针对上海新房摇号过热调控政策，是否会给上海楼市降温？上海已经很久没有对楼市进行政策性调控了，而每一次调控都会真实的影响后续的楼市走势所以每一个字都值得重视原文详细大家可以在上海发布内去看到大概是这些内
针对上海新房摇号过热调控政策，是否会给上海楼市降温？
上海已经很久没有对楼市进行政策性调控了，而每一次调控都会真实的影响后续的楼市走势所以每一个字都值得重《读：zhòng》视
原文详细大家可以[读：yǐ]在上海发布内去看到
大概是这些内容，我脱水版{读：bǎn}本帮大家解读一下
几条明确的{de}点
1、限制假离婚(pinyin：hūn)现象，对于夫妻离异三年[练：nián]内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测（繁体：測）算，要注意仔细看是离异前而不是离婚前
2、调整增值{拼音：zhí}税的认定标准，从2年变成了5年
3、银行放贷会更加严（读：yán）格，速度会放慢，整个流程会拉长，常规我们看{pinyin：kàn}过的加急以及插队放贷的情况将不再出现
4、对于一手房的政策有一个细节挺有意思，优先满足无（繁体：無）房家庭[练：tíng]自住购房需(xū)求
所以对于(繁体：於)后面我要说的内容，希望大家能够认真看，内容会从政策解读、背景分析以{读：yǐ}及《读：jí》我认为的后市影响
写的虽[繁：雖]然快，但是要说的都是认真的
01
好了(繁：瞭)，具体的影响我可以重点分析一下
而这一次政{zhèng}策带来最大的影响其《读：qí》实也是二手房，很hěn 有可能会直接改变今年二手市场的格局
而最（练：zuì）重要的一个因素，其实就是放贷制度的严格
今年成交能够起来，除《读：chú》了《繁：瞭》需求的释放【拼音：fàng】，更重要的就是整个银行审核的放贷流程被加速到非常快的程度
从而让单套房的交易时间澳门新葡京【练：jiān】被极大的压缩
正是因为这个因素，从而让市场上围绕着房产的资金流动性快速（读：sù）的增加
而这个政策的本身，就是让流动性放缓，成[chéng]交量减少
这个政策其实在之前也有所暗[繁：闇]示
今年一月初就有澳门银河过关(繁：關)于银行房贷的两条红线之说，背后用意也是希望控制流入房地产贷款的总额量
大家一定要记住一点，房产的购买者来自购房客户和《读：hé》银行组合成的共同体，而银行层面的时间点拉长就一定会【huì】降低整个市场的成交量
去年上海成交了接近30万套房子，很明显澳门新葡京今(练：jīn)年会下滑严重，如果没有意外会回落在25万套左右
可能会是一个略《练：lüè》高于2019年的水准
整个市场可能也会比{读：bǐ}较接近2019年，相对温和的状态
02
有两条政策需要一起解[练：jiě]释
第一（yī）条，限制假离婚的政策终于在上海落地了
什么意思，其实上海《读：hǎi》坊间一直有不少通过离婚实现房{fáng}票的模{pinyin：mó}式存在，在楼市上涨的趋势里，被不少人看做是可以用来套利的一种模式
当然很多[pinyin：duō]人会解读这会不会对真实离婚家庭不太好
其实落地下来其实还好，第一如果是外地家庭如果离婚了，本身就不再有在上海购房{读：fáng}的资格，而如果是上海家庭离婚，如果本来就(pinyin：jiù)一套离婚后另一方也还有购房资格，如果有【练：yǒu】两套，我觉得这个政策会引导那个离婚家庭一人一套
整体来说风(繁：風)险是可控的
所以这个政策算是把假离婚(拼音：hūn)的情况给堵住了
第二条是关[繁体：關]于增值税的调整
对于上海增值税一《练：yī》直在2年和5年之间徘徊和调整，不少人的{读：de}解读会《繁体：會》人为增值税会不会转嫁给购房者
这种情况有可能存在，但是我们从《繁体：從》这么多年的市场（繁：場）情[qíng]况来看，如果这个政策背后同步有跟进抑制需求释放的政策，楼市整体转冷之后反而会控制房东的浮躁情绪
当（繁：當）然我还是有我（wǒ）自己的担心，就是这个政策会不会减少目前【读：qián】市面上的二手房的供应量。
在(读：zài)经过这一年的去化【pinyin：huà】其实市场二手的库存是相对较低的，有可能会因为这个政策会加剧市场的房源供应量
