准备和先生要孩子了，紫气钟山对应的学校都是什么啊，不知道这个小区小孩子多吗？南京师范大学附属小学仙鹤门分校，学校很大，很漂亮，听朋友说教学质量也不错，就是离着紫气钟山稍微远了一点市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据
准备和先生要孩子了，紫气钟山对应的学校都是什么啊，不知道这个小区小孩子多吗？
南京师范大学附属小学仙鹤门分校，学校很大，很漂亮，听朋友说教学质量也不错，就是离着紫气钟山稍微远了一点市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。
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趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市《练：shì》场更稳
经【繁：經】历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房（pinyin：fáng）量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不【pinyin：bù】接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路(读：lù)。
用股市术语说，这是一个市场《繁：場》筑底的过程，过去几年积(繁体：積)累的楼市泡沫仍然在消化过程中。
严厉的行政手段继续将需求减少、把流【澳门新葡京练：liú】动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待楼市如[练：r澳门威尼斯人ú]2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必【pinyin：bì】要对南京楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需xū 上车、改善换置，各类（繁：類）需求在南京依旧强烈。当市《读：shì》场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。
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趋势二：限价继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变大《读：dà》
随着2019年最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的{读：de}迹象（pinyin：xiàng）也【pinyin：yě】愈加明显。
2019年，包括河西(拼音：xī)南、南部新城这些热门板块，都从2018年3500亚博体育0元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需【xū】求。
一二手房价的倒《练：dào》挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位【拼音：wèi】于由市场供求关系决定价格。
2020年，剩下确定的限价盘[繁体：盤]已屈指可数，即使限价离{繁体：離}市场价格即周边二手【练：shǒu】房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且【qiě】，限（练：xiàn）价松绑后开发商利润增加、市场竞争也增加，整体品质【pinyin：zhì】也有望提升。
不过，硬币总《繁体：總》是有两面的。
当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品主义（繁：義）开始回归，好房拼品质，差房拼价格
本轮[繁体：輪]周期[qī]的最大特[读：tè]征——市场分化，在未来2020年中或许会表现的更加明显。
与前几轮周期中不同，本轮周期因为{pinyin：wèi}调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来[繁体：來]越明显的马(繁体：馬)太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林(pinyin：lín)、江北核心区之外属于第二梯队，供求关[guān]系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要(读：yào)一定的去化周期。
远郊【拼音：jiāo】和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快{pinyin：kuài}速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回[繁：迴]归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的(pinyin：de)科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...
归结起来，2020年的{pinyin：de}南京楼市，当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并存的(读：de)局面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是（练：shì）一次机会，有限的购【pinyin：gòu】买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些《练：xiē》靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！
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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差{拼音：chà}将会更大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超（练：chāo）过10万套，市场存量房占据主（zhǔ）体的de 时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类(繁：類)是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规（繁：規）划、功能、工艺、服务来（读：lái）说相对更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望【pinyin：wàng】继续上涨《繁：漲》。
以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为(繁体：爲)例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了(繁：瞭)，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香《pinyin：xiāng》。在二手市场{练：chǎng}打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江【拼音：jiāng】宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资产流[练：liú]动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位【练：wèi】在卖2套房子(pinyin：zi)的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲{读：zhōu}城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城{pinyin：chéng}市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为（读：wèi）市场需求的另一个出口。
于是，南京{读：jīng}二手房价《繁体：價》格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构[繁体：構]的统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的(de)，一定不是澳门新葡京老破大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大。
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趋势五：行业《繁体：業》竞争更加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深【拼音：shēn】度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争[繁：爭]也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有（yǒu）万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵《繁：陣》营已扩大至8家：分别是万（繁：萬）科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。
如果想进入南京房企{读：qǐ}排名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高(pinyin：gāo)至50亿元……
问题是就算50亿yì 元销售额，又够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅（繁体：僅）够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左{pinyin：zuǒ}右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备[繁：備]15-16万方土地资源。
2020年，行业（繁体：業）的集中度或许会进一步加剧。
进入销售额前20的房企尚《练：shàng》且背负很大压力，如果《pinyin：guǒ》销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南{读：nán}京获取足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产{练：chǎn}品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高[读：gāo]、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一(pinyin：yī)斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上【pinyin：shàng】挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020澳门银河年，竞争将更加激烈更(练：gèng)加残酷。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报(繁：報)》房（fáng）产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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