南京君颐东方售楼[繁体：樓]处

南京现在房价如何？南京目前新房价格全市均价为2.6万左右，二手房均价为2.8万左右，存在一定幅度倒挂，近郊区已没有低于2万的盘，具体分区域来看：一是主城六区，房价基本在3-6万，价格低的主要为老破小，

南京现在房价如何？

一是主城六区，房价基本在3-6万，价格低的主要为老破小，价格高的主要为新房、次新房，建邺、鼓楼(繁体：樓)房价尤为显眼，也是富人聚集区，城东也有不少高价盘，特别{练：bié}是别墅；

二是两江地区，江宁比江北均《练：jūn》价高些，但《读：dàn》核心区高价盘也均过3万，江宁主要集中在百（pinyin：bǎi）家湖、九龙湖，江北集中在隧道口；这里还有个仙林地区高价盘也过3万；

三是远郊地区，主要指溧水、江《pinyin：jiāng》宁滨江、六合等地，房价[繁：價]在1.3-1.7万之间，但感觉2万以下也快（练：kuài）消灭了。

总之，南京的房价不低，均价在全国城市排名第八，对新进入南京的人rén 购买压力较大，好在不断推出租赁用地，今年租赁用地将占到总供地30%左右，希望能缓解新南京人的住房需求(拼音：qiú)！

市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？

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趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更（练：gèng）稳

经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的[拼音：de]长时(繁体：時)间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...

2020年，在政策三稳要求的大背景下，大[读：dà]反弹，是调控不（拼音：bù）允许的，大转冷，是经济不接受的。唯有平(píng)稳，才是市场的唯一出路。

用股市术语说，这是一个市场筑底dǐ 的过程，过去几年积【繁：積】累的楼市泡沫仍然在消化过《繁：過》程中。

严[繁：嚴]厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低[pinyin：dī]。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实shí ，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。

期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎[pinyin：hū]其微，现有的政策特别是《shì》限购这样（繁：樣）的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。

不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要（pinyin：yào）对南京楼市太过悲观。

整体来看，向上的推动力量中，包括人澳门新葡京《拼音：rén》口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。

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趋势二：限价继续松绑，投资客离场[chǎng]，自住客选择空间变大

随着2019年最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑【繁：綁】的迹象也愈《繁：癒》加明显。

2019年，包括河西南、南部新城（读：chéng）这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了(繁体：瞭)现如【rú】今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。

限价娱乐城，作为一项本意为控制房价的政策，催{pinyin：cuī}生了投资需求。

一二手(读：shǒu)房价的倒挂（繁体：掛）空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性(拼音：xìng)，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格。

2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离(繁：離)市场价格即周边二手房价的价差也十（拼音：shí）分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。

并且，限价松绑后开发商利润增加、市【拼音：shì】场竞争也增加，整体品质也有望wàng 提升。

不过澳门永利，硬币总是有[pinyin：yǒu]两面的。

当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大[pinyin：dà]摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了[繁：瞭]。

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趋势三：产品主义开始回[拼音：huí]归，好房拼品质，差房拼价格

本轮周期的最大特征——市场分化，在未（pinyin：wèi）来2020年中或许(繁体：許)会表现的更加明显。

与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的（pinyin：de）马太效应，即强者更[pinyin：gèng]强，弱者更弱。

从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区《繁：區》之外属于第二（拼音：èr）梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。

远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房(拼音：fáng)价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以【yǐ】短时间减少。

在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼{练：lóu}处《繁：處》与公【pinyin：gōng】示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...

归结起来，2020年的南京楼（繁体：樓）市，当潮水退去[拼音：qù]后，会呈现机（繁：機）遇与挑战并存的局面。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础(chǔ)上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强(qiáng)的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！

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趋势四：存量房时代来临，二手《shǒu》房之间的价差将会更大

截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超【拼音：chāo】过10万套，市场存量房占据主体的时代来(lái)临了。

南京二手房市场中，最有价值的有两类澳门威尼斯人：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特{pinyin：tè}资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。

2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求[练：qiú]只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源【拼音：yuán】特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。

以全市高端代表性项目仁恒【练：héng】江湾《繁体：灣》天成二手房为(繁体：爲)例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。

在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破成交价记录的，如江北[běi]破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平【读：píng】米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……

二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着(读：zhe)具体表现。

就在（pinyin：zài）笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房《拼音：fáng》子挂了3个月没一组客户问！

在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需求的另{拼音：lìng}一个(繁体：個)出口。

于是，南京二手房价格也（pinyin：yě）水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手房房价(繁体：價)已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元（yuán）/平米。

当然，这其中真正成交更容易《pinyin：yì》、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价【练：jià】差，将在2020年中(读：zhōng)进一步放大。

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趋势五：行业竞争更加激烈，南京(拼音：jīng)房企生存门槛至50亿

深度调控的2019年，市(shì)场愈加残酷，行业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了(le)地产大鳄的盛[读：shèng]宴。

2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止《读：zhǐ》到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金【练：jīn】地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。

如果想进入南京房【练：fáng】企排名《练：míng》的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……

问题是就算50亿元销售额，又够做什【练：shén】么呢？

在《读：zài》当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方（pinyin：fāng）土地资源。

2020年《拼音：nián》，行业的集中度或许会进一步加剧。

进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取《拼音：qǔ》足（pinyin：zú）够发展的土地资源都成问题。

2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差[练：chà]、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心【xīn】竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。

房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…

2020年，竞争（繁：爭）将更加激烈更加残酷。

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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五wǔ 网杭州公司副总经理、腾幸运飞艇讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。

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