深圳市布吉华龙新村有房（读：fáng）买吗

很多人在深圳买不起商品房，买小产权房合适吗？深圳已经有6年停建小产权房了，深圳关内的基本是没有小产权房买的，只要关外。龙岗的基本的小产权房价格大概在12000左右，龙华的8000至2万都有，宝安的价格也是8000至2万左右，光明这边的价格在8000-1.5万左右那么深圳的小产权靠谱吗？深圳的小产权自由其存在的道理的

很多人在深圳买不起商品房，买小产权房合适吗？

那么深圳的小产权靠谱吗？深圳的小产权自由其存[拼音：cún]在的道理的。深圳要在04年就已经完成了100%的城市化。在法律层面上讲，深圳的土地资源已经全部国有化，不再有宅基和和集体土地这个概念。但是，众所周知，国家征收农民土地或者集体徒弟都{练：dōu}需要进行补偿，所以中国才有众多的拆二代，赶上国家政策好，遇到政府规划拆迁，谁都有可能因为拆迁而致富。

不过买小产权也(练：yě)需要注意一些！第一，最好有两证一书，或者历史遗留回执，这个能确保此房是否违建。第二，最好有村委盖章，这样相对安全一些。第三，尽量选择大点[拼音：diǎn]的社区！保障性更强！

深圳低于市场价2万的回迁房指标，要求一次性付款，能买吗？

买回迁房6年零10个月，被判定为债权

大冲村民郑先生因为(繁体：爲)旧改，可以获得933.315㎡的回迁房。

2012年1月2日，许(繁体：許)女士签订了《南山区××××旧村村民物业拆迁安【读：ān】置补偿收益转让协议》，以2万/㎡的价格，合计350万，买下郑先生未来的175㎡拆迁补偿收益（pinyin：yì），即房产。

后来，郑先生看到房价上涨，且拆迁(qiān)补偿费(fèi)用也是许女士收取，要求加价20万。

许女士称，最后【练：hòu】约定增加的20万，她先付8万，过户后再付余款。

并且举证，在2012年11月23日前，她和家人陆陆续续(繁体：續)付给郑先生358.745万元。

2015年初，郑先生把分下来的回《繁：迴》迁房钥匙给到许女(拼音：nǚ)士，并在6月签订补充协议，许女士准备装修。但一直没有配合去办理过户手shǒu 续，后来甚至联系不上了。

看似正常的故事，开始变得离奇（拼音：qí）起来。

先是，余先生拿出一份长达20年（拼音：nián）的租赁（繁体：賃）合同，表示郑先生已经把这套房子租给了他，从2015年10月14日至2035年10月14日，并且由他来负责装修。

并且在当年11月报警，诉许女士强行损坏防盗门及监控设备《繁体：備》、侵占房屋。

许女士也表(biǎo)示，一直不能入住。

又过了一年。2016年11月22日，这套房甚至被法院查封fēng 了。

原来，郑先生欠下亲戚刘《繁：劉》先生597.5万元债务，外加利息84万元。刘先生向法院申请，对郑先生名下财产采取强[qiáng]制措施(拼音：shī)。

而且，刘先生称，因为郑先生欠下的巨额债务，截止到2018年4月13日，这套房子已被3个执行案件和2个民事案件轮候查封。只要债务没解决，这套房子将[jiāng]始终处于被【读：bèi】其他案件查封的状态。

几经折(拼音：zhé)腾，许女士和郑先生《南山区××××旧村村民物业拆(读：chāi)迁安置补偿收益转让协议》于2017年12月21日判定解除。

2018年12月28日，法院判决，许女士未能证明她已经实际(拼音：jì)占有这套房子，她和郑先生的房屋买卖合同关系，享有债权请求权，但并不当然（练：rán）享有房产的所有权。

