中《拼音：zhōng》产们肯定追捧啊！

可是，深圳置业者们实在，还是太热情了（读：le）。首进深圳的金融街的光明项目，直接1万个人登记，参与摇号，开创了深（拼音：shēn）圳楼市新阶段。

加（pinyin：jiā）上宝安已经确定全区楼盘全部摇号，2020年《pinyin：nián》深圳楼《繁：樓》市购房方法从此被刷新，我们需要新的“攻略”！

端午在即，大家伙都有点闲暇。恰好，深圳乐有家也整理了深圳新房分布地图。我想，正好借着乐有[练：yǒu]家的地图，给大家【练：jiā】详细解构下，深圳打新这事该(拼音：gāi)怎么弄。

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官方说，深圳[zhèn]年内还有5万套新房要拿出来。似乎，大家伙买房是可以yǐ 不用焦虑的。但是，供应总分区域，有的区域可能供应无忧，有的区域供应还是紧俏的。

深圳，西部的新[拼音：xīn]房、二手房价格倒挂现象，更明显一点。所以，西部的摇号，会多一些。以光明金融街（读：jiē）的万人摇开了个头，人们总是容易yì 跟风，以为是新房就值得无脑买。

但是，芳姐在这[繁：這]里，还是要提《pinyin：tí》醒下大家：哪怕2020是打新年，也是要谨慎去选择新房。并不是，每个新房都需要疯【练：fēng】狂无脑入；并不是每个新房，都比二手房更值得买。

从供应的（拼音：de）分布、价格的落差来说shuō ，最紧俏（读：qiào）的，只是南山的中心区域、前海自贸区、宝安中心和宝城、沙井、光明、龙华。

这些地方的新房，可能容易引发生万[繁体：萬]人摇yáo 的现象。（也真想建议zf，不要让楼盘全部摇号、引发全民焦灼，要合理缩小新房二手(pinyin：shǒu)房价格倒挂差距，才能真正遏制楼市热度）。

而最容易被抢房迷惑的，开云体育是宝安、光明2个地方。因为，宝安进行全区摇号，这会让置业者以为全部新房都“房价倒挂”、“必须[繁：須]靠抢”。可能会导致供需矛盾本不算紧张的西乡、福永、松岗，也会出现蜂拥认筹的现象。

比如，在大《拼音：dà》空港区域的天福华府，一直《pinyin：zhí》销售不旺，作为卖了5年还在卖的一个楼盘，现在也突然被网友抢购了。哪(练：nǎ)怕是以前被嫌弃的户型，也因为面积不大、总价可控，而成为热销品。

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2020年，深《拼音：shēn》圳还有5万套新(练：xīn)房要入世。哪些会摇号？哪些紧俏？哪些值得打新？哪些值得买（繁：買）？后面都分析下。

深圳发展，一路向西。西部的互联网、移动经济强一些，其他产业基础也雄[xióng]厚一些，人口也多一些，再加上{拼音：shàng}前海自贸区、宝安中心区的概gài 念，西部房价确实在高速路上。西部新房与二手房的倒挂情况更明显。

在金融街1期之后，深圳最炽热的打新区是：高新南（华润城）、光明、沙【shā】井。光鲜亮[liàng]丽，都是{练：shì}科技中心（TBD）。

1、深圳【zhèn】，甚至全国土豪都期待的华润城4，是打新最炽热的选手。几乎次次都是排队，2019的摇号人数已经很超载。今年[练：nián]，依然会维持热度的。

个人(pinyin：rén)预计备bèi 案房价为12-15万左右，市场价在17-19万左右，预计价格落差3-5万左右。因为华润城已经全国知名《练：míng》，又加上金融街的提前预热，我估计今年的中签率会比2019年还低。

2、沙井海岸城，蓄积了2年的粉丝的热《繁体：熱》情，被期待很高。主要原[拼音：yuán]因是南【nán】山海岸城Mall很成功，楼盘地铁口，又加深圳外国语沙井分校的落定，三重吸引力加持，粉丝满满。

参考2019年沙井新房情（拼音：qíng）况，个人预计备案价在5.5万左右。而周边位置最近，档次接近，但学位并《繁：並》未确定划入深外的博林君瑞价格在6万多。个人估计，人气可能会比（读：bǐ）金融街还饱满。

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宝安的新房，似乎主要是在新安ān 、福永。宝中、西乡都没什么供应了。说起来，今年是[拼音：shì]个12号线《繁：線》的打新年呢。

5号线地铁（繁：鐵），把龙华、西丽、灵芝、赤湾[wān]带成了“主城区”的价格；12号线地铁，也会把新安、西乡带成主城区的价格的。

1、灵芝宏发新领域，这个楼盘之前提的人比《读：bǐ》较少。我也没想到今年nián 就会推出。但是宏发品质、灵芝地段、优质学校大学区，就足够[拼音：gòu]吸引了。

