已经网签备案的期(练：qī)房烂尾

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？感谢邀请！去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？

去年买的期房，已经备案【àn】了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这{pinyin：zhè}样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

我国1994年《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产不得《读：dé》转让[繁：讓]。

根据这条法律规定，未取得房产证的城镇房地产不得转[繁：轉]让，给予了像你这样的期房买卖[繁体：賣]以否定评价的法律效力。

但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权行为和债权行为进《繁：進》行了区分，即(拼音：jí)物权没登记的，不影响(繁：響)债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的[练：de]期房买卖合同一般都是有【yǒu】效的，但期房没办产权过户登记的话，产权不发生转移。

02、两部法律规定抵触的情况下，为什么得按物《pinyin：wù》权法规定来？

大额商品交易，还是要吃透、吃准法律规定，澳门新葡京不然损失、风险就会比(练：bǐ)较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特别法(读：fǎ)优于一般法，法律优于法规(拼音：guī)。

因此，在期房《读：fáng》买卖上，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

实践中，通常采用定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签(繁：籤)署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比如（pinyin：rú），房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和《练：hé》条件，等等。

这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署皇冠体育的买[繁体：買]卖合同，办理产权过户手续。

这种操作模式的话，不管依yī 据哪部法律规定，合法性上一般都是没有问题。

02、签署买卖开云体育合(繁体：閤)同模式

从各[pinyin：gè]省高院汇编的案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便（biàn）《物权法》对此已{拼音：yǐ}有原则性规定，但依然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审判结论。

有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定，否决（繁体：決）了期房买卖合同【练：tóng】的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。

多数的法院还是援引《物权(繁体：權)法》的规定，将物权行（xíng）为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖（繁：賣）合同的法律效力，并予以合理保护。

但依据“定金协议”形式《练：shì》进行交易的，目前看，还未发现有法（拼音：fǎ）院判决这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

01、对卖方而言(yán)

房子已经卖了，但还挂在自己名下，就（练：jiù）会影响政策认[繁：認]定，会影响到其他房产的买卖和政策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不（bù）能享受到政策优惠【huì】；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方（读：fāng）就会面临较大的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省{拼音：shěng}税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出台了限售政策，需《拼音：xū》要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买[繁体：買]方而言

风险还是蛮大的，主zhǔ 要是两类风险：

⑴违约{繁：約}风险

就是房子涨价了，卖方不愿意履行过户手续，澳门威尼斯人想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可{pinyin：kě}能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。

⑵债务《繁体：務》风险

就是房子不能过户，还挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期（pinyin：qī）房交易涉及的房产容易成《练：chéng》为强制执行对象，存[pinyin：cún]在得不到房子的风险。

因此，期房交易的话，对方双方都是有(读：yǒu)风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

01、建议既办理定金协议公证[繁：證]，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障

这样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容易被法（拼音：fǎ）院否定《读：dìng》。

办理公证的目的，在于增加第三方法律审查，给对（繁：對）方形成心理上的震慑力，便于(拼音：yú)合同履行。

02、如果你是按揭房的话，建议先把房子【澳门永利拼音：zi】挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易

这样做的目的，上面已经分析了，就【拼音：jiù】是防止被买家“崴”到，造成自己的经济压力(lì)。

03、建议通过中介（拼音：jiè）交易，增加第三方监督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和见证【练：zhèng】，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任《练：rèn》。

04、建议对办过户时间进行限制和明确约[繁：約]定

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭(zāo)遇限售政策的话，那就(jiù)没办法。不过，也可以[读：yǐ]在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行，不要收现（繁体：現）金

买卖合同签了（繁：瞭），款付了(繁体：瞭)一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯【练：chě】皮，就建议不管是定金，还是房款，都通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。

06、交房时(繁体：時)间也很重要

一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖，还是负《繁体：負》债强制执行，买方对房屋的占有都享【练：xiǎng】有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的(读：de)丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤【yóu】为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再(拼音：zài)履行交房手续更为稳妥。

07、如果能更名，那对双方而言，都是（练：shì）最好的

一般来说，契税发票未打印，契税未交，开发（繁：發）商未向房管局提tí 交办理产权的楼盘资料，往往都是可{pinyin：kě}以办理更名手续的。

能不能实现这个目标？就看你【读：nǐ】们的本事了。

综合全(quán)文：

期房交易在实践中【拼音：zhōng】很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不[练：bù]管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难（繁：難）以杜绝的，只能尽量预防。

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