2018年年底将至，现在在南京“离婚买房”可以吗？无论在哪个城市，用所谓“离婚”的方式打政策的擦边球投资购房都不合适。一纸婚约，看似轻薄，但却承载着法律和夫妻双方的尊严，凡拿婚姻开玩笑或谋私利者，一般都会投机不成反蚀一把米，历史的教训值得注意
2018年年底将至，现在在南京“离婚买房”可以吗？
无论在哪个城市，用所谓“离婚”的方式打政策的擦边球投资购房都不合适。一纸婚约，看似轻薄，但却承载着法律和夫妻双方的尊严，凡拿婚姻开玩笑或谋私利者，一般都会投机不成反蚀一把米，历史的教训值得注意。市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
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趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更[pinyin：gèng]稳
经历了“四限”政策——限(读：xiàn)购、限价(繁：價)、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量(pinyin：liàng)跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不【pinyin：bù】接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路(读：lù)。
用股市术语说，这是一《读：yī》个市场筑底的过程，过去几年积累的{de}楼市泡沫仍然在消化过程中。
严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽[繁体：雖]然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合【练：hé】、溧水、江宁禄（繁：祿）口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待楼市如2008-2009年(读：nián)那样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样的强{pinyin：qiáng}力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太（练：tài）过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强【练：qiáng】烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的(读：de)泡沫与过冷时的【de】恐慌，市场也因此会更加健康。
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趋势二：限价继续松绑，投资客离【繁：離】场，自住客选择空间变大
随着2019年最后1个月中，河西(pinyin：xī)代表性楼盘仁恒江湾世纪(繁：紀)将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈《繁：癒》加明显。
2019年，包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为控制《繁体：製》房价的政策，催生了投资需求。
一二手房{练：fáng}价的倒《pinyin：dào》挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更【拼音：gèng】多让位于由市场供求关系决定价格。
2020年，剩下确（繁：確）定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有（yǒu）限。没有了“赚快钱《繁：錢》”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价(繁：價)松绑后开发[繁：發]商利润增加、市场《繁体：場》竞争也增加，整体品质也有望提升。
不过，硬币总是【pinyin：shì】有两面的。
当自住购房者获得更多买到好房机会、获《繁：獲》得更大摇《繁体：搖》中热盘《繁：盤》概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品主义开始回归，好房拼【pīn】品质，差房拼价格
本轮周期的最大《练：dà》特征——市【拼音：shì】场分化，在未《读：wèi》来2020年中或许会表现的更加明显。
与前几轮周期（练：qī）中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京(pinyin：jīng)楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外[wài]属于第二梯队，供求关系（繁：係）比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏《练：fá》房价快速上（练：shàng）涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的(读：de)竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最[练：zuì]更新一代的科技系{繁：係}统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...
归结起来(拼音：lái)，2020年[练：nián]的南京楼市，当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并【练：bìng】存的局面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的[读：de]购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础[繁体：礎]上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则[zé]只能依靠拼价格生存，一客难寻！
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趋势四：存（pinyin：cún）量房时代来临，二手房之间的价差将会更大
截至2019年《拼音：nián》12月[练：yuè]中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万《繁：萬》套，市场存量房占据主体的时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源《读：yuán》首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对【duì】更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上【练：shàng】房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质《繁：質》较好的一部分，价格[练：gé]有望继续上涨。
以全（pinyin：quán）市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房{读：fáng}为例，2018年还有7万/平米出头的房子【pinyin：zi】，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市《拼音：shì》场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新(练：xīn)城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之【拼音：zhī】间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意（yì）来谈(繁：談)，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这《繁：這》座城市，自住改善需求【拼音：qiú】是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需求的另一个出口。
于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构(拼音：gòu)的统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的[练：de]近30000元/平米。
当然，这其中真正成交《pinyin：jiāo》更容易、价格更坚挺的，一定{读：dìng}不是老破大和老破小，后者与前者的（pinyin：de）价差，将在2020年中进一步放大。
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趋势五：行业竞争更(练：g开云体育èng)加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争（繁体：爭）也更加娱乐城激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨[繁体：僑]城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元[yuán]。
如果想进入南《读：nán》京房企排名《练：míng》的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……
问(拼音：wèn)题是就算50亿元销售额，又够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计（繁：計）算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部(pinyin：bù)新城，50亿元也[yě]就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的{读：de}集中度或许会进一步加剧。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到【pinyin：dào】50亿元门槛的开发商，未来在南京获(繁：獲)取足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应该[繁：該]会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是{pinyin：shì}杠杆高、周转慢，运营能力低下的[读：de]。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开[繁：開]发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣[繁体：掙]扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020年，竞争将更加激烈更加残{pinyin：cán}酷。
这里有[读：yǒu]南京楼市最新鲜的热盘和消息
李幸运飞艇汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课[繁：課]堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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