杭州公寓{拼音：yù}租赁市场分析

杭州出租房什么时候价格才能稳定？去年到现在杭州的房价一直在涨，逐渐引起租房价格上调，20平方1000打底，好点的就1800-2500。这个租房价格已经赶上上海的4500-5000一个两室一厅的价了。外地人工资被杭州本地人压的很低，本地人只要能交五保基本多少底薪都愿意干，相比而言外出打工者出来就是赚钱的，工资低去掉房租生活费所剩无几

杭州出租房什么时候价格才能稳定？

可是地方直播吧政(拼音：zhèng)府没有考虑过，外地人出来赚不到钱，房租还那么高，像我们这种出来打工的一年到头剩不下钱肯定不愿意在出来，到时候你就是在高的房租没人住有什么用。外地人口少了你房子再多，没有人口带动其他消费，最后会变成空城。城市的发展不能依靠房价。有大量人口才有经济的流通

杭州是想成[pinyin：chéng]为一线城市可是你人口都没有苏州人口多，再这样往外驱赶打工者以后靠什么发展，即使其他设施能达到1线（繁体：線）标准，那流动人口呢？别忘了北上广深那是3000万的人口，杭州连1000都没（繁：沒）突破过。

万科今年将做10万间长租公寓，杀入租赁市场，你怎么看？

万科今(拼音：jīn)年将做10万间长租公寓，杀入租赁市场，你怎么看？直接jiē 给结论，不仅仅是万科，目前所有的长租公寓生意，均不看好。

注意哦，我说的是长租公寓，房屋租赁如果从物业形态分，有写字楼，店面，住《读：zhù》宅（包括所谓的普通住宅，豪宅，公寓），如果从租赁期限看，分短租和长租。所以本次我们【练：men】主要探讨的是，房屋租赁市场里的，长租，公寓。

为什么不看好呢？首先来看看目前国内长租公寓的几种{繁体：種}运营方式。

类型一：业澳门威尼斯人主小助手（一不小心起了这么个萌萌哒的名字【zì】）

运营公司帮助零散业主管理出租房，简单说就是房屋租赁托管，此类公司将业主的房屋进行简易的软装布置后，再通过自身资源（线下门店和线上平台[繁体：颱]）将房屋租出去，并且在合约期内代替业主为租客提供一系列的生活服澳门银河务，这类公司的主要盈利方式就是向业主收取一定的服务费用。

类型二：二(拼音：èr)房东

运营公司找到合适的整栋楼物业，例如废弃厂房，经营不下去的ktv，快捷酒店等，与物业持有者签订长期租约后将整栋楼重新设计成每间不超过40平[pinyin：píng]米的公寓房，并配《练：pèi》套公共功能空间，例如咖啡厅，健身房等，再通过自身（pinyin：shēn）渠道出租，租金是其主要收入来源。

类型三：开发商模(读：mó)式

地产开（繁：開）发商自建自租自运营，同样，租金是主要收入亚博体育来源。（本题所说）

既娱乐城然租金是长租公寓的主要收入来源，那么长租公寓若要有较好的盈利结果取决于两方面，房源数量和租赁单价，我不看好的原因也正是在这两点上[练：shàng]。

房源数量：

为了获取可租房源，前期投入的资金成本是巨大的，例如二房东模式下，房源获取成本大致有：付给物业持有者的租金，物业改建费用，室内硬装软装费用。开发商模式下则是拿地和建设费用，室内硬软装费用（拼音：yòng）。然而这并非问题所在，真正的问题是，这笔前期投入资金短期无法收回，因为(拼音：wèi)长租公寓可算为持有型物业，具有回本周期长的特点，那么持续增加房源必然需要持《练：chí》续获取qǔ 大额低成本的资金，而此类资金的获取难度巨大。

租赁单[繁：單]价：

你有没有想过，为什么长租的都是公寓？而不是，例如，长租舒适住宅，长租豪宅，长租湖景山景海景房……因为租的起好房子大房子的租客被卖房市场(繁体：場)消化了，国内绝大多数城市买房的性价比是高于租房的《练：de》，所以有个首付就自购了，哪怕面积小点。所以长租公寓的用户群体都是年轻一族，个人经济能力上没有达到购房的门槛，又不愿屈居于差环境的出租屋，愿意牺牲居住面积追求环境。所以对症下药，长租公寓运营者靠输出自己jǐ 的设计，管理，服务，赚取租金上的溢价（举个例子：同地段下，50㎡房子月租2000，短《读：duǎn》租公寓35㎡租2500）大致就这个意思。但是，这份溢价的天花板太低，还是刚才的例子，如果40㎡的长租公寓租3500，那么年轻一族的选择还会是长租公寓么？所以租金的上涨程度只能随大市，用好产品租高价格的空间太狭窄

故，长租公寓的发展还得把精力放在增加房源上，这样就又回到第一个问题上了，哪来那么多《读：duō》的低成本资金呢，在这个人人都追求【练：qiú】短期利益的（练：de）商场上。

你可能会想，能不能除了租金还挣点别的钱？例如: 二房东和开发商模式下，在公共空间搞个健身会所，开个咖啡厅，或者再不济来个小卖《繁体：賣》部卖点烟酒？目测可行，实际不靠谱。长租公寓对物业空间[繁：間]的利用优先级上，房间为主，这样留《读：liú》给公共空间的面积极为有限，需要大面积经营场所的业态基本搞不（拼音：bù）了，小面积的又不赚钱，即使面积上满足要求，招商上又会受限于硬件、地段、租户人数，昭示性等诸多因素。那么

长租公寓是不是没搞头了，其实也不是，我们来看《kàn》看国外的搞法。

国外的长租公寓生意简单来说就是，投资方 运营方 接盘方，在这个过程中，投资方多为金融机构，他们具有获取（pinyin：qǔ）低成本资金的能力。运营方服务于投资方，靠输出选址，规划，设计，运营等专业技能来赚取佣金，待公寓运营成熟，实现稳定的租金现金流后，投资方将其包装成优质资产整体出售给其他基金公《读：gōng》司，实现高额收益并且退出。

国外《练：wài》的运(繁：運)营模(拼音：mó)式和国内的区别在于，细分。也就是让专业的人去干专业的事。

所以国内的短租公寓还有一段艰难漫《pinyin：màn》长的路要走。

好了就写到[pinyin：dào]这吧，欢迎在评论区讨论。

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