市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
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趋势一：市场逐步筑底，大反弹(繁：彈)不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历了“四限”政(zhèng)策——限购、限价、限售、限贷的长（繁体：長）时间调控，南京楼市终于从2018年[练：nián]开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背【繁：揹】景下，大反弹，是调控不允许的，大[练：dà]转冷[pinyin：lěng]，是经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。
用股市术语说，这是一个市场筑底的过程，过《繁：過》去几年积累的楼市【pinyin：shì】泡沫仍然在消化过程中。
严厉的行政手段{练：duàn}继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验[繁：驗]。
期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特《练：tè》别是限购这样《繁：樣》的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼《繁体：樓》市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产《繁：產》业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫[练：mò]与过冷时的恐慌，市场也因《拼音：yīn》此会更加健康。
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趋势二：限价继续《繁体：續》松绑，投资客离场，自住客选择空间变大
随着2019年最后1个月中，河西(练：xī)澳门威尼斯人代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西(拼音：xī)南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边(biān)缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需《练：xū》求。
一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随《繁体：隨》着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定《练：dìng》价格。
2020年，剩下确定{pinyin：dìng}的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手(读：shǒu)房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐【jiàn】离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑后开发商利(读：lì)润增加、市场竞争也增加，整体品(pinyin：pǐn)质也有望提升[shēng]。
不过（繁澳门博彩体：過），硬币总是有两面的。
当自住购房者获得更【练：gèng】多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率{读：lǜ}的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品主义开始【练：shǐ】回归，好房拼品质，差房拼价格
本(pinyin：běn)轮周期的最大特征——市场分【拼音：fēn】化，在未《pinyin：wèi》来2020年中或许会表现的更加明显。
与前几(繁：幾)轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是(pinyin：shì)以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应《繁：應》，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的(拼音：de)“三驾马车”，在南京楼市中热【练：rè】度最高，新房市场库[繁：庫]存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈《练：quān》，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求【pinyin：qiú】支撑，巨大（练：dà）的供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在（zài）市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天【拼音：tiān】玺牵手国内顶《繁：頂》级设计公司尤安设计...
归结起来，2020年的南京楼市，当潮水退去后，会呈现机《繁：機》遇与挑战并存的局[繁：侷]面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上（练：shàng）有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则(繁体：則)只能依靠拼价格生存，一客难寻！
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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差将会更[练：gèng]大
截至2019年12月[读：yuè]中旬，南京新房成[chéng]交不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房【拼音：fáng】占据主体的时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据(繁：據)独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更【练：gèng】好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是【shì】其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨(繁体：漲)。
以全（pinyin：quán）市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房{读：fáng}为例，2018年还有7万/平米出头的房子【pinyin：zi】，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市[拼音：shì]场打破成交价记录的，如江北破40000元/澳门永利平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性（xìng）上都有着具体表现。
就{jiù}在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息《读：xī》：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨[jù]大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限[练：xiàn]售的次新房，就成为市场需求的另一个出口。
于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的统计{pinyin：jì}，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州(读：zhōu)的近30000元/平米。
当然，这《繁：這》其中[练：zhōng]真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步(读：bù)放大。
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趋势五：行业竞争更加激烈，南京房企生【拼音：shēng】存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷，行【pinyin：xíng】业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已（pinyin：yǐ）变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到1幸运飞艇1月【yuè】底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。
如（练：rú）果想进入南京房企排《读：pái》名的前20位，去年的【拼音：de】门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……
问题是就算50亿元销售额，又[练：yòu]够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅【pinyin：jǐn】够获取25万方土地储备（繁：備），如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集中度或许会进一【拼音：yī】步加剧。
进入销售额前(pinyin：qián)20的房企【拼音：qǐ】尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差[chà]的，三是企业规模小实力弱(pinyin：ruò)，拿不到地且缺乏核心【拼音：xīn】竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工【拼音：gōng】的朋友圈{练：quān}就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的《pinyin：de》房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020年，竞争将更加激烈更(练：gèng)加残酷。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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