房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成
房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？
换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。
一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都dōu 能顺利进行，才能保障整个交（pinyin：jiāo）易安全通【读：tōng】畅完成。
换房时，常见风险有哪些[pinyin：xiē]？
换房中的时效风险xiǎn
012
1. 付[pinyin：fù]款时效
换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部【pinyin：bù】分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期{练：qī}后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在《读：zài》约定时效内及时付款。
具体付款金额及交付日期会在合同[繁：衕]的补充协议中体现，如下图：
购房合同（繁：衕）关于中成交价格的内容
购房合同中关于首付款的内容
2. 交（练：jiāo）房时效
如果卖方没有按照合同中约定的时间交房[读：fáng]，就会面临违约。
因此，一定要明确交房的时【练：shí】间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约《繁体：約》定《练：dìng》，必须落实到合同中。
购房合同中关于房屋交付的【练：de】内容
3. 户口[kǒu]迁出时效
有可能房子已经买《繁：買》卖过好多次，以前房主的户口还在里【pinyin：lǐ】面迁不走，导致买方户口无{练：wú}法迁入。
因（pinyin：澳门威尼斯人yīn）此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。
购(拼音：gòu)房合同中关于迁户口的内容
换房中的资(繁：資)金风险
02
1. 交易资金{读：jīn}安全问题
从交易顺序来看，前后[繁体：後]付款一般包括：定金、首付款、尾款{拼音：kuǎn}、税费等几笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障[pinyin：zhàng]资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 资金无法澳门新葡京《拼音：fǎ》按时到位
连环单交易资金牵涉两单交易，资(繁：資)金安全性，及时性关系交易成败。二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜(繁体：潛)在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。
例如：小王近期打算换房，已交付定金并且与卖【练：mài】家签署购房合同，合（繁体：閤）同中约定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。在连环单交易中各环节的办【bàn】理时间《繁体：間》越长会给整个交易带来很多不确定{读：dìng}性。
例如，如果业主“卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原{练：yuán}本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷(繁：貸)解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换(繁：換)房需求迅速增长，但只有政策利好是不【读：bù】够的， “一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。
举个例子（pinyin：zi）：
刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以yǐ 600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子【拼音：zi】买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。
纠纷产生《读：shēng》：
签约后，李某按照合同约定[读：dìng]支付刘某19万购房款，可没想到接下来李(lǐ)某却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王（拼音：wáng）某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。
法（拼音：fǎ）院判决：
1.解除李某与刘某签订的《北京市存量亚博体育（读：liàng）房屋买卖合同（经纪成交版）》
2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖《繁体：賣》定金协议书》《补充协议》
3.刘某于判决生效后十日内返还(繁体：還)李某购房款十九万元
4.李某于判决生效后十日内支《拼音：zhī》付刘某定金损失十万元，居间损失四万元。
换房中[拼音：zhōng]的违约风险
1. 卖方违约（繁：約）
卖房《fáng》出现违约情形时，应在违约行为发生之日[拼音：rì]起十五《pinyin：wǔ》日内，以房屋总价的20%向买方支付违约金。
例如下列违约情形（练：xíng）：
1）市场处于上行阶段《练：duàn》，卖方想另卖高价，暂时不想卖房；
2）卖方《读：fāng》所卖房屋属于央产房，无法办理上市或者办理周期过长，导致房屋无法{练：fǎ}交易；
3）房屋被查封或限制转让，导致(繁体：緻)买方无法取得房屋所有权；
4）卖方擅自提高交(读：jiāo)易价格或将房屋出售给第三方。
具体如下图：卖方违(繁体：違)约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
卖方违约情{拼澳门新葡京音：qíng}形说明
2. 买方(fāng)违约
买方出现违约情形时，应该在违约行为发生15日之内，以房屋总价的【de】20%想卖房支付违约金，买方已向卖方支付的全部款项冲《繁体：衝》抵违约金，多退少补。
例(lì)如下列违约情形：
1）市场（繁：場）比较低迷，房价有略微【wēi】下降趋势，买家《繁体：傢》看上了价格更低的房子，不想买房了。
2）提供的证等购【练：gòu】房所需材料不完整、不真实或无效，导致[繁：緻]无法办理过户手续；
具体如下图：买方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方（pinyin：fāng））
买方违约情【拼音：qíng】形说明
政策风险《繁体：險》
04
先卖后买，新政策的出台容易影响(繁体：響)购房能力。
举个例子：2015年8月14日晚，北京市住房和城《读：chéng》乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户（繁：戶）满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴{繁：繳}纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
也就是说[拼音：shuō]，如果在这个时间之前卖掉房子想换通州房子【读：zi】的，就可能丧失了购房资{练：zī}质，造成换房不成甚至违约。
再比如：2016年的“930新政”，调整了首付款额度，二套非(读：fēi)普通《pinyin：tōng》住宅由50%的首付，提升到70%。这也就意味着一套（练：tào）700万的二套非普通住宅，首付多了140万。
如何《hé》降低换房的风险？
换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换房者来说，各（pinyin：gè）个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节都能顺利进行，才会使整个交易安全《拼音：quán》畅通完成。
1. 防备资金风险，保护资金安[练：ān]全
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首shǒu 要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，相对来说，选择第二种方式，通过第三（pinyin：sān）方的资金监管好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 在合同上落实节点(繁：點)和时间
为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口kǒu 迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需(拼音：xū)签署《换房后取得资质的声明》。在约定上述内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。
使用补充协议，将合同中不明确的合同条款进一步约定，减少后续阶段[拼音：duàn]因为意思含混不清造《pinyin：zào》成的不便于麻烦。
另外，签约时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群【繁：羣】体以及房款来源，同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行，以便于掌控连环单【dān】的履行进程。
3. 买房准备充足，寻(繁体：尋)找合适房源
换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合（繁体：閤）适的房屋户型。如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的[拼音：de]定金之后，与开发商或者卖房(读：fáng)者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
对于换房者来说，买卖的时机[繁：機]和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到(拼音：dào)最小，将损失减到最小。
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