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在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取[拼音：qǔ]超过1.78亿美元的{练：de}利润，3年4.3倍《pinyin：bèi》回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完{练：wán}成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的《练：de》管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了[繁：瞭]LondonHouse内(繁：內)21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深shēn 酒店运营者为此大吃一惊。经此（pinyin：cǐ）一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于[繁：於]难，也难保没有挣扎在生死线【繁体：線】的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公John却(拼音：què)是个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急【pinyin：jí】售的物业里挑肥拣瘦，锁定对{练：duì}己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年【拼音：nián】后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。

John是“地[pinyin：dì]标性建筑的翻新和改gǎi 造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是（pinyin：shì）目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候（pinyin：hòu）贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何《拼音：hé》级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店项目【拼音：mù】的总金额超过30亿美元，总房[练：fáng]间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在澳门威尼斯人芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处（繁：處），整体建筑面积361467平方尺，一共22层。

为了纪念原址名称”London Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常著名的爵士[pinyin：shì]乐俱乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店【读：diàn】。

Oxford Capital Group花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为[繁：爲]高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产(繁：產)。

项目IRR高达可(kě)怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫[读：háo]无疑问，LondonHouse项目的(de)运作大获成功。

土地公认为，63%的IRR来源于四大【读：dà】维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流[pinyin：liú]而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对（繁体：對）于《繁体：於》“时机的选择比努力重要”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是【读：shì】历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过(繁：過)申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平píng 衡超现代设计和原址本身的建筑特色。

由于旧址属于国家级（繁体：級）地标建（拼音：jiàn）筑，倍受公众瞩目，团(tuán)队需要承担颇多评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的（练：de）设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧[繁：舊]址无缝隙融合《繁体：閤》。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作【练：zuò】细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目(读：mù)的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是《pinyin：shì》最复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验（繁体：驗）丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这(拼音：zhè)也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关键护城(读：chéng)河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的(de)增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领[繁体：領]域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

- 选取具有税务补助(拼音：zhù)申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

- 预(繁体：預)估澳门威尼斯人重建后物业的价值

- 锁定物业目标签订合同《繁：衕》

- 向政府申[pinyin：shēn]请翻修历史建筑的税务补助

- 政府批准《繁体：準》税务补助款项

- 以项目为单位寻找zhǎo 有限合伙人，募资后全现金购入物业

- 以物业为抵押物申请银行的建(读：jiàn)筑贷款

- 建筑《繁体：築》工程

- 在《练：zài》酒店竣工前后，锁定买家

- 竣工——酒店开始营(繁体：營)业

- 以远高于市shì 场价格出(拼音：chū)售酒店资产[chǎn]（在sale-lease back模式下按cap rate对租金估值售价，达到售价预期)

Oxford Capital Group欣(拼音：xīn)然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历【lì】史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过[拼音：guò]的 LP 都属于业内顶尖的（拼音：de）投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。

比如，LondonHouse案例{读：lì}中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是业内顶尖【jiān】的另类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿《繁体：億》美元的资产。

Oxford Capital Group合作过的其他 LP 也不例外（最《读：zuì》有名的例子是Boston Godfrey Hotel的【练：de】 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元（练：yuán）资产的老牌PE）。

这些 LP 利【拼音：lì】用特定非主流市场的无效性，在低波动率(lǜ)的情况下产生绝对回报。

此外wài ，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制【练：zhì】每个项目只有一个 LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明[练：míng]了，减少了维护关系和教育 LP 的{拼音：de}时间成【拼音：chéng】本。另外，由于 LP 也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营(繁：營)模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿（繁：願）意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅（繁：僅）资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的(读：de)酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是（拼音：shì） "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒澳门新葡京店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式{拼音：shì}。

资产购买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理《lǐ》日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形式《pinyin：shì》售卖酒店，通常情况下[拼音：xià]，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮（繁：飲）商铺，之《zhī》后在欧洲的[pinyin：de]酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来越多的酒店[diàn]资产开(繁体：開)发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营者。

土地公浅析“出售-回租模式”的优势[繁：勢]：

买方不仅获得[pinyin：dé]固定收益，不负责日常经营[繁：營]，同时，享受土地升值后，资产估值提升。

相当于买方购买一[pinyin：yī]个，带有看涨期权的，固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场[拼音：chǎng]估值的水平出售。

LondonHouse 3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（华尔道[拼音：dào]夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加{练：jiā}哥【读：gē】酒店价格记录。

为什么LondonHouse售shòu 价如此高昂？

因为Oxford Capital Group在买卖合同中写入了[拼音：le]，回租LondonHouse的条(繁：條)款，支付的租金高于市场水平。

由于资产价格= 资产回报率【读：lǜ】（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收入减除房地产税，保险费，维(繁：維)修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况亚博体育下（读：xià），租金越高，资产价格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加《拼音：jiā》了本土酒店对于国际买家的吸引力。

国际买家不再为酒店运营烦《繁体：煩》恼，而本土卖家以此为卖点，扩容了受众群【繁：羣】体的数量。

基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对《繁：對》于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似《读：shì》购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所{练：suǒ}有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛开表象看本质，其实购入了一种（繁：種）嵌入了长期看涨期权（享受土地增值）的固定(读：dìng)收益类产品。

另外（pinyin：wài），为【wèi】了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中(pinyin：zhōng)，Oxford Capital Group享有20%的利润分成。

但土地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这(繁体：這)桩买卖《繁：賣》虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无追【练：zhuī】索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只(繁体：祇)有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对于买方来说，由于Oxford Capital Group可以提（拼音：tí）前终止租赁合约，酒店的经营不善则(繁：則)是更大的风险。

看完土地公原(yuán)创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得Oxford Capital Group的收(shōu)益是否具有可复制性呢？

土地公个人(拼音：rén)认为没有。

这个项目的alpha主要源《拼音：澳门新葡京yuán》于买价的极度低估，也就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范【繁体：範】围（繁体：圍）窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够(繁：夠)的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试{练：shì}。

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