南京华润国际社区售楼处设[繁：設]计

华润国际社区怎么样？好不好？值不值得买？楼盘名称：华润国际社区 楼盘位置：鼓楼南路99号 开发商：华润置地（泰州）有限公司 产权年限：70年 其他交通方式：15路公交，到华润国际社区下 规划信息：其占

华润国际社区怎么样？好不好？值不值得买？

） 买新房，就上搜狐（hú）焦点网

市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？

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趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更【拼音：gèng】稳

经(繁体：經)历了“四限”政策——限购、限价[繁体：價]、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房{pinyin：fáng}价难涨、地价回归、二手难卖...

世界杯2020年，在政策三稳要求的大背景下【练：xià】，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。

用股市术语说，这澳门伦敦人是一个市场筑底的(拼音：de)过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然在消化过程中。

严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心《pinyin：xīn》区外，等等，都面《繁：麪》临着（pinyin：zhe）严峻考验。

期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微《读：wēi》乎其微，现有的政策特别是限购这(繁：這)样的强力度手段(pinyin：duàn)，也不大可能在2020年中一夜取消。

不过，结合调控[kòng]目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。

整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入（练：rù）、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免《练：miǎn》过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场【pinyin：chǎng】也因此会更加健康。

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趋势二：限价继续松绑，投资客离[繁体：離]场，自住客选择空间变大

随着2019年最后1个月中（练：zhōng），河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平《练：píng》米，限价松绑的迹象也愈加明显。

2019年，包括河西南、南部新{拼音：xīn}城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元(yuán)/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。

限价，作为一项本意为控（练：kòng）制房价的政策，催生了投资需求。

一二手房价的倒《练：dào》挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位【拼音：wèi】于由市场供求关系决定价格。

2020年《练：nián》，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实《繁体：實》自住需求的购房者而言，是一件好事。

并且{pinyin：qiě}，限(读：xiàn)价松绑后开发【fā】商利润增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。

不过，硬【yìng】币总是有两面的。

当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的(读：de)钱也会更{pinyin：gèng}多了。

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趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质，差房拼价格{读：gé}

本běn 轮(繁：輪)周期的最大特征——市场分化，在未来2020年中或许会表现的更{gèng}加明显。

与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的[读：de]同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱{练：ruò}。

从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需【pinyin：xū】要一定的去化周期（pinyin：qī）。

远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资(繁：資)需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时【练：shí】间减少。

在个澳门博彩盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代《拼音：dài》的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...

归结起【拼音：qǐ】来，2020年的南京楼市，当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并{pinyin：bìng}存的局面。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天(读：tiān)吃饭、产品弱服务差、同《繁体：衕》质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难[nán]寻！

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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差{拼音：chà}将会更大

截至2019年12月《读：yuè》中旬，南京【jīng】新房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。

南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一（练：yī）线学(繁体：學)区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。

2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房fáng 龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分{pinyin：fēn}，价格有（读：yǒu）望继续上涨。

以全《pinyin：quán》市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头(繁：頭)的房子，到2019年就直奔8万/平【拼音：píng】米以上了，且房源有限。

在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘(繁：盤)都更吃香。在二手市(pinyin：shì)场打破成交价记录的，如江北【练：běi】破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……

二手房之【拼音：zhī】间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现。

就【拼音：jiù】在笔者写这篇文章之时，一位在卖{练：mài}2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧《繁体：歐》洲城的房子挂了3个月没一组客户问！

在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大澳门新葡京量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的(练：de)次新房，就成为市场需求的另一个出口。

于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一（yī）家[繁体：傢]权威研究机构的统计，南京二手房房价已达到32000元yuán /平米，超过了杭州的近30000元/平米。

当然，这其中真正《pinyin：zhèng》成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与《繁：與》前者的价差，将《繁：將》在2020年中进一步放大。

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趋势五：行业竞争更【pinyin：gèng】加激烈，南京房企生存门槛至50亿

深度调控的2019年，市场愈加残酷{读：kù}，行业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已(pinyin：yǐ)变成了地产大鳄的盛宴。

2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家【pinyin：jiā】：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商《练：shāng》和金茂，排名第一的万科接近200亿元。

如果想进入南京房企排名的前20位，去[练：qù]年的(de)门槛只要35亿元，今年的门槛则提高(读：gāo)至50亿元……

问{pinyin：wèn}题是就算50亿元销售额，又够做什么呢？

在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南《练：nán》或者南部新城，50亿元《读：yuán》也就只够储备[繁：備]15-16万方土地资源。

2020年，行业的de 集中度或许会进一步加剧。

进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果幸运飞艇销售额达不到50亿元门槛的[练：de]开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。

2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱《读：ruò》，拿不到地dì 且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。

房企间的竞争，从《繁：從》基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发（繁体：發）商，置业顾问销控表前励志合（繁：閤）影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…

2020年，竞争将更加激烈更(读：gèng)加残酷。

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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭{pinyin：háng}州公司副[读：fù]总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨[繁：諮]询服务。

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