这些年，灵芝以一己之[zhī]力，带着宝安老城翻天覆地改颜，样貌都不输给宝安中心区了。宝安中学一再中考摘冠，片区房价一路接力，周边差不（练：bù）多9-12万价格。个人估计新房备（繁体：備）案价9-11万左右。

2、招商臻府，这是个很（练：hěn）低调的楼盘，央企出品，户型靠谱。新安是宝安历史悠久的城区，教育一向都[拼音：dōu]还不错。臻府学位算是宝安优质二梯队。

周边二手房，旧一点的5万多，品质好一些的6、7万。但是挨最近的新房中粮大悦城在9-10万。个人估《gū》计臻府（拼音：fǔ）备案价可能8-9万，带装修。

虽然表面倒挂价差（拼音：chà）不大，而且招商刻意低调，但是片区新房供应量很少，与灵芝板块价格落差很大，加上招商的号召力，摇号[繁：號]也是要凭手气的。

3、上合花园，也是个位置比楼盘更知名的情况。临近宝安公园（繁体：園），在中洲花园[拼音：yuán]后面。本来离5号线灵芝站就不远，将来离12号线上川站更近。

周边，以老社区、城中村为主，学校不够突出，房价5万左右为[拼音：wèi]主。但是，1、2公立之内就有中洲、华联（繁体：聯）这种10-12万的新房【fáng】。

个人{拼音：rén}预计备案价跟招商臻府、宏发新领域差不多，9-10万左右。排队热(繁体：熱)情可能比这2个楼盘弱一些，但是如果户型不错吸引力还是会很好。

4、尖岗山壹号花园（读：yuán），额，豪宅区里的人间房，据说79-136平的户型。我不知道我为什么把这个房放进来，如果不是宝安全区都要摇号，这个盘未必成为“打新主《练：zhǔ》力”。不是项目好不好，而是尖岗山的豪宅印象让很多刚（繁体：剛）需想不到关注这。

项目在尖岗山外围，道路交通还比较方便，有宝[繁：寶]安中学集团的附属外国语，虽然是新开的，但是牌子已经可以了。离地铁兴东站700多米。这几年，5号线路过的西丽、宝安《pinyin：ān》、前海、龙华，都是全市领涨。

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沙井，真的是太紧俏的节奏。沙井惹人瞩目，除了海洋新城的规划，除了11号线是快线地铁40分钟到高新区，还（繁体：還）跟沙井的（练：de）纯住楼盘供应少，本地人口多有关。

沙井，是个供需紧张导致的“盘盘旺”的地(拼音：dì)方。

海岸城是今年（练：nián）沙井最被期待的楼盘，但是《shì》华强城、中熙珑湾依然会《繁体：會》很吸引人。

华(拼音：huá)强城是[练：shì]大新盘的加推项目，地铁口、新名校附校、大盘，一直最吸引南山科技园码农。今年的新推房源，都一概会是“摇号”，想买的，一定要提前做好准备！

今年，沙井的明星是（练：shì）中熙珑湾，有约1230套左右的90平米以内的住宅，今年入（rù）市的可能700多套。自带幼儿园、小学。占地规模较大，会形成一个新型街区。周边房价已接《jiē》近6万

但是，今年沙井的备案价肯定亚博体育{pinyin：dìng}还是5万多。

清平华府也是个纯新项目，离地铁后亭站800多米，周边的华侨城云亭tíng 5万多，临近的沙井地铁站周边都6万【pinyin：wàn】多了。总之，因《拼音：yīn》为身在沙井，这个摇号肯定也是粉丝多多！

在清平华府附近，还有个嘉富新禧项目（上图名蓝桥晓筑），能提供800多套住宅。离地铁远300多米。跟清平华府一起共享清平实验学校学区。隔不远还有华润740万建面巨无霸！

沙井的11号地铁直达宝中、前海、深圳湾、高新南、车公庙，最大效率地解决了新兴行业、高科技行澳门巴黎人业的通勤。想买沙井[读：jǐng]的，一定提前做好功课，有备无患。

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摇(繁：搖)号，前提是供应有限，新房二手房价格倒挂明显。去年，深圳市内主要是前海、高新区【练：qū】、香蜜湖在打新。新房都是10万左右，而位置又是深圳最核心。

今年，市内最确定会打新的是华润城4。但是，因为前海、香蜜湖并没有新（练：xīn）房，打新情况会缓解（jiě）下。但是，再缓解，依然要看(读：kàn)价格。

我们来看南山的新房，主要供应在赤湾、南油、南头、华侨城、西丽。这些板块，都是南山正在蝶澳门威尼斯人变（繁：變）、价值重估的区域。

但是，他们的房价，倒倒挂并没那么严重。备案价极有可能在9-13万之间，二[èr]手房价在7-12万为主。虽然[练：rán]有限价【jià】的福利，但是没有那么地刺激人。

