青岛市法拍房《练：fáng》

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？法拍房你直接上淘宝拍啊.，为什么要中介？你在淘宝上找到要拍的房子，先交保证金，时间到了就出价，起拍时间24个小时，一般参加的拍家都是离结束时间还有半个小时的时候再出价的，大家竞价，谁出的高谁得，如果你觉得后面有人出价太高了，你就放弃，保证金立马退回的

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？

比市价便宜的法拍房越来越多，值不值得买？

首先，为什么法拍房越来越【yuè】多，就先要明白法拍房的来源！

来源yuán 一：债务抵押

包括个人房贷失信、公司破产、私人抵押被拍卖等等债（繁体：債）务危机造成的。

来（繁：來）源二：行政处置

包括贪污腐败，收贿受贿，刑事民事判决、查处没收等等行[pinyin：xíng]政处置而来的。

来[繁体：來]源三：无主房源

这个情况比较《繁体：較》复杂，都是些特殊情况。

就简单举个例子，来解释给大家听。比如通过部队编号购[繁体：購]买了房子，当这个人退{拼音：tuì}伍转业时，又是自己身份证。

如果这个人是不知情的，不清楚自己有套[拼音：tào]房子。那么这套房子就查不出来是（pinyin：shì）谁的了。

其次，法拍房的来源中，绝大部分都是(shì)由于债务抵押而来的房源。

那么为什么法拍房越来越多了，因直播吧为很多人失信了，或者是担保《练：bǎo》人之类的。至于原因，我想这就不用说了，这两年的大环境，大家都晓得的。

最后，法拍房《拼音：fáng》真的比市场价便宜吗？能不能买？

一 法拍房比市场价(繁：價)便宜？

1 法拍房只是（shì）起拍价便宜，并不代表成交价便宜。

2 起拍价只是初始{拼音：shǐ}价格，最终价格要看有[读：yǒu]多少人和你竞拍争取，最终竞拍成多少钱？

3 因为法院规定15个自然日内收齐钱款（读：kuǎn），如果法拍房全款还好，贷款购买的话不能公积金贷款，必须找小【xiǎo】贷公司担保才能迅速放款。

4 法拍房按照[读：zhào]成交价缴纳税费，并且契税都是3个点。如果是产权房，总【pinyin：zǒng】共[pinyin：gòng]需要缴纳14.3个点的税费。

二 法拍房能不能买[繁体：買]？

能不能买，要看法拍房有【pinyin：yǒu】什么优势？和什么劣势？

优点：不限购、可贷款、起(练：qǐ)拍价低

其中，最大的最吸引人的有点就是，法拍房不受限购政策限制，爽不爽《shuǎng》？

缺点：债务风险、费用风险、入住风险、户口{练：kǒu}风险

1 权属变更上是没有任何风险（繁体：險）的

由法院开具执行书和裁决{练：jué}书，直接房管局过户，不用原房东出面。

2 债务风险：简单说，法院只管拍pāi 卖，房子本身问题一概不管。所(练：suǒ)有这个房子还有没有其他债务纠纷，其他债zhài 务纠纷怎么处理，都是你自己的事了。

3 费用风{练：fēng}险：至于原房屋的水电气物《wù》业费，甚至隐含租约租金，以及是否有高额税费等等，都是由(拼音：yóu)自己负责。

4 入住风[繁体：風]险：原房屋万一有个七老八十的老头老太太，说房子是他们儿子欠钱拍卖的，他们【men】不认账，死活不搬走。你能咋办？

5 户口(练：kǒu)风险：原则上，房屋权属变更了之后，原户主户籍一段时间后会自动掉落到所在区域集体户（繁体：戶）上。但是由于户籍往往归派出所或者档案局管理，实际过程中，一则（繁：則）时间比较久，二则不同区域不一样。

所以，落户上房子，经常【cháng】会有难度。

所以法拍房究竟能不能买（读：mǎi），要分情况：

1 没有资格的，又特别想买房子定居的，买【mǎi】！

2 纯投资的，要慎重，不一定买的到，买过来了以后房子不一定dìng 卖的出去！

3 买学区房的，也要慎重，户口的那个事，实际经验来看，比较难《繁体：難》办。

至于目前市面澳门永利上的法拍pāi 机构，里面的门门道道，咱们空了再聊。

补充{读：chōng}于2020.7.19晚

今晚《拼音：wǎn》有点空，咱们接着再说法拍机构的事。

其{pinyin：qí}余地方笔者不清楚，成都的法拍机构，笔者略有了解。

没有仔细统计，但是目前成都的法拍机构，大致(繁：緻)应该有二十三四家。

这其中又分为两种情况，可以称之[读：zhī]为一级[繁：級]机构和二级机构，可以简单这样理lǐ 解：

一级（繁体：級）机构：直接对接法院，有比较硬的关系

二【èr】级机构：从一级机构拿来资源，衍生出来的代理

成都最早的那批法拍机构，大概起（读：qǐ）源于[繁体：於]12年左右，后面在限购后，陆陆续续起来了大部分的二级代理机构。

目前成（读：chéng）都法拍机构基本收费都是3-5个点左右{读：yòu}，一般开始的时候，他们会收一个锁定金或者叫做司法尽责调查服务费，5000-30000元不等。

