租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。长租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一围城2014年以来，万科布局长租公寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内不考虑盈利问题；世联行除北京红璞公寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段
租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？
国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。长租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一(拼音：yī)围城
2014年以来(繁体：來)，万科布局长租公寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内(繁：內)不考虑盈利问题；世联行除北京红璞公寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段。即使不赚钱，各个地产商依然前仆后继踏进进长租公寓“深潭”。
最近，长租公寓概念火热，不少开发商磨刀霍霍，试图进军该(繁体：該)市场。
长租公寓的实际情况如何呢，市场空间到底有多大？有哪{pinyin：nǎ}些问题需要解决？
中国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有【pinyin：yǒu】的【pinyin：de】大量房源进行整体出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升级的大背景下，“互联网 资本”平台、开发商、地产中介服【pinyin：fú】务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。
易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报[繁：報]》记者表示，长租公寓最明显的特征便是租赁关系稳定，达到这一结果的方fāng 式可以是收集散户房源加【jiā】以装修分割，然后出租，比如自如；也可以像集合式公寓运营机构购买或自持整栋物业，比如魔方。所以长租公寓的承租人与传统租房几乎无异，差异主要在于供应端的运营方式。
“我是被猎头忽悠进这zhè 个行业的。”面对《国际金融《练：róng》报》记者，赵远（化名）侃侃而谈。
赵远告诉记者，猎头只用一句话，他就把自己“卖”了《繁体：瞭》。
赵远坦言，2015年，在决定转行进入长租领(繁体：領)域前【qián】，他心里其实蛮忐忑的，因为并不确定长租公寓能火多久。
赵远原本在一家4A广告公（gōng）司供职，当时感（gǎn）觉《繁体：覺》被老板压榨得厉害，就有了转行的念头。恰巧此时，猎头找上了门，帮他介绍了万科泊寓门店营销的工作。
在应聘时，赵远被告知，住房{拼音：fáng}租赁是一个万亿级的刚需市场，而这个市场目前尚[读：shàng]未出现一个千亿级玩家，这意味着广阔的升职空间。
目前，赵远已是万科泊寓上海（读：hǎi）一家门店的店长。
“两年前，我身边还[繁体：還]没什么人知道长租公寓，而现在这个行业已经火得不行。我管的这家店目前出租率在92%左右，但我的目标是至少要做到95%以上。”聊到长租公寓的【de】行业前景，赵远难掩兴奋，满怀对升职的期待。
数据显示，在中国，每6个人中[pinyin：zhōng]就有1个是流动人口，截至2015年底，中国总流动人口规【pinyin：guī】模[pinyin：mó]达2.47亿人。
无论他们为何选择成为“城市间的漂流者”，都逃离不了需《练：xū》要租房的现实。
因此，这群“漂流者”便成了投资者眼中那块尚未被【bèi】分食的蛋糕。
从2014年9月，小米创始人雷军的顺为基【jī】金联合联创策源向YOU 公寓投资1亿元开始，到约半[读：bàn]个月前，碧桂园#28港股02007#29获得中信银行#28港股00998#29提供的300亿元保障性基金用于打造100万套长租公寓，可以发现，后来者的手笔越来越大。
备受资本青睐的长租公(pinyin：gōng)寓，住进去的滋味究竟如何？
为了找到这个答案，《国际金融报》记者在11月1日至7日，走访了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓以及世联[繁：聯]行红璞公寓在上海的多家门店。在这七天时间里，记者发现，从内环到外环，再到郊区，长租公寓的租户随着地理位置的变化，而被分割成不同群体。每一[读：yī]群体间的【de】共性化作了一堵透明围墙，墙外的人因“抱团取暖”心理想住进去，而墙内的人因环境束缚想飞出来。
无（繁：無）形的圈层
11月3日15时，正{拼音：zhèng}是上班时间，泊寓上海张江jiāng 国创中心店（下称“泊寓国创店”）内只有工作人员和hé 少数几位自由职业者在二楼公共空间办公。
带看房的销售人员告gào 诉记者，A、B、C三户型（A最大，C最小）目前均只剩一间，配有电视、冰箱、洗衣机等家电，月租金从3600元到4990元不等，户型面积为20-50平[读：píng]方米左右。
与记者一起看房的还有另一位30岁左右的男士，在看房过程中，销售人员不[拼音：bù]时[繁体：時]打探记者与该男士的工作地点，并在随后的交谈中透露，泊寓国创店的住户大多是在张江[pinyin：jiāng]科技园区金融或互联网公司供职的人员，以及少数自由创业者。
“工作地点决定了住在(zài)这里方不方便。”泊寓国创店的销售人员说。
随后，在张江高科技园区，记者随机访问了3名泊寓国创店的租客，他们均表示，是因为上班的便捷程度而选择了泊寓，如若工作【拼音：zuò】发生《shēng》变化或具备一定经济能力时，会选择搬离。
与泊寓国创店租客多从事金融、互(pinyin：hù)联{繁体：聯}网相关工作所不同的是，外环线附近的冠寓上海周浦店，租客的职(繁：職)业构成更为多样化。
11月6日晚六时，在冠寓上海周浦店(pinyin：diàn)一楼的公共厨房内，正在煮《练：zhǔ》晚饭的男租客阿明（化名）告诉记者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做销售的、做物流的等各行各业人士，只有年龄上比较有共同点，大多在30岁以下。
