长沙富力地{dì}产招聘

富力地产与恒大地产谁更强？这个问题根本就没有可比性，世界五百强和中国三百强比，多少有些欺负人的意思，无论从这几年的经济效益，对国家人民的贡献，集团各个项目的发展，恒大完全的碾压了富力，就连中国相对娇弱的足球恒大都比富力要强大许多

富力地产与恒大地产谁更强？

恒大和富力都属于房地产企业，从本质上来看，衡量房企优秀与否的标准就是销售金额、销售面积、品牌价值、在建面积、开盘面积、澳门伦敦人员工数量、员工学历这些，恒大销售额为5531亿元，恒大土地储备31186万平{píng}方米，这都是实打实的数据，富力相比较就差得很远，再看品牌宣传方面，富力更是差的很远，而且在员工方面，恒大员工学历基本属于211名牌学校毕业生占大比例。

再有恒大2018年全面响应国家扶贫政策，积极帮助贵州几个贫困县脱贫致富奔小康，累计帮扶贵州花费120亿，这都快赶上富力值【pinyin：zhí】钱了，富力拿什么和世界五百【pinyin：bǎi】强拼

富力地产怎么样？

一方面，是因为富力的规模越来越大(拼音：dà)了。

2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积【繁：積】1018万《繁：萬》平方米，同比分别增长60%和61%。

另一方面，则因澳门银河为富力出于战略考虑，放缓传统增量市场的发展，同《繁体：衕》时购入优质商业资产。

2017年，富力以很便宜的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目（pinyin：mù）损益，当年的净利[拼音：lì]润因此有大幅增长。

富力与部分房企差异化的[读：de]操作zuò ，引发各种(繁：種)评论，同时赢得了评级、投资机构的青睐。

2019年3月和4月，惠誉【pinyin：yù】及穆迪分别上调了富力地产的评级展望

2019年7月8日、7月12日，国际知名投行摩{读：mó}根大通先后增持富力地产392.51万股及849.78万股，增持后持股比例占富（fù）力在港上市流通股的5.48%。

最近，财富中文网就发布了最新的《财富》中国500强排{拼音：pái}行榜。富力[读：lì]以2018年营业收入768.6亿元的业绩，位列第123名，较去年上升13名。

与其他千亿巨头相比，富力的de 战略到底有什么（繁：麼）特点？对下一步的发展意味（wèi）着什么？

明源君研究了富力[lì]近几年的数据，发现，富力已（拼音：yǐ）达成了大部分巨头想要达成的3个目标：

1、可以拿到成本合理的钱。对于资金密集型企业的来说，这(繁体：這)是脱颖而出的关键(繁：鍵)能力。

2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面[繁体：麪]包、很多城[拼音：chéng]市限价的[pinyin：de]今天，能坚持不拿贵地，并拿到适合自家产品的便宜的地，就意味着未来的发展机会。

3、能克制自己的规模欲望，持续稳健增长，保持规模和利润的平衡。在{zài}自己有高速增长可能，大多数人以规模论英雄的{pinyin：de}今《jīn》天，保持清醒做到这一点，是不容易的。

下xià 面明源君详细来说这3个目标分别是怎么实现的。

通过拓宽融资渠道并提(读：tí)高评级

富力地产融[róng]资成本合理

近两年，很多房《pinyin：fáng》企都觉得融资【pinyin：zī】难、融资贵。怎么借【pinyin：jiè】到钱，特别是便宜的钱，成为一个难题。。

然而，根据富力地（dì）产的公告，截止娱乐城今年6月30日，富力累计新增借款319.95亿元。

之前的2018年，富力{拼音：lì}地产公开发债超过20次，融资500亿元以上。

而且，富力借到的钱，成本较同（繁体：衕）行平均水平低。

克而瑞发布的数据(繁：據)显示，2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。

相比之下皇冠体育，富力2018年的平均借贷利率为5.74%，只比2017年全年略微上调了一点，融资成本控制在行业平均[jūn]水平之下。

富力为啥还能以比同行相对低的《de》成{pinyin：chéng}本借到钱？！？明（míng）源君研究后认为，有以下一些原因：

首先，富力地产是港股上市公司、千亿房企，比绝大部分房企都要优质和稳健得多（目前主流【拼音：liú】银行都制定了白名单制度，只给五十强房企和地方龙头《繁体：頭》提供开发贷）。