03
但是很明显我们看到对于(繁体：於)政策颁布者可能已经想过这个因素
在政【zhèng】策的后半段还有这么一段话的铺垫
大家仔细解读下这句话，在二手供应量可能降低的同时(shí)，一手的供应开始加大了（繁：瞭），而且都是近郊区域的一手供应
上(pinyin：shàng)海其实很久没有对外强调关于一手供应[繁：應]的情况了，而且2020年的土地供应集中在《pinyin：zài》市中心中环内
所以从目前来看土地市场【pinyin：chǎng】也有可能出现轮动，今年的郊区供货量开始提升
二手减弱的供应可能会转到一{pinyin：yī}手，大家可以去重点淘一下
与此{练：cǐ}同时，一手盘的摇号模式也可能会调[繁：調]整，其中一个重点就在于《繁体：於》优先满足无房家庭
关于优先选房其实在上海局部实施过，临港在针[繁体：針]对园【yuán】区产业人群其实是可以优先选房的，而这一次针对的是全上海所【练：suǒ】有项目，未来的首套无房家庭可以会优先选房
根据我的目测，目前市面上首套刚需客户的比例大概是30%左右，换句话来说可能这一部分用户会得到优先满足
我本来最[读：zuì]担心的是[shì]会不会有人为了优先而假离婚，但是大家也看到了[繁体：瞭]，政策第一条就堵住了
所以很明【míng】显虽然颁布的速度很快，但是内部一定经过深思熟虑的结果
04
好了，如果把政策整[读：zhěng]个来看你会看到一个什么画面
相比较[繁：較]而言就是很明显的就是引导二手需求进入一手市场的格局
其实对于二手市场如今的格局就是伴(pinyin：bàn)随着房产的流通
这个赛道既【拼音：jì】是释放了需求又是创造了需求
什么[繁：麼]意思，因为很多人都是卖掉房{pinyin：fáng}子再买房子的现象，所以二手楼市非常容易出现一套带两套，两套带四套的滚雪球效应
而且上海的二手数量是一手的四倍，所以如果控制不当却是会有失控的风（繁：風）险
而这一次通过对二手需求的抑制的同时增加(拼音：jiā)一手土地[练：dì]出让以及房源供应的节奏，本质上是可【练：kě】以缓解需求失控的情况
也是《pinyin：shì》控制风险本身
关键是一手的定价是可控的，二手确实没办法(读：fǎ)强行抑制房东定价，所以通过需求的引导本身也是控制房{读：fáng}价的一种模(pinyin：mó)式
而优先给无房fáng 户本质意义最重要的我觉得还是缓解《练：jiě》焦虑，毕竟有一（练：yī）套房的人买房和持币待购人的心态真的不一样
楼市只要不焦虑，其实很多问题都不（bù）是问题
05
最后要说的是，这个政策的颁布其实是(读：shì)非常的快了
严格【拼音：gé】意义上来说，上海楼市比较夸张的情况可能就是最近一个月的事
唯一一个月市《piny澳门永利in：shì》场出现成交突兀就是2020年的12月
相比较之前整（练：zhěng）个二手房的成交数据还是比较稳定的【拼音：de】，维持在3万套上下，在12月底出现了接近3.9万套《读：tào》的成交
政策颁《繁：頒》布在2021年1月还没过完的时间，可以说这一次的反应【练：yīng】可以说[繁：說]非常的快了
政策对市场的嗅觉达到这样的程度可以说很难得了，也看出上海希望楼市《练：shì》平稳【繁：穩】发展的决心
最后给一些购房建议吧(pinyin：ba)
1、首套刚需、此时把你的所有重点放（练：fàng）在一手房市场吧，这个赛道里你被重点优【pinyin：yōu】待，而且今年上海项目的品质都不错，好好选你们应该是最《练：zuì》大得利者
2、因为交易周期有可能被拉长，置换用户一定要给自己留足《练：zú》充分的时间，为防止信贷额度不（bù）够，置换周期放在上半年是比较好的
3、二手（读：shǒu）市场应该会冷的比较快，不论是需求的转移还(繁：還)是成本的增加，盯{dīng}着二手买的朋友可以最近感受下市场，可以不用那么着急
4、尽管如此，我还是建议所有最近在买[繁：買]房的朋友多看盘，毕竟市场的变化都是在微妙之间，而开云体育你亲身感受的，可能都是最真实的
大概就是这样[繁：樣]，祝大家买到一套好房子
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