已经网签备（繁：備）案的期房烂尾

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？感谢邀请！去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎{拼音：zěn}么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实[shí]践中，这样的买卖是很多的。相{pinyin：xiāng}关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

我国（繁体：國）1994年《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地(读：dì)产[繁体：產]不得转让。

根据这条法律规澳门伦敦人定，未取得房产证的城镇（繁：鎮）房地产不得转让，给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。

但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是（shì），双方之间签署的期房买卖合同一般都（dōu）是有效的，但期房没办产权过户登记的话，产权不发生shēng 转移。

02、两部[读：bù]法律规定抵触的情况下，为什么得按物权法规定来？

大额商品交易，还是要吃透、吃准法（读：fǎ）律规定，不然损失、风险就会比较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的规guī 定，后法优于前法，特别法优(繁：優)于一般法，法律优于法规。

因【yīn】此，在期房买卖上，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

实践中，通常采用yòng 定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体【tǐ】约定交易的一些基本条款，比如，房屋的位置、面积、房号、定金世界杯、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件，等等。

这个定金协议《繁体：議》的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依（yī）据双(繁：雙)方签署的买卖合同，办理产权过户手续。

这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没有(练：yǒu)问题。

02、签署买卖合同模式{拼音：shì}

从各省高院汇编的(读：de)案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则（繁体：則）性规定，但依【pinyin：yī】然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不[pinyin：bù]同的审判结论。

有的法院依然在援引《城chéng 市房地产管理法》的规定，否决了期（pinyin：qī）房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。

多数的法院还是援引《物开云体育权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效(练：xiào)力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予以合理保护。

但[练：dàn]依据“定金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院判决这（读：zhè）类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

01、对卖[繁：賣]方而言

房(fáng)子已经卖了，但还挂在自己名下，就会影响政策认定，会影响到其他房产[繁体：產]的买卖和政（练：zhèng）策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上shàng 税的时候，就不能享受到政策优惠；另外，如（rú）果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临较大的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为《繁体：爲》了省税，想等满5年、满2年之类的再过户(繁：戶)；或者出台了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买[mǎi]方而言

风险还是蛮大《拼音：dà》的，主要是两类风险：

⑴违约风[拼音：fēng]险

就是房子涨价了，卖【mài】方不愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可（练：kě）能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。

⑵债务风险（繁：險）

就是房子[zi]不能过户，还挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在【zài】得不到房子的风险。

因此，期房交易的话(繁体：話)，对方双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

01、建议既办理定金协议公《pinyin：gōng》证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障

这样做的目的在于【pinyin：yú】化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容[pinyin：róng]易被法院否定。

办理公证的目的，在于增加第三方法律审查直播吧，给对方形成心理上的{de}震慑力，便于合同履行。

02、如果{guǒ}你是按揭房的话，建议先把房[fáng]子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易

这(繁：這)样做的目的，上[读：shàng]面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己的经济压力。

03、建议通过中介交易，增加第三方监(繁：監)督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监（繁：監）督和见证，有些事情可能说[繁体：說]不（读：bù）清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时间进行限制和明确（繁体：確）约定

这款约定的目的在于防止对方为了省费用{读：yòng}拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然（读：rán），如果遭遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行xíng ，不要收现金

买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定金{拼音：jīn}，还是房款，都通过银行卡账户进《繁体：進》行，取证更简[繁体：簡]单，证明力也强。

06、交房时间也yě 很重要

一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖(mài)，还是负债强制执行，买方对房[fáng]屋的{de}占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的丧失。

因此，房（读：fáng）屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再[读：zài]履行交房《pinyin：fáng》手续更为稳妥。

07、如果能更名，那对双方而言，都是最好[读：hǎo]的

一般直播吧来说，契《pinyin：qì》税发票未打印，契税未交，开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更名手续的。

能不能实现这[繁体：這]个目标？就看你们的本事了。

综合全quán 文：

期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不管是卖方，还是买方，在期qī 房交易前，都应当【dāng】有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。

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