其次，富力地产的有息负债[繁体：債]以中长期负债为主《zhǔ》，回售时间分散，货币资金余额多，压力很小。

财报数据显示，截至2018年底，短期借款及【jí】长期借贷一年内到期部分合计占[繁：佔]比为 32.03%；长期借款占比为 67.97%。

如下[pinyin：xià]表所示，就一年内到期的负债而言，富力地产2019年的公司债券【pinyin：quàn】回售选择权【练：quán】到期情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还是规模，均较为分散（2018年5月底至7月中曾集中到期262亿元）。

▲资料来源：上海证券交易yì 所网站、Wind资讯

根据公《练：gōng》开kāi 信息，富力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现全额é 续期留存，合计176.5亿元。

截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为[繁体：爲]69亿元。

而截至2019年3月末【pinyin：mò】，公司货币资金余额约为400亿（繁体：億）元，对回售行权到期的债券覆盖程度高。

整体上来看，对于一年内到期的债务，富力地产偿债能力很强(繁体：強)。

此外，衡量企业(yè)资产负债情况【kuàng】及偿债能力的主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标。

从主要指标来看，与同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负债率低（拼音：dī）于行（拼音：xíng）业的平均值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。如下表所示：

▲资料来源：根据上市房[pinyin：fáng]企公司债券2018年年报统计

基于此，今年4月[读：yuè]份，惠誉及{jí}穆迪分别确认将富力地产的评级展望上调至「稳定」，主要反映了该公司的流动性改gǎi 善，估计流动性及资本结构将持续好转。

这也[拼音：yě]得益于富力2018年内采取的一系列措施：

1、2018年，富力集团面《繁：麪》对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资者有回售选择权的境内公司债，“开源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出，控制土地储备收购节奏并积极拓宽融róng 资渠道dào 等措施成功处理。

2、凭[píng]借银行及债券投资者对其资金实《繁体：實》力及品牌能力的认可，富力地产于2018年内成功发行境内公司债143亿元，超短期融资{pinyin：zī}券82亿元，资产证券化产品14亿元及多种类型债券融资。

3、富力与多（拼音：duō）家中国商业银行建立稳定的关系，积{繁：積}极开辟银行贷款及项目融(读：róng)资等新型的融资方式。

坚持土地收购gòu 的“三大原则”

去年（nián）新增土储均价仅2600元/平米

一般来说，土储是房企最重澳门伦敦人要的生产资料，今天的土储就是【shì】未来的销售规模。

当然，并不是土储[繁：儲]越多就越牛。土地储备很大程度上shàng 决定了房企发展的速度和质量liàng 。

对开发商来说，地拿错了，就一切都错《繁体：錯》了，比如《pinyin：rú》前两年拿的地王【pinyin：wáng】，现在就比较痛苦。

相反，如果地拿对了，那即便在当前严厉的调控之下，依{拼音：yī}然也能赚到钱。

富力恰恰[qià]就在过去2年，坐拥了大量优质土储。

根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价【jià】的比bǐ 重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低{dī}于2015年29.42%的水平。

这意味[读：wèi]着2018年拿地的项目，其平均利润空间会有所扩大。其中，二线城市[pinyin：shì]的情况又明显要好于【pinyin：yú】一线城市。

而富力地产就抓（zhuā）住了这波机会。其2018年收购了371亿元的土地储(繁：儲)备，合共61块土地，建筑面积为1405万平方米。

其中，32块位《wèi》于富力地产已布局的城市和地区，29块位于新进入的28个城市。由此富力的（de）土地储备布局拓展到了96个城市和地区。

截至2018年底，富力共储备土地权益建筑面积约6951万平方米，其中权益可售面积为5783万平方米，拥有（yǒu）7300亿元土地储备货《繁：貨》量{拼音：liàng}，同比增长19%。

其中一线城市占比14%，二三线城市占比【读：bǐ】69%，海外城市占[繁体：佔]比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货值达460亿元。布局均衡。

