深圳商业贷款计算器{读：qì}

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商业贷款计算公式是什么？

（贷款总[zǒng]额 贷款总额 #2A年利率）/贷款年限=月还款额

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深圳农商行贷款利息计算方法？

提前还[繁体：還]：实际天数/365#2A50000#2A利率 本金

贷款利率一[读：yī]览表

利率更新时间（繁：間）：2011-07-07

利率项目【mù】 年利率#28%#29

六个月以内（含6个月）贷款kuǎn 6.10

六个月至一年（含1年[练：nián]）贷款 6.56

一至三年nián （含3年）贷款 6.65

三至五年（含5年）贷款kuǎn 6.90

五《澳门新葡京pinyin：wǔ》年以上贷款 7.05

房贷利率要不要转LPR，为什么要转，LPR是怎么计算的？

随着LPR下调，月供到底能省多少[shǎo]？

我们通过测算得出的结论是：对于100万等额本息的贷款，五年期LPR每(měi)下调0.05%（即5个基点），月供大概减少约30元。就在4月20日，5年期LPR又下调[繁体：調]了0.1%（10个基点），故对于每100万[wàn]元贷款，月供可以节省60元左右。

下面，本文结合一系列范例lì 来分析这个问题。

范例1：假设某人首套房贷款100万元，采用等额本【běn】息的还款方式，分25年偿还。房贷利率为（LPR 0.55%）——这也是当前四大行对于一二线城市首套房贷的常见利率报价。通过《繁：過》测算，得到随着LPR的下调，贷款人每个月的月供变化，如下表所示。

从上表中可知，对于100万的贷款，五年期LPR每下(练：xià)调0.05%（即5个基点），月供大概减少30元。以4月这次利率下调为wèi 例，3月份的五年期LPR为4.75%，由此测算，100万元房贷每月需要偿还6022元。随着4月20日，五年期LPR下调0.1%（10个基点）至4.65%，每月yuè 需偿还的月供变为5963元，较上个月节省了约60元。

在实践中，人们的贷款情况还会存在一定差异。例如，很多人因为是第二套房的贷款，利率加点会提升，一般为1.05%。又如，有人的贷款期限可能为20年或者30年。我们通过测算发现，这些因素的变化，对于由于降息而产生的月供世界杯变化影响不大，“100万等额本息的贷款，LPR每下降0.05%，月供节省约30元”的结论仍然{读：rán}有效。测算过程请参考范例2和范例3

范例2：某人由于购买的是二套房，房贷利率加点提升为1.05%，其他条件与范例澳门威尼斯人1相（读：xiāng）同，得到随着LPR变化，贷款人月供变化如下表：

通过对比范例1和范例2，可以发现，随着利率加点的提升（0.5%），贷款人的月供增加了约300元。但是LPR每下调0.05%，月供的节省仍然在30元左右。

范例3：某人的房贷还款期限为20年[pinyin：nián]，其[读：qí]他条件跟范例1相同，得到随着LPR变化，贷款人的月供情况如下表：

对（繁体：對）比范例3和范例1，还款期限由25年缩【繁：縮】短到20年，贷款人的月供显著增加，但是，随着LPR每下调0.05%，月供的节省为28元，仍然在30元附近。

所以，综合前面的分析，4月20日这（繁：這）次【cì】LPR下调0.1%，每100万元贷款，月供可以节省60元。再结合每个贷款人实际的贷款总额，不难算出大家[繁体：傢]各自的月供节省金额。

最后还要强调，以上的分析仅仅对于选(xuǎn)择浮动利率的房贷贷款人有效。对于选择固定利率的贷款人，在切换的时候，月供还款金额就已{yǐ}经被锁定，今后无论LPR如何变化，都不（练：bù）会对月供还款额有任何的影响。

选择更近的“重定dìng 价日”

上文已经测算出了4月这次LPR下调，对房贷月供的影响。相信很(读：hěn)多人已经迫不及待地想要查看自己下个月的房(读：fáng)贷还款额，体验房贷月供减少的快感了。结果要让大家失望了——房贷月供仅在“重定价日”进行调整。这也意味着，在“重定价日”之前，贷款人还是要{拼音：yào}按照调整前的较高利率还房贷。

根据央行的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可（pinyin：kě）重新约定重定价周期和重定价日[拼音：rì]，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”

在实际操作中，银行一般给贷款人两个重定价（繁：價）日的选项：“每年1月1日”或者“贷款发放日[练：rì]”，贷款人需要二选一（读：yī）。在此，用范例4进行说明：

范例4：目【pinyin：mù】前是2020年[pinyin：nián]4月底，假设贷款人1选择了贷款发放日（如7月1日）为“重定价日”，贷款人2选择了每年1月1日为“重定价日”，且重定价周期为1年。其他条件如[pinyin：rú]范例1，且后续LPR利率没有发生新的变化，两人的还款现金流如下：