收这个费用是(读：shì)干嘛的喃？

包括筛选推荐房源，做房子的尽责调查报告gào 等等。

他们会告知你，有专门的律师团队为你查{拼音：chá}清楚房子的债权信息、物业信息等等。一这么听【tīng】，很多人比较容易接受，其实就是怕跳单，变相约束而已（其中猫腻（繁：膩）不便严明，评论区可以交流）

其次，笔者上文说过了，因为法院(yuàn)要求15天内补齐全尾款，所以法拍机构一般还有合作的贷款公司，法拍机构也是帮你一起[pinyin：qǐ]搞定。

这里面哈，法拍机构一般会收客户3个点的服务(繁：務)费，其实一般贷款公司一{拼音：yī}般只收1-1.2个点的服务费而已。

PS：我透露多了，会《繁体：會》不会挨打啊？

就不多[读：duō]言了，法拍房源一般都在京东和淘宝上面有显示，所《pinyin：suǒ》以各位想买法拍的，其实可以自己去关注上面的房源。

再交给大家一个(繁：個)自己了解和判断房源的方法，很实用，建议收藏！

1 选定区域后，关注区[繁：區]域内的法拍房源

2 在各大二手房平台上，寻找同户型的房源，实《繁：實》地看房

3 一般来说，二èr 手中介也会有法拍房源消息，很多时候原房东都是想抓住机[繁体：機]会在房源拍卖前自行处理的。所以房屋附近的中介，基本都能晓得基础情况的。

4 至于房屋具体信息，物业，保安，邻居那些都可以简单了解一些xiē 。

当然，笔者还是建议需要购买法拍房的，找法拍《pinyin：pāi》机构。

虽然{rán}费用有点高，但是生意嘛，可以(yǐ)谈的。毕竟别人收了费用，遇到了对的机构，还是（练：shì）挺省心省力的。

并且竞拍时，也是有一定技巧的，他们都会帮你搞定。平时一些跑腿浪费精力时间的事，他们都可以为你《nǐ》效(拼音：xiào)劳的。

既然[读：rán]有人看，那笔者再说个关于法皇冠体育拍房最关键的部分！

编辑于（繁体：於）2020.7.21早晨

笔者上文都说了，法拍房很多问题，但是这些都不亚博体育是关键，只要你愿意掏钱找《读：zhǎo》法拍公司，绝大部分都是可以避免风险的。

但是法拍房最{读：zuì}大也是最关键的de 一点：看运气竞拍{拼音：pāi}！这一点，在当下来说，是致命的风险！

为(wèi)什么？

因为当下【拼音：xià】的行情！

其他地方，笔者不清楚，但是成都的法拍市场，笔者还《繁：還》是比较了解的。

咱们就慢慢的聊，务(繁：務)求让大家都知道这回事。

17年限购前，法拍房其实是炒房fáng 客的最爱！

笔[繁：筆]者说下他们的常见操作，先筛选出问题不大的房子，然[拼音：rán]后数十套完《读：wán》全参与竞拍报名。只要有人和他们竞争，那就不要。那种没人竞争的，就起拍价拿到手。

那个时候的起直播吧拍价，是真的低，真【读：zhēn】的只有市场价的六成左右！

拍到手之后，再简{繁：簡}单装修下，让其卖相好，再提到市场价的样子出chū 售，很短时间就能顺利抛手了。因为新装(繁：裝)修没住人，又是市场价，甚至稍微低一点，给你说缺钱急售，很多人会选择的。

就这样，一套房差不多能赚房子市场价的35%左【zuǒ】右，周期大概一年不到，如果数量躲起来，其中（练：zhōng）利润，大家就知道有多吓人了。

限购之后hòu ，因为房子买过来了，需要三[读：sān]年才能出售，所以这帮炒房客退出了法拍房的市场。

并且限购之后，法【fǎ】拍房的市场火热[rè]了起来，因为很多人没资格买房子啊。也就是在这后面一年多时间，很多法拍房的代理机构，如雨后春笋，应运而生了。

这个（繁体：個）时候，其实不是很适合买法拍房了，为啥？

因为成都的购房需《pinyin：xū》求巨大，又很严格的(练：de)限购，导（繁：導）致法拍房过于火热，有以下几点：

1 起拍价普遍增高，很多都是市场价的八[bā]成左右了

2 好的房子一定抢，很多时候能市场价买到都(练：dōu)是烧高香的事

3 最近大量打着国字背影的资产收购公司，老早就把好房源收购了

所以，鉴于(繁：於)目前的法拍行情，笔者给大家忠告，如非迫不[读：bù]得已，还是尽量少惹法拍房为妙！

成(练：chéng)都楼市观察员，或许，你可以称我成都楼市百晓{练：xiǎo}生。关于成都楼市，不懂（练：dǒng）可以随时咨询！

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