青岛（繁体：島）市法拍房

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？法拍房你直接上淘宝拍啊.，为什么要中介？你在淘宝上找到要拍的房子，先交保证金，时间到了就出价，起拍时间24个小时，一般参加的拍家都是离结束时间还有半个小时的时候再出价的，大家竞价，谁出的高谁得，如果你觉得后面有人出价太高了，你就放弃，保证金立马退回的

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？

比市价便宜的法拍房越来越多，值不值得买？

首先，为什么法拍房越来越多，就先要明白法拍房的来【练：lái】源！

来源一：债务（澳门威尼斯人繁：務）抵押

包括个（繁体：個）人房贷失信、公司破产、私人抵押被拍卖等等债务危机造成的。

来源二（拼音：èr）：行政处置

包括贪污腐败，收贿受贿，刑事《拼音：shì》民事判决、查处没收等等行政处置而来的。

来源三：无主《练：zhǔ》房源

这个情况比较复杂，都是{pinyin：shì}些特殊情况。

就简单举个例子，来解释给大家听。比如通过部队编号购买了房子，当这个人退（pinyin：tuì）伍转业时，又是《读：shì》自己身份证《繁体：證》。

如果这个人是不知情的，不清楚自己有套房子。那么这（读：zhè）套房子就查{拼音：chá}不出来是谁(繁体：誰)的了。

其次，法拍房的来源中，绝大部分都是(练：shì)由于债务抵押而来的房源。

那么为什么法拍房越来越多了，因为很多人失信了，或者是担(繁：擔)保人之类的。至于原因，我想这就不用说了，这两年的大环境，大家都晓得的（pinyin：de）。

最后，法拍《拼音：pāi》房真的比市场价便宜吗？能不能买？

一 法拍房比市(shì)场价便宜？

1 法拍房只是起拍[pinyin：pāi]价便宜，并不代表成交价便宜。

2 起拍价只是初始价格，最终价格要看有多少人和你竞拍争取，最终竞拍成[pinyin：chéng]多【练：duō】少钱？

3 因为法院规定15个自然日内收齐钱款，如果法拍房全款kuǎn 还好，贷款购买[繁体：買]的话不能公积金贷款，必须找小贷公司担保才能迅速放款。

4 法拍房按照成交价缴[繁：繳]纳税费，并且契税都是3个点。如果是产权房，总共需要缴纳14.3个点（繁：點）的税费。

二(练：èr) 法拍房能不能买？

能不能买，要看法拍房有什么优势？和什么劣势（繁：勢）？

优点：不限购、可贷款(拼音：kuǎn)、起拍价低

其中，最大的最吸引人的有点[繁体：點]就是，法拍房不受娱乐城限购政策限制，爽不爽？

缺点：债务风险、费用风险、入住风《繁体：風》险、户口风险

1 权《繁：權》属变更上是没有任何风险的

由法院开具执[繁：執]行书和裁决书，直接房管局过户，不用原房东出面。

2 债务风险：简单dān 说，法院只管拍卖，房子本身问题一概不管。所有这个房子还有没有其他【拼音：tā】债务纠纷，其他债务纠纷怎么处理，都是你自己的事了。

3 费用风险：至于(繁体：於)原房屋的水电气物业费，甚至隐含《练：hán》租约租金，以及是否有高额税费等等，都是由自己负责。

4 入住zhù 风险：原房（pinyin：fáng）屋万一有个七老八十的老头老太太，说《繁体：說》房子是他们儿子欠钱拍卖的，他们不认账，死活不搬走。你能咋办？

5 户口风险：原则上，房屋权属变更了之后，原户主户籍一段时间后会自动掉落到所在区域集体（繁：體）户上。但是由于户籍往往归派出所或者档案局管理，实际过程中，一则时间比较久，二则不同区域不一样[繁：樣]。

所以，落户上房子【练：zi】，经常会有难度。

所以法(拼音：fǎ)拍房究竟能不能买，要分情况：

1 没有资格的，又特别（繁：彆）想买房子定居的，买！

2 纯投资的，要慎重，不一【拼音：yī】定买的到，买过来了以后房子不一定卖的出去！

3 买学区房的，也《读：yě》要慎重，户口的那个事，实际经验来看，比较难办。

至于目前市(shì)面上的法拍机构，里面的门门道道，咱们空了再聊。

补充于[繁：於]2020.7.19晚

今晚有点空，咱们《繁：們》接着再说法拍机构的事。

其余地方笔者不清楚，成都的法《读：fǎ》拍机构，笔者略有了解。

没有仔细统计，但是目前成都的法拍机构，大致应该有{pinyin：yǒu}二十三四家。

这其中又分为两种情况，可以称之为一级机构和二[pinyin：èr]级机构，可以yǐ 简单这样理{pinyin：lǐ}解：

一级机构（繁体：構）：直接对接法院，有比较硬的关系

二级机构[繁体：構]：从一级机构拿来资源，衍生出来的代理

成都{dōu}幸运飞艇最早的那批法拍机构，大概起源于12年左右，后面在限购后，陆陆续续起来了大部分的二级代理机构。

目前成都法拍机构基本收费都是3-5个点{pinyin：diǎn}左右，一般开始的时候，他们会收一[pinyin：yī]个锁定金或者叫做司法尽责调查服务费，5000-30000元不等。