可以发现，虽然在4月份LPR利率就发生了下调，但是在5月和6月，两位贷款人的de 还款还是执行的下调前的利率。直到7月份，在贷款人1的重定价日（7月1日），他的房贷利率发生下调，之（zhī）后月供都发生了减少。而对于贷款人2，因为他的重（zhòng）定价日为1月1日，故只有等到2021年1月，房贷利率才发生下调。相比贷款人1，他以较高利率多交了半年的房{读：fáng}贷。

结合以上分析，为了能够将本次LPR下调带来的实惠尽早反应在房贷里，建议在“每年{拼音：nián}1月1日”和“贷款发放日”中选择离当前“最近”的那个日期作为【wèi】重定价日。

这里需要指出的是，离当前“最近”的日期，不一定是“贷款发放日”。在上个例子中，假[拼音：jiǎ]设贷款发放日为7月1日，当前时间（4月份）离（繁体：離）7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果贷款人的贷款发放日为2月1日（pinyin：rì），则当前时间离次年1月更近，则“1月1日”是一个更好的选择。

优先选择公积金贷款（kuǎn）

以上关于LPR变化对房贷利率的影响仅仅针对商业《繁体：業》贷款，公积金贷款并不受到LPR的影响。笔者建议，条件允许的情况下，优先使用公积金贷款，主《练：zhǔ》要原因有两点：

一是公积金贷款利率更低。以北京为例，目前公积金贷款的利率为3.25%，远低于[繁：於]商贷利率（首套5.2%，二套5.7%，根据最新的LPR计算）。虽然，各地的公积金贷款利率[lǜ]和商业贷款利率存在一定差异，但以公积金利率贷款要{pinyin：yào}更加实惠。

二是利[读：lì]率风险更小。虽然目前处于LPR下行周期，由此引发月供的减少，但是，没人能保证未来LPR不会上升，进而导致月供负担的增加，这也是浮动利率商贷的利率风险。相比澳门金沙之下，公积金贷款的利率不受LPR的影响，始终固定在一个较低的水平，相应的利率风险也更小。

既然公积金贷款有这么多的优点，为{pinyin：wèi}什么大家不都用公积金贷款呢？因为公积金[jīn]贷款也有很多的限制，以北京为例，贷款申请人每měi 缴满一年公积金，可以增加10万元的贷款额度，最高额度不能超过120万元。各地也有类似的政策，对公积金的贷款额度进行限制。

针对公积金贷款的限制，建议采取“公积金 商贷”混合模式，首先用满手头上的公积金额度，对于公积金贷款无法覆盖的差额部分，可以考虑使用商贷来补[繁体：補]充。如某人购房需要贷（繁：貸）款《拼音：kuǎn》100万，但只有30万的公积金贷款额度，则可以采取“30万公积金 70万商贷”的混合贷模式，将贷款成本和利率风险降到最低水平。

优【yōu】先选择“等额本息”的方式还款

在做房贷决策时，很多朋友还会被还款方式所困扰，到底是选择等额本息还【hái】是（读：shì）等额本金方式还款呢？这两种方式的共同点是，每个月都还一部分本金和利息，到还款期限正好将贷款的本息全部还完。关于这两种还款方式的特点对比如下图：

关于两种还款方式的计算方法和细节，不赘述，网上有很多的介绍。在【zài】此，笔者推荐选择“等额本息”方法还款。主要有两点理{读：lǐ}由：

一是等额本息初期还款压力小。同等条件下，等额本金方式在最初几年有更多的[pinyin：de]还款压力。有买房经历的朋友都知道，买房压力最大恰恰是最初几年，首付已经掏空了购房者相当一(yī)部分的积蓄，过高的月供更容易形成压力。但是，一旦熬过了最初几年，压力会开始减少。一方面，随着购房人工作资历的增长，收入会有所增加；另一方面，通货膨胀也会对冲掉部分还款压力

例[读：lì]如，今天每月还款一万元，相比十年前每月还一万元，压力会小很多，同理，十年后还款1万元的压力又{拼音：yòu}会比现在小很多。所以，没必要采取等额本金方式，在一开始就给自己太大的压力。

二是等额本息法fǎ 可以通[读：tōng]过一些提前还款的策略产生等额本金的还款效果。但反过来是不成立的，即等额本金法无法通过策略产（繁体：產）生等额本息的效果。首先必须声明，在银行层面，两种方法一旦选定其中一种，中途是无法变更的。但是，大多数银行又允许提前还(繁：還)款，通过提前还一部分的款，即可让等额本息法产生等额本金还款的效果。当然具体每期要提前还多少，您可能需要找个数学好的朋友帮忙算算

反向（繁：嚮）操作是不能成立的，因为大多duō 数银行只能接受提前还款，但不能接受延期还款。

另外，部bù 分银行提前还款可能会收取一定的费用，但也有很多[读：duō]银行是{拼音：shì}免费的，这个情况也可以在签贷款合同的时候跟银行确定清楚。

基于以{yǐ}上两个事实，笔者建议不妨优先选“等额本息”方式还款，即使今后想变换一下，也还可以通过一些还款策略产生“等额本金”的效果，贷款[kuǎn]人在贷款方面可以争取到更大的灵活性。

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