管理风(繁体：風)险有哪些和应对措施

企业经营过程中如何规避风险？任何企业经营都会出现不可预见的风险，也没有任何企业能长盛不衰，这是规律。但是企业可以通过风险嫁接的方式来持续发展，我围绕企业延伸生命力的维度有三个建议:第一，将风险嫁接，可以释放股权融资，引进风投机构，或者达到上市要求可以上市，获得大量资金，以预防市场不可预测的风险

企业经营过程中如何规避风险？

第一《读：yī》，将风险嫁接，可以释放股权融资，引进风投机构，或者达到上市要求可以上市，获得大量资金，以预防市场不可预测《繁体：測》的风险[繁：險]。

第二，大量人才的培养，人才是企业发展最大的核心，所以以人为本！不断培育更多优秀的人才预[繁：預]防企业内[繁体：內]部风险。

第三，开枝散叶，做战略投资，投资企业内部孵化的项目独立运营。投资(繁体：資)企业外部的优秀项目，如养儿育女一般，企业主（zhǔ）体虽发展到老年，已过巅峰期，但是通过对内对外的投资，又将孵化更多有未来发展的项目！通过这种方式（pinyin：shì）来对抗外部的自然风险，企业得而持续性发展。

房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？

一买一卖往往涉及多个买房人《拼音：rén》和卖房人，即连环单，顾名思义就是多【练：duō】个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整(练：zhěng)个交易安全通畅完成。

换房时，常见风(拼音：fēng)险有哪些？

换房中的时效风险（繁：險）

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1. 付（练：fù）款时效

换房者与卖方约{繁体：約}定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的（读：de）首付款。但在约定（dìng）时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。

具体付款金[pinyin：jīn]额及交付日期会在合同的补充协议中体现，如下图：

购房合同关于中【拼音：zhōng】成交价格的内容

购房合同中【拼音：zhōng】关于首付款的内容

2. 交房时【练：shí】效

如果卖方没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约(繁：約)。

因此，一定要明确交房的时间《繁：間》以及违约责任，一定要具体到某mǒu 一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约【繁：約】定，必须落实到合同中。

购房合同中关于房屋交付fù 的内容

3. 户【hù】口迁出时效

有可能房(拼音：fáng)子已经（繁：經）买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，导《繁体：導》致买方户口无法迁入。

因此，一定要在（pinyin：zài）合同中确定现房《拼音：fáng》主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。

购房合同中关（繁：關）于迁户口的内容

换房中的资(繁：資)金风险

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1. 交易资金安全问题{pinyin：tí}

从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税《繁体：稅》费等几笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖mài 双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障资金安全，也是规避资金【拼音：jīn】交易风险的良好对策。

2. 资金无法按时到位【pinyin：wèi】

连环单交易资金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。二手房交易过程中，利用买房{pinyin：fáng}的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的de 话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。

例如：小王近期打算换[繁：換]房，已交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约定在旧房卖出后支《读：zhī》付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。

更常见的是由于业主(读：zhǔ)对于提前还款解抵押的流【拼音：liú】程不熟悉，导致周期拉[读：lā]长的情况。在连环单交易中各环节的办理时间越长会给整个交易带来很多不确定性。

例如（pinyin：rú），如果业主“卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出[繁体：齣]现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只有政策利好是不够的， “一卖一买”连环交易的《拼音：de》换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。

举个《繁体：個》例子：

刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了【练：le】刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成[pinyin：chéng]交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。

纠《繁体：糾》纷产生：

签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审(繁体：審)核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连lián 环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。

法（pinyin：fǎ）院判决：

1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房f皇冠体育áng 屋买卖合同（经纪成交版）》

2.解除李某与刘某、中介之间的《练：de》《买卖定金协议书》《补充协议》

3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十(练：shí)九万元

4.李某于判决生【拼音：shēng】效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间损失四万元。

换房中(拼音：zhōng)的违约风险

03

1. 卖【练：mài】方违约

卖房出现违约情形时，应在违约行为发生之日起十五日内(繁体：內)，以{拼音：yǐ}房屋总价的20%向买方（读：fāng）支付违约金。

例如下列违约(繁体：約)情形：

1）市场处于上行阶段，卖方想另卖高价，暂时不想卖房；

2）卖方【拼音：fāng】所卖mài 房屋属于央产房，无法办理(练：lǐ)上市或者办理周期过长，导致房屋无法交易；

3）娱乐城房屋被查封或限制转让，导致买方无法（读：fǎ）取得房屋所有权；

4）澳门银河卖方擅自提高交易价格或将房屋出售{pinyin：shòu}给第三方。

具(练：jù)体如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）

卖方【拼音：fāng】违约情形说明

2. 买方违约（繁：約）

买方出现违约情形时，应该在违约(繁体：約)行为发生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违约金，买方已（pinyin：yǐ）向卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。

例如下列违约情【练：qíng】形：

1）市场比较【练：jiào】低迷，房价有略微下降趋势(繁体：勢)，买《繁体：買》家看上了价格更低的房子，不想买房了。

2）澳门新葡京提供的证等购房所需材料不完整、不真实或无效，导致无wú 法办理过户手续；

具体如下图：买方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指{zhǐ}买方）

买方违约情形说明（练：míng）

政策风险《繁：險》

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先卖后买，新政策的出台容{读：róng}易影响购房能力。

举个《繁体：個》例子：2015年8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住【拼音：zhù】房销售管理（练：lǐ）的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。

也就是说，如果在这个时[繁：時]间之前卖掉房子想换通州房子的，就可能丧失了购房资质，造成[pinyin：chéng]换房不成甚至违约。

再比如：2016年的“930新政”，调整【pinyin：zhěng】了首付款额度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。这也[读：yě]就意味着一套700万的二套非普通住宅，首付多了140万。

如何降低换房的风险{pinyin：xiǎn}？

换房涉及多个买房人、卖房人，并(繁体：並)且对于流程同时进行的换房者来说，各个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节都能顺利进行，才会使整个交易安全畅通完成《练：chéng》。

1. 防备资金风险，保护资(繁：資)金安全

换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，相对来说，选择第二种方【练：fāng】式，通过第三方的资金监管好似加了把安全锁，能够更好的保障资金(读：jīn)安全《quán》，也是规避资金交易风险的良好对策。

2. 在[pinyin：zài]合同上落实节点和时间

为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。在约定上述内容时，要参考另一个被连环(繁体：環)的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房《拼音：fáng》款的，需要经纪人配合及时将贷款进度【拼音：dù】反馈给买卖双方，买卖双方也要及(练：jí)时听取经纪人的建议积极配合。

使用补充协议，将合同中不【bù】明确的合同条款进一步约定，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦[繁：煩]。

另外，签约时，买卖双方要告《练：gào》知经纪人自己是否属于换房群体以及房款来源《读：yuán》，同时售房（pinyin：fáng）以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行，以便于掌控连环单的履行进程。

3. 买房准备充[pinyin：chōng]足，寻找合适房源

换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户皇冠体育型。如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够(繁：夠)的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。

对于换房者来说，买卖的[pinyin：de]时机和顺序都很重要，由于(拼音：yú)买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到最小，将损失减到最小。

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