公告显示，2018年富{拼音：fù}力所持的开发中、可供出售及即jí 将完工项目由88个增长至155个，增长76%。

为达成销售目标，富力集团计划2019年将销（繁：銷）售项目超200个。新增的土储为此做好了充足准(繁体：準)备。

更重要的是，富力的土储价格并不{读：bù}高。

为{pinyin：wèi}保证充足的资金周转，富力土地收购继续坚持土地收购的三大原则：

总价合适、利润预测达【dá】标、周转快速。

2018年，富力新增土储的平均价格仅2600元/平方米，明{míng}显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储，可以让富力地产更好地应对市场的波动(繁体：動)。

因此，在{pinyin：zài}2018年的年报中，富力有如下一段表述：

面对2019，富力集团表示将在强大的融资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动。

基于此，联合信用评级有限[pinyin：xiàn]公司给予广州富力地产股份有限公司主体长期信用等级为(wèi)AAA，评级展望为“稳定”。

评级报告指出，富力地产目前土地储《繁体：儲》备充裕，保持良好盈利能力，现金流状况有所改善；未来，随着在建项目的推进以及对酒店资产的整合，公司经营收入及盈利水平有望获得（pinyin：dé）增长，且保持较强的竞争力。

克制规模发展欲望，坚（繁体：堅）持多元化战略

在规模和利润之间保bǎo 持平衡

过去几年，整个房{读：fáng}地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情，规模战如火如荼。

很多房企为了冲规模可以不要利润，增收不增利（pinyin：lì）的（读：de）现象十分常见。在市场单边上行的时候，这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳(繁：穩)的市场环境下，不足立刻就会凸显出来。

而富力则克制自己的规模欲望，在冲规模和利润上，找到了《繁体：瞭》较好的平衡。

财报数据显示，2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面【miàn】积1018万平方米，同比[读：bǐ]分别增长60%和61%，相较2017年销售增速大幅提升，完成全年1300亿元销售目标。

如果从历年数据来看，过去三年来富力地产的销售金额【pinyin：é】增幅【pinyin：fú】是在不断提升的，增幅分别为12%、34%、60%，发【pinyin：fā】展势头良好。

数据显示，2019年上半年，销《繁体：銷》售面积约551.68万平方米，同比增《练：zēng》长25%，略高出计划。

在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地{拼音：dì}产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售(读：shòu)金额位列行业第15位，体现出【chū】不俗的市场竞争力。

相比很多同行，富力地产还(繁体：還)有一个优势是，其收入的多样性。

去年8月份，标普全球评级就认为，富力地产（读：chǎn）合约销售额的30%来自商业地产销售，收入多样性{xìng}高于可比同行。

众所周知，2016年930调控以来，一二线城chéng 市的调控不断加码，住宅限购限售限价等轮番上阵，对销售带来不小的影响。相比之下，商业的销售受调控的影响《繁：響》则zé 要小得多。

此外，还有一点比较难能可贵的是，富《fù》力地产较好地平衡了其销（繁：銷）售规模扩大和利润增长的关系。

如果单从财务(繁：務)数据来看，富力地产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减【练：jiǎn】少59%至87.29亿元。甚至有人以此来说事【pinyin：shì】，认为富力实际利润大幅下滑。

然{pinyin：rán}而，拆开来看，富力地《dì》产2017年净利润出现大【拼音：dà】幅度增长，主要是当年以低于公允价值的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目损益。

假如扣除物业重新估值、汇兑损益影响及非经营项目的影响（繁体：響），富力地产2018年【pinyin：nián】该数据约为77亿元，与2017年基本保持[pinyin：chí]稳定。

同时，富力地产2018年的核心净利润为95.3亿【pinyin：yì】元，同比2017年增长了49%。

至于很多人关注(繁：註)的当年收购的万达项目，自收购后，富力的酒店资产大幅增加，2018年酒店业务的经《繁体：經》营净利润达13.5亿元，已实现持续稳定的现金收益。

富力地产2019年下半年的重点工{拼音：gōng}作之一是促销售、抓回款，以销售为（繁体：爲）中心展开工作，为应对销售及(读：jí)回款时间紧、任务重等情况，富力还要求各地区公司须成立回款工作小组，提高回款效率。

富力的行动比其他很[拼音：hěn]多公司行动得要早，相信将为其销售的增[拼音：zēng]长提供有力保障。

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