收这个费澳门银河用是干嘛的喃《读：nán》？

包bāo 括筛选推荐房源，做房子的尽责调查报告等等。

他们会告知你，有专门的律师团队为你查清楚房子的债权信息【xī】、物业信息等等。一这么听，很多人(拼音：rén)比较容易接受，其实就是怕跳单，变相约束而已（其中猫腻不便严明，评论区可以交流）

其次，笔者上文说过了，因（yīn）为法【练：fǎ】院要求15天内补齐全尾款，所以法拍机(繁体：機)构一般还有合作的贷款公司，法拍机构也是帮你一起搞定。

这里面（繁体：麪）哈，法拍机构一般会收客户3个点的服务费[繁：費]，其实一般贷《繁体：貸》款公司一般只收1-1.2个点的服务费而已。

PS：我透露多了，会不会挨{练：āi}打啊？

就不多duō 言了，法拍房源一般都在京东和淘宝上面有显示，所以各位想买法拍的，其实{pinyin：shí}可以自己去关注上面的房源。

再交给大家一个自己了解和判【读：pàn】断房源的方法，很实用，建议收藏！

1 选（繁：選）定区域后，关注区域内的法拍房源

2 在各大二手房平台上，寻找同户型的房源，实(繁：實)地看房

3 一般来说，二手中介也会有法拍房源消息，很多时候原房东都{pinyin：dōu}是想抓住机会在房源拍卖前自行处理的。所suǒ 以房屋附近的中介，基本都能晓得基础情况的。

4 至于房屋具体信息，物业，保安，邻（繁：鄰）居那些都可以简单了解一些。

当然【拼音：rán】，笔者还是建议需要购买法拍房的，找法拍机构。

虽然费用有点高，但是生意嘛(ma)，可以谈(繁体：談)的。毕竟别人收了费用，遇[读：yù]到了对的机构，还是挺省心省力的。

并且竞拍时，也是有一定技巧的，他们都会帮你搞定。平时一些跑腿浪费精力时[繁体：時]间的事，他们都可以为你效《拼音：xiào》劳的。

既然有(练：yǒu)人看，那笔者再说个关于法拍房最关键的部分！

编辑于2020.7.21早《拼音：zǎo》晨

笔者上文都说了，法拍房很多问题，但是shì 这些都不是关键，只要你愿意掏钱找法[pinyin：fǎ]拍公司，绝大部分都是可（pinyin：kě）以避免风险的。

但是法拍(pāi)房最大也是最关键的一点：看运气竞拍！这一点，在当下来说，是致命的风险[繁体：險]！

为什么(繁体：麼)？

因为当下的行情《练：qíng》！

其他地方，笔者澳门新葡京不清楚，但【拼音：dàn】是成都的法拍市场，笔者还是比较了解的。

咱们就慢慢的聊，务求让大家都《练：dōu》知道这回事。

17年限购(繁：購)前，法拍房其实是炒房客的最爱！

笔者说下他们的常见操作，先筛选出问题不大的房子，然后数十套{拼音：tào}完全参与竞拍报名。只要有人和他们竞争，那就不要[练：yào]。那种没人竞争的，就起拍【拼音：pāi】价拿到手。

那个时候的起拍价，是真的低，真的只有市场价的六成左右！

拍到手之后，再简单装修下，让其（练：qí）卖相好，再提到市场价的样子出售，很短时间[繁：間]就能顺利抛手了。因为新装修没住人，又是市场价，甚至稍微低一点，给你说缺钱急售，很多人会选择的。

就这样，一套房差不多能赚房子市场价的35%左右，周期大概一年不到，如果数量躲起来(拼音：lái)，其中利润（繁：潤），大家就知道有多吓人了。

限购之后，因为房fáng 子买过来了，需要三年才（繁体：纔）能出售，所以这帮《繁：幫》炒房客退出了法拍房的市场。

并且限购之后，法拍房的市场火热了起来，因为很多人没资格【gé】买房子啊。也就是在这后面一年多时间，很多法拍房的代理机构，如雨后[繁：後]春笋，应运而生了。

这个时候，其实不是很适合买法拍房了[繁体：瞭]，为啥？

因为成都的购房需求巨大，又很严格的限（练：xiàn）购，导致法拍房过于火热，有以（pinyin：yǐ）下几点《繁体：點》：

1 起(练：qǐ)拍价普遍增高，很多都是市场价的八成左右了

2 好的房子一【yī】定抢，很多时候能市场价买到都是烧高香的事

3 最近大量打着国字[拼音：zì]背影的资产收购公司，老早就把好房源收购了

所以，鉴[繁：鑑]于目前的法拍《练：pāi》行情，笔者给大家忠告，如非迫不得已，还是尽量少惹法拍[pinyin：pāi]房为妙！

成都楼市观察《读：chá》员，或许，你可以称我成都楼市百晓生。关于成都楼市，不懂可[pinyin：kě]以随时咨(拼音：zī)询！

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