如何看待2020年昆明的房地产市场？小菜认为，2020年昆明房价会延续2019年走势，整体稳中小涨！但基于历史数据、昆明楼市特点和全国房价走势分析，年内还是有小幅下跌风险。下面是小菜个人看法，权作条友探讨交流
如何看待2020年昆明的房地产市场？
小菜认为，2020年昆明房价会延续2019年走势，整体稳中小涨！但基于历史数据、昆明楼市特点和全国房价走势分析，年内还是有小幅下跌风险。下面是小菜个人看法，权作条友探讨交流。- 昆明历史房价走势
1.昆明（练：míng）房价横盘比百城横盘历时更长。
全国百城房价横盘期{练：qī}集中在2010年1月到15年6月，历时近5年。
昆明房价横盘(繁：盤)期集中在2010年1月到17年1月，历时7年。
2澳门永利.昆明[练：míng]房价“后知后觉”！
在横盘期，百城房价虽有波动，但整体走势上涨，且[读：qiě]2015年下半年横盘结束后，房价一路高歌猛进，至今整体趋势仍然在涨(繁：漲)。
在横盘期内，昆明房价总体走势平稳{繁体：穩}，但在百城房价横盘结束（2015年6月到17年1月）开始上涨时，昆明房价反而下跌{练：diē}了，下跌周期[读：qī]还持续了一年半左右。
兼听则明，再看下安居客[读：kè]网过去10年房价走势。也是两个特点：
1.在2010-2017横盘期内，房价整体走势都{读：dōu}相对稳定。
2.从2018年[pinyi娱乐城n：nián]开始，房价涨幅很大，且2019年还在延续这种上涨势头。
再看下[读：xià]吉屋网2019年昆明新房和二手房价格数据，新房受到限购影响，价格有所波动；二手房价格一直在涨，并未[拼音：wèi]随着2018年底起全国新一《读：yī》轮房价横盘止涨和小跌。
照历史经验{练：yàn}分析，昆明这个发展趋势就是不正常的！
2019年已过，2020年小跌趋势概率大增！“后知后觉”嘛《拼音：ma》。
- 各项政策分析
第一、限售和(读：hé)限购
2018年3月，执行区域限xiàn 售；7月，执行限购。
主（读：zhǔ）要打击外地购房客户和热钱流入，拉长售卖周期；相比2011年1月限购令，简直就是“毛毛雨”！没啥影响，以至于连小菜都忘{读：wàng}记还有这个政策存【cún】在。
第二、贷款{练：kuǎn}政策
去年10月，房贷皇冠体育利率换锚LPR，多家银行首[pinyin：shǒu]套房贷利率从4.9%-5.39%普遍上涨到5.5%-5.88%水平；二套房贷利率普遍从5.39%上浮到5.65%水平。
据小菜走[读：zǒu]访了解，利率上涨的主要原因是临近年底，各家银行信贷资金额度紧张，并没有抑制(繁：製)房价意愿。
即将在3月展开的存量浮动利率贷款“换锚”，只会对存量房贷产生影响，不会对市场（繁：場）交《pinyin：jiāo》易产生影响(繁体：響)。
第三、央行降(练：jiàng)准
今年1月，央行降准0.5百分点释放8000亿(繁：億)资金，直接为商业银行每年降低资金成本150亿！虽然政策初衷是缓减小微企业、实体企业融资难、融资贵，但客[读：kè]观上增强了商业银行信贷资金实力，有利于引导（读：dǎo）LPR下行，也有利于刺激楼市成交。
从上面三方面政策效果看，第一个基《jī》本没有影响；第二和第三个政策效果(拼音：guǒ)可以对冲了，楼市整体走势应该是延续的、稳定的。
- 人口流入情况
从增量看，相比2017年，常住人口新增6.7万，城镇常住人口新增10.3万。
过去6年，全市常住人口新增31.7万，每年增[读：zēng]幅在《读：zài》4-7万；过去4年，城镇常住人口累计新增41.52万，年均增幅10万以上。
相比2017年各大城市相继开始“抢人”大战，昆明在“抢人”方面明显落后(hòu)了。没有专门政策和专门部{练：bù}门实施“抢人”战略，全市城镇常住人口增量有限，这个趋势在2020年不会发生大变化，对房价走势就不会有额外影响，房价走势基本面依然是稳的。
- 土地供应情况
另据中指研究院2019年1-11月统计数据，昆明土地成交规划建筑面积3736万平米，同比增长65%，位居全国第一[读：yī]；成交总价889亿元，同比增长61%，位居jū 全国第10。
【图表数据来《繁体：來》源云南乐居】
从近（练：jìn）3年全市土地成交情况看，昆明土地供应充足，不会【huì】出现“供地荒”！对稳(繁体：穩)定全市房价具有积极作用。
- 经济发展和居民收入
1.昆明GDP为5206.9亿元，同比增《练：zēng》长8.4%。
2.全市城镇非私[繁体：俬]营单位就业人员年平均工资75459元，城镇私营单位就业(繁体：業)人员年平均工资46629元。
3.全市城镇常住居民人均可支配收《读：shōu》入42988元，同比增长8%。
从上面统计数据可看出，全市整体经{繁体：經}济平稳健康发展，社会职工收入稳定，人均《jūn》可支配收入在增长。
2019年12月全市房产均jūn 价13澳门新葡京253元/平米，全市城镇常住居民人均可支配收入42988元，买80平米房子需要攒多少年的钱？
世界杯单{练：dān}身狗：80*13253/42988=24.7年。
小夫妻：24.7/2=12.4年nián 。
4个{练：gè}钱包：24.7/4=6.2年。
相比其他一线城市、新一线城市动不动[繁体：動]就要攒40-60年以上收入看，昆明城镇居[读：jū]民可【读：kě】支配收入与房价水平在合理区间内。
- 结论
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