加上该房产尚未办[繁：辦]理不动产权证书，更没有转移登记至许女士名下，所以许女士请求判决房产归其所【suǒ】有，不予支持。

这份判决书上传日期是2019年（pinyin：nián）11月23日，也是关于这个案件能够找《读：zhǎo》到最后一份公开判决。

在中国裁判【练：pàn】文书网，查(读：chá)询“大冲城市花园”，涉及房屋《pinyin：wū》买卖合同的多为拆迁补偿安置纠纷。

买回迁房最大风险，不是业主反悔，是旧改烂尾

简单总[繁：總]结起来：

1、回迁房最大的风险，不是【shì】业主反悔，是旧改烂尾。

2、已经购买回迁房的，和村民、开发商分别签订合同，并且村委见证，城市更新管理监管备案，尽量降低风险。

3、最高院的判决里面，买卖合同签订以后，不管买卖是合法建筑还是违法建筑[繁体：築]澳门新葡京，这个拆迁补偿利益归买家所有。

4、没有绿本和猪肝本的农民房反倒对澳门威尼斯人买方更安（pinyin：ān）全。

5、不是所有的回（读：huí）亚博体育迁房，将来都可以换到红本的商品房。

6、土地整备[繁：備]赔的回迁房不限购，但持有10年后才能补地价转红本。

7、深圳没有传统意义上集体土地上的小产权，只(zhǐ)有建在国有土地上的“违建”，所以514规范和深圳小产权房、指标房无关[繁体：關]。

8、不碰绿本房和已（拼音：yǐ）备案的猪肝本房，买完后当(繁：當)天去开发商旧改办签拆赔协议，签完再付全款。

9、回迁期房买卖由于多数出售时[繁体：時]并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，建议大家(繁体：傢)慎重购买。

专家问答实录

• 信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣

• 广东华商律师事务所周争锋

• 小产权领域“深喉”宁先生

张茂荣：购买回{练：huí}迁指标房只能和权利人签约，权利人是村民的，需要股份公司和项《繁：項》目公司认可。认可的方式是，与项目公司签署拆补协议，股份公司见证，权利是项目公司从开发商处购买的，直接与开发商签署拆补协议。理论上说项目公司毁约风险比个体村民小。

周争锋：直接和村民签约的，属于在拆迁补偿前面签约，购买的实际上是房子，而不是拆迁指标。在项目公司签约的，属于村(拼音：cūn)民已经签了拆迁补偿合同了，然后他卖这个拆迁指标，村民配合去项目公司去做更名。不管是采取哪一个方式，最终判断标准《繁：準》是，这个项目有没有立项，并且经公示完成拆迁补偿合同备案

如果拆迁补偿协议最终没有办理备案程序，和谁签都没用。转让拆迁指标的买卖合同合法有效，受法律保护，但是直接购买待拆迁房产搏拆（拼音：chāi）迁赔偿的，以后可能会有纠纷，也[读：yě]可能战线{繁：線}拉得超级长。

宁先生：旧改范围内的农民房业主在和开发商签订《拆迁补偿安置协议》之前，可以把农民房卖《繁体：賣》掉。卖掉后，买卖双方当天就去[pinyin：qù]开发商的旧改办签《拆迁补偿安置协议》。签完协议后，最大的风险就是时间。

Q2：回迁房最{拼音：zuì}大的风险都是业（繁体：業）主【拼音：zhǔ】反悔？如果业主反悔，买房人会不会财房两空？

张茂荣：为规避《读：bì》购买风险，无论是与股民签约还是与项目公司签{繁体：籤}约，所签拆补协议都要村委见证，并在城市更新管理监管备案，行政备案是防范业主反悔的最大保障。购买回迁指标房的《pinyin：de》最大风险不是业主违约，而是项目耗时过长甚至烂尾。以目前深圳城市更新制度来说，主要还是市场化运作，协商拆补，如果(读：guǒ)出现木头龙项目一样的“钉子户”，可能导致更新遥遥无期。

周争锋：如果是购买的拆迁指标，也在项目公司变成了更名手续，买受人成为拆迁补偿合同的补偿对象，项目公司完成了备案手续，这个基本上都没有什[pinyin：shén]么风险，剩下就是这个项目能不能正常开发竣工交《jiāo》房。但是和村民签购房协议搏旧改，房子本身什么证明都没有，那么谁占有使用，就可顺利的完成这个拆迁安置手续。如果说这个房子本身有绿本产权证或者其他产权证明，可能和登记产权证的人去谈房产证注销的事，可能会发生纠纷。在最高院的判决里面，买卖合同签订以后，不管买卖是合法建筑还是违法建筑，这个拆迁补偿利益归买（繁：買）家所有。

宁先生：没绿本（国土局两规后颁发的《房地产证》）、没两规时已备案过的猪肝本（90年{练：nián}代宝安县政府颁发的房产证）的农民房，原业主即使反悔，法院正常情况下不受理案件，没本证的农民房最安全，原业(繁体：業)主即使反悔也没啥用。