所以，估计认筹没那么紧张。但是，我认为这些房子大（dà）体都值得买。

因为，过去3年，除了华[繁：華]侨城，赤湾、南油、南头、西丽都是深圳价格重构明míng 显。因为科技、城市中心带来片区升级。这个趋势，还要持续几年。所以，还值得买。

华侨城，也是深圳的[拼音：de]经典豪宅区《繁：區》。虽然不是领涨板块，但是如果备案价在15以内，性价比还《繁体：還》是很突出的。

今年，福田的供应都不在[练：zài]CBD。除了天健天骄北庐，其他3个楼盘的板块的【练：de】价格倒挂显现不严重。所以，估计天健天骄是很容易产生打新现（繁：現）象。

天健天骄的备案价，个人依然预《繁：預》估在10-13万左右(读：yòu)，而景田二手房《练：fáng》价格已经很美丽了。再加上学位加持，景田大旧改，临近香蜜湖，地铁也方便，福田新房少，这个盘不缺客。

罗湖今年供应量很断档的。最大推[tuī]盘量是银湖的华润银湖（练：hú）蓝山，因为有新学校在建，在深圳人爱传名校的癖好下，这个楼盘销售是肯定没问题。学校情况，确定了这个盘会不会摇号。

蔡屋围项目只有20多套房，如果是非回迁房，大概率要摇号。东方风雅是（pinyin：shì）在莲塘，有8号线(繁：線)在建，只有144套，销售是没有任何压力的。罗湖东供应太少，如果认筹人多，可能也得摇。

额，在这节插一下龙华。因为龙(繁：龍)澳门新葡京华真的很近福田区！

其实，今年龙(繁体：龍)华的开发商也都很紧张。在一个打新的年代，每《měi》个开发商都希望自己的楼盘低调，安静卖房。

龙华，目前会不会“盘盘摇”，目前还没十分的迹《繁：跡》象。主要是上塘、龙华2个地铁站周边的新房，没【pinyin：méi】有比二手便宜《拼音：yí》太多。

但是，龙光玖悦台、中海龙华、水榭公馆等地铁物业，依然会受到关《繁：關》注。红山不带高级中学小【练：xiǎo】区的二手房，也已经逼近9万了，估计玖悦台备案价在8-9万多。上塘普通新[练：xīn]房备案价在7-8万多。

但是中海上塘限价7万多，比二手房要便宜1万多。中(pinyin：zhōng)海很具备摇号潜质。

想要龙华不盘盘摇，zf目前定价要极有策略。我个人觉得，限价向上松弛个5000左{练：zuǒ}右，老百[bǎi]姓就觉得新房没《繁：沒》比二手房俏太多，热情容易稍缓解。

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深圳西热东静，真是个奇[pinyin：qí]葩现象。

论人居（读：jū）、论产业、论地铁、论学校，东部一点也不差。但是，这两年东部确实理性盖住了狂(pinyin：kuáng)热，东部房价很平稳。平稳，就是zf稀饭的。

除了金融街，光明今年楼【lóu】盘几乎也是“盘盘摇”的节奏。

光明中心区的电建、百晟、中海，配套几乎共享，很多都分享了深实验的学位，每个都有摇号的潜质。估计《繁：計》价格很可能在5.1-5.5左右，而片区的玖龙台的[练：de]业主分分钟希望自己梦价进7。

坪山，已经是东部bù 最耀眼的星。区位规划，下一【pinyin：yī】代产业，地铁涌入，都不亚于光明。但是，坪山的房价在2016跑地比较突出以后，最近2年也是稳定为主。房价比较稳，但是走量是很快的，新房大多数比较好卖。

坪山的新房，比龙岗的还俏一点。但是，应该也还不至于要摇号。按深圳轮动的规则，东部会有下一波。所以，赶不上西（读：xī）部的摇号，从容买(繁：買)坪山房挺好的。

从这个图，我们也能看出，今年龙岗的供《pinyin：gōng》应都在东北部。因为龙岗的地铁，正（拼音：zhèng）在让东北部走上主流。大都市圈大都市圈，那是派龙岗去把（pinyin：bǎ）东莞、惠州圈进来。

但是，布吉、横岗的新房，似乎也断档了。这就导致，刚需要不去龙岗东买新[xīn]盘，要不去布吉、横岗、平湖买二手房。后[繁体：後]续量都会起来。

手[练：shǒu]快有，3.5-5万的地铁3号线[繁体：線]、14号线、10号线的地铁口二手房，要速度的出手。

坂田(pinyin：tián)新盘，可能也不多，在售的楼盘（繁：盤）都在清尾盘了。被光明逼7的迫挟，坂田的6万真是良心【xīn】价。今年10号线地铁通车，坂田、平湖的房，真是且买且珍惜，早买早安心。

否则，可能，年底行情就《拼音：jiù》不一样了。

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