市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。01
趋势一：市场逐【练：zhú】步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如(读：rú)新房量跌、房价《繁：價》难涨、地(拼音：dì)价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受(练：shòu)的。唯有平稳，才[繁体：纔]是市场的唯一出路。
用股市术语说，这是一个市场筑底的过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然澳门巴黎人在消化《拼音：huà》过程中。
严厉的行政手《读：shǒu》段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍（拼音：réng）然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待《pinyin：dài》楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这【练：zhè】样的强力度手段，也不大可能在(读：zài)2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有《读：yǒu》必要对南京楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包【bāo】括人[练：rén]口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。
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趋势二：限(拼音：xiàn)价继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变大
随着2019年最后1个月中，河西代表性楼【pinyin：lóu】盘仁{练：rén}恒江湾世纪将《繁：將》均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西(拼音：xī)南、南部新城这些热门板【bǎn】块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意{练：yì}为控制房价的政策，催生了投资需求。
一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客{练：kè}特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些[拼音：xiē]有真实自住需求的购房者而言，是【读：shì】一件好事。
并且，限价松绑后开发商利润[拼音：rùn]增加《jiā》、市场竞争也增(读：zēng)加，整体品质也有望提升。
不过，硬币总是有两面的（pinyin：de）。
当自住购房者获得更gèng 多买到好房机会、获得更大摇中热盘概(拼音：gài)率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品《pinyin：pǐn》主义开始回归，好房拼品质，差房拼价格
本轮周期的最大特征——市场分化，在未（pinyin：wèi）来2020年中或许(繁体：許)会表现的更加明显。
与前几轮周期中不同，本轮(lún)周期[读：qī]因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明(míng)显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的[pinyin：de]“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价（繁体：價）严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉【读：diào】，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难[繁：難]。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需《xū》求支撑，巨大的供应量难（繁：難）以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在[读：zài]市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计(繁体：計)公司尤安设计...
归《繁：歸》结起来，2020年的（拼音：de）南京楼市，当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并存的局面。
对能做zuò 出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天【pinyin：tiān】吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠{练：kào}拼价格生存，一客难寻！
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趋势四：存量房时代来临，二手房《练：fáng》之间的价差将会更大
截至2019年nián 12月中旬，南京新(拼音：xīn)房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占据主体的时代[dài]来临了。
南京二手房市场中，最（练：zuì）有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是【练：shì】5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说(繁体：說)相对更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房（练：fáng）的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别[繁：彆]是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为例【读：lì】，2018年还有{练：yǒu}7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各《pinyin：gè》个板块，区域品质更高的楼盘都更吃（繁：喫）香。在二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资[拼音：zī]产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业yè 城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧[繁：歐]洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别[繁体：彆]是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成{拼音：chéng}有效供给，于是不限售的次新房，就[pinyin：jiù]成为市场需求的另一个出口。
于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构《繁体：構》的统计，南（pinyin：nán）京二手房房价已达到32000元/平[pinyin：píng]米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然，这其中真正成交更容易、价格{拼音：gé}更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前[练：qián]者的价差，将[繁体：將]在2020年中进一步放大。
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趋势五：行业竞争[繁体：爭]更加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷，行(拼音：xíng)业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变（繁：變）成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万[拼音：wàn]科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中《pinyin：zhōng》海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名《míng》第一的万科接近200亿元。
如果想进入南京房企排名的前20位，去年的门槛只要[练：yào]35亿元，今年的门槛则提高至50亿[繁体：億]元……
问题是就【读：jiù】算50亿元销售额，又够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河（pinyin：hé）西南或(huò)者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集中度或许会进一(读：yī)步加剧。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开（繁体：開）发商，未来在南京获取足（拼音：zú）够发展的土地资源都成问(wèn)题。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差（chà）、地段差的，三是企业规模小实力弱，澳门新葡京拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见(繁体：見)一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表《繁体：錶》前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商（pinyin：shāng）了…
澳门博彩2020年{拼音：nián}，竞争将更加激烈更加残酷。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产[繁：產]媒体工作12年，曾任(rèn)《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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