Q3：有传言回迁房能突破限售政策？是不是有些回迁房不能办《繁：辦》理红本？

张茂荣：回迁指标房交易的是回迁期权澳门威尼斯人，目前尚无规范性文件予以规范，因是以买家作为回迁户名义与项目公司签约，回迁后的房屋性质属于回迁房，所以确实“不限购”、“不限售”。不动产登记中心体现出来的买家身份就是回迁户。但客观地说，里面存着一些监管的灰色地带，如买家事实(繁体：實)上不是村民，不是回迁户。

周争锋：拆迁的本质是以房换[繁体：換]房。根据深圳7.31政策细则，回迁房办理房产证后，不受限售政策影响。回（繁：迴）迁房的种类有很[练：hěn]多，并不是所有的回迁房都是红本的，你要看回迁的土地性质，还有拆迁公告

通常情况下红本的回迁肯定是红本，但是非红本的房子，回迁的时候有可能是红本房，有可能也不是红本房。坪山国土局网站也有，坪山某地块开发的回迁安置房不是红本商品（pinyin：pǐn）房，购买后也无法通过补交地价[繁体：價]变更为红本商品房的温馨提示。

宁先生：回迁房可以突破限购，不看有没有购房资格，城市更新、棚改回迁的都是商品房，不但不限购，连3年限售都没有，二次cì 交易时才有3年限售。土(拼音：tǔ)地整备赔的回迁房不限购，但持有10年后才能补地价转红本。

Q4：5月14日自然资源部出台规范，提出“对乱占耕地建房、违反生态【练：tài】保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房《练：fáng》等，不得办理登记，不得通过登记将违法（fǎ）用地合法化”，后续是不是就没有办法更名登记？

张茂荣：514最新《拼音：xīn》规范与深圳小产权房、指标房毫无关系。深圳经过1992年的澳门新葡京“统征”和2004年“统转”，已实现了全市土体国有化，不存在在集体土地上建造小产权房的情况。而内地在集体土地上建造的小产权房本身就不合法，不予登记办证使其合法化是既有存在，自然而然的事。

周争锋：在法律意义上，深圳从2004年以后就没有集体土地了，全是国有土地，因（pinyin：yīn）此自然资源部这个关于小产权房的政策，在深圳《练：zhèn》没有适用空间。深圳只有合法建筑和违法建筑的区分，没(繁：沒)有集体土地上小产权的概念。

宁先生(读：shēng)：深圳2004年后已经全部转为国有用（练：yòng）地了，理论上深圳不存在盖在集体土地上的小产权，只有盖在国有用地上的“违建”。深圳从来没有登记确权过小产权，这个政策和深圳没啥关系。

Q5：如果要买卖回迁房，你觉得什么阶段介[读：jiè]入比较好？怎样买比较安全？

张茂荣：回迁期房虽然只有回迁户与开发商签[繁：籤]订的《安置补偿协议》，没有任何权属登记，但回迁户与买家签订的买卖协议是双方真实意思表示，且[pinyin：qiě]不违反法律规定，故而合法有效。但是，回迁房没有杠杆，一般只能一次性《拼音：xìng》付款，不能贷款。而且，回迁期房买卖由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，建议大家慎重购买

入市时间节点：立项《繁体：項》前、立项后、专规前、专规后、实（繁体：實）施主体确认前，不同时间节点价格不一样，风险也不一样。越往前价[繁：價]格越低，风险越大，越往后，价格越高，风险越低。

周争锋：不同的阶段有不同的法律风险[繁体：險]，搏旧改直接买房子，可能旧改等待的会时间会非常长，等上若干年以后，可能它的转化率[练：lǜ]不高。购买拆迁指标价格会比较贵，但它相对来讲安全一点。

宁先生：最好的时间是提前查好规划埋伏进去等开发商进驻等立项，这时候成本最低，但时间最长不确定性最{练：zuì}高。最安全的是已立项或已出专规的，比较稳了，唯一不确【pinyin：què】定的是开发商搞定钉子户的时间。不要买绿本房、已《读：yǐ》备案的猪肝本房，买完后当天去开发商旧改办签拆赔协议，签完再付全款，这样比较安全。

以上谨代表专家观（繁：觀）点，不代表本号立场。

回归到最后，这个世界从来都是公平(拼音：píng)的。

高风险未必有高回报，但要想获得高回报，几（繁：幾）乎必然伴随着高风险。

仔【pinyin：zǐ】细算算账，全款支付，各种备案{练：àn}，五、六年提心吊胆的等待，费尽心思博这一把，也许还《繁：還》不如花点精力去淘一套安心的红本商品房。

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