南京佳兆业[繁：業]城市广场层

南京十楼盘同开，3200套房源被秒光，楼市到底降温了吗？谢谢邀请。有房产楼市相关问题可以向我提问喔，点击右上角关注即可。从去年到今年南京房价上涨很快，或许只有杭州才能够媲美了。因为上涨幅度较大，价格较高，所以是政府严厉调控的城市之一，但是现在的情况是越调控越上涨，在调控过后呈现出了报复性的上涨

南京十楼盘同开，3200套房源被秒光，楼市到底降温了吗？

从去年到今《pinyin：jīn》年南京房价上涨很快，或许只有杭州才能够媲美了。

因为上涨幅《拼音：fú》度较大，价格较高，所以是政府严厉调控的城市之一，但是现在的情况是越调控越上涨，在调控过后呈现(繁体：現)出了报复性的上涨。

究其原因，有南京本身经济的快速发展，有土地供应的减少、有拆迁制造(pinyin：zào)的需求，当然【rán】还有人口的流入等因{读：yīn}素的影响。

其中土地供应的刻意减少、人【练：rén】口的流入（大学生落户和安徽、苏北人的购房《读：fáng》）、再加上上海积压出来的购房需求，多种效应叠加致使南京新房供不应求价格一路走高。

从公布统计数据来看，房价上涨势头是被有效控制住了，但是实际效果如何大家都懂。所以说《繁：說》在南京摇号买房的难度无疑还(拼音：hái)是很大的。

随着北上广深房价的趋稳，南京杭州等城市的热度也会下降，但是这个需要一个过程。目前来说，热度《pinyin：dù》不减（繁：減）。

希望可以帮到你，谢{练：xiè}谢！

市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？

MON

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趋[繁体：趨]势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳

经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房[拼音：fáng]量跌、房价难涨、地价回归、二手《pinyin：shǒu》难卖...

2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受（拼音：s澳门银河hòu）的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。

用股市术语说，这是一个市场筑底的过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然在消化过程中。

严厉的行政手shǒu 段继续将需求减少、把流动性锁死[拼音：sǐ]，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻（拼音：jùn）考验。

期{练：qī}待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微，现有的政《读：zhèng》策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。

不过，结合调控目标和整体经济形【读：xíng】势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。

整体来看，向上的推动力量中，包【读：bāo】括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫[mò]与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。

澳门银河

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趋势二：限价继续松绑，投资客（练：kè）离场，自住客选择空间变大

随着2019年最后1个月中，河(读：hé)西代（练：dài）表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。

2019年，包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元（pinyin：yuán）/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心xīn 区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。

限价，作为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需（pinyin：xū）求。

一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预[繁：預]期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求（练：qiú）关《繁体：關》系决定价格。

2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客{读：kè}特别是【shì】希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。

并且《练：qiě》，限价松绑后开发商利润增加、市场竞争也增澳门金沙加，整体品质也有望提升。

不过，硬币总是有两(澳门新葡京繁：兩)面的。

当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目(拼音：mù)所付出的钱（繁：錢）也会更多了。

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趋势三：产品主义开始回归，好房拼【练：pīn】品质，差房拼价格

本轮周期的最大（dà）特征——市场分化【读：huà】，在未来2020年中或许会表现的更加明显。

与前几轮(繁：輪)周期中不同，本轮周期因为调控（拼音：kòng）政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌{拼音：diē}。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。

从区域板《繁：闆》块上，以河(读：hé)西新(拼音：xīn)城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。

远【练：yuǎn】郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住{读：zhù}需求支撑，巨大的供[pinyin：gōng]应量难以短时间减少。

在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始《拼音：shǐ》重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公（pinyin：gōng）司尤安设计...

归结起来，2020年的南【pinyin：nán】京楼市，当潮水退{练：tuì}去后，会呈现机遇与挑战并存的局面《繁：麪》。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机{练：jī}会，有限的购买力会选择(繁体：擇)它们，即使价格在目前区域基础上有[拼音：yǒu]一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！

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趋势四：存量房时代来临，二手房之zhī 间的价差将会更大

截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套[读：tào]，而二手房成交已超{拼音：chāo}过10万套，市场存量房占据主体的(练：de)时代来临了。

南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市【练：shì】，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内《繁体：內》成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。

2020年，如果【pinyin：guǒ】限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然（拼音：rán）是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系（繁：係）决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。

以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万[繁：萬]/平米出头的房子开云体育，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。

在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣(繁体：榮)润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新（拼音：xīn）城破50000元/平米的万科九都荟……

二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体(tǐ)表现。

就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发(繁：發)来信息[拼音：xī]：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！

在南京这座城市，自住改善需求是巨大的（拼音：de），但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的[读：de]次新房，就成为市场需求的另一个出口。

于《繁体：於》是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手房房价已达到[pinyin：dào]32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。

当然，这{练：zhè}其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前（qián）者的价差，将在2020年中进一步放大。

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趋势五：行业竞争更加激烈，南京房{读：fáng}企生存门槛至50亿

深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也[拼音：yě]更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已《pinyin：yǐ》变成了地产大鳄的盛宴。

2018年(拼音：nián)，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到dào 11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨[qiáo]城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。

如果想进入南京房企排名的前20位，去年的门槛只(zhǐ)要(yào)35亿元，今年的门槛则提高至50亿元[读：yuán]……

问题是就算50亿元销（繁体：銷）售额，又够做什么呢？

在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元《yuán》/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的(读：de)河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万(拼音：wàn)方土地资源。

2020年，行业的集中度或许会进一步（练：bù）加剧。

进入销售额前20的房企尚且背负很(拼音：hěn)大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的{de}开发商，未来在南京获取足够发展的土地资《繁：資》源都成问题。

2020年，下列四类开发商的日子应该会不太(tài)好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏（拼音：fá）核心竞争力的，四是杠（繁体：槓）杆高、周转慢，运营能力低下的。

房【练：fáng】企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略[pinyin：lüè]见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…

2020年，竞争将更加激烈更加残酷【拼音：kù】。

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这里有南京楼市最新鲜的热（繁：熱）盘和消息

李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三（读：sān）六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经{繁体：經}理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。

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