“一开始是想多结交些志同道合的朋友，但住久了发现，这里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入交流的机会很少。”阿明对（繁体：對）记者透露了他选择冠寓周浦店的初衷，“活动定期都会有，去多了也【pinyin：yě】没意愿。”
在接下来与记者的交谈中，阿明透露出想要搬到中环以内的意思，主要原因是觉得目前3000多元的租金也不算便宜，他宁愿每月多{拼音：duō}花几(繁：幾)百元，换取与自己设想中的群体住在一起。
“被【bèi】割韭菜”的参与者
然而，租客眼[练：yǎn]中“不【拼音：bù】便宜”的租金，不仅没（繁体：沒）能让长租公寓运营者赚得盆满钵满，反而像一个无底洞，吸食着每一方参与者的血液。
目前，长租领域主要有四类参与者，开发商类【繁：類】（万科、龙湖等）、中介类（链（繁：鏈）家、我爱我家等）、酒店类（华住、如家等）和创业类（You 、湾流{拼音：liú}等）。
那么（繁：麼），这些参与者的盈亏状况如何呢？
易居研究院研究员赖勤对《国际金融报》记者表《繁：錶》示，目前长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部（bù）分处于亏损(繁体：損)状态。
弱ruò 到什么程度？
万科自2014年以{yǐ}来便积极布局长租公寓市场，克而瑞数（繁体：數）据显(xiǎn)示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利；
龙湖志向远(yuǎn)大，为自己定下三年内实现租金【jīn】收入达60亿元的目标，但对外公开表示三年内不考虑盈利问题；
已试水公寓市场两年有余的世联行，除北京红璞公寓是赚钱的，其他项【练：xiàng】目全部处于亏【pinyin：kuī】损阶段。世联行2017年中报显（繁：顯）示，2017年1-6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%。
然而，市场各方像是完全不担心资金会打水漂一般，仍前仆后澳门永利继{繁体：繼}地一头栽进这个“深潭”。
据了解，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一（pinyin：yī）以上的企业涉shè 足长租公寓，并且每家企业都加大排场，长租公寓的规模至少“5万间起”。除开发商外，前不久湾流又融资4亿元，抢滩长租市场份额。
目前，全国长[zhǎng]租公寓企业超过1000家。
就算盈利，长租公寓yù 的利润率也不高。易居研[读：yán]究院数据显示，万科泊寓广深地区的利润率在5%-10%，旭辉领寓{读：yù}的利润经测算在4%-5%左右。
前无盈利的[练：de]“古人”，后却有抢着上来“赔钱”的“来者”，抢滩长（读：zhǎng）租的参与者到底打着怎样的算盘？
一位不愿具名的业内人士对《国际金融报》记者表示，现在长租公寓的租金上不去，是因为还没有定价的话语权。一旦长租公寓的市场占有率达到一定规【guī】模，其参与者具有一澳门新葡京致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响。
深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此面对“长租公寓热”要谨慎，慎{拼音：shèn}防套[tào]利和安全问题。
有数据显示，目前长租公寓每月租金至少占到住户个人月收入的三分之一《练：yī》，且这个月收入是税前而不是【pinyin：shì】税{繁：稅}后。
这令人(rén)不[pinyin：bù]禁对长租公寓的定位产生疑问，到底是解决特定人群的住房问题，还是解决所有城市流动人口的住房问题？如若是后者，长租公寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力？
对此，易居研究院【拼音：yuàn】研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，理论上讲，租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不（bù）属于保障房范畴的一类人群，包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，进军金领和蓝领市场的企业不多。
租金与质量【pinyin：liàng】的“相对论”
长租公寓的《pinyin：de》租金到底有多“不便宜”？
记（繁体：記）者获取的一份针对品牌长租公寓的上海客户（繁：戶）调研报告显示，像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公寓的定价一般为内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元{拼音：yuán}/月起，郊区2000元/月起。
分散式长租公寓品牌有自如、青{pinyin：qīng}客、爱上租等，其定价低于集中式长租公寓，内环[繁：環]为2500-3500元/月[yuè]，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。
集中式长租公寓是相较于分散式而言，其为租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为(繁：爲)整栋或整栋中的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。而分散式长租公寓{拼音：yù}为租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。
业澳门新葡京内人士对《国际金融报》记者透露，由于统一装修及日常《pinyin：cháng》保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出15%-20%。
然而，在受访[繁：訪]的8名不同品牌长租公寓的租客中，一位自如租客反映房间隔音效果差，另外4名冠寓和红璞[读：pú]公寓的租客均表示，高溢价的租金没能带来《繁体：來》他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的那么方便。
为何“所付”与“所得”之间存在落差[读：chà]？
对此，同策咨询研究中心《xīn》总（繁：總）监张宏伟表示，品质和租金之{pinyin：zhī}间如何选择，归根结底对应的是不同的租客人群和租客需求。
据记者获取的调研【yán】报《繁：報》告数据显示，外环及郊区外的品牌公寓所面对的群体需求更多为租房刚需，租客以基层白领为主，尤其是高校毕业生和工作经验在5年以内的基层白领。此外，外环及郊区外的长租公寓租客税后月收入层级普遍偏低，以4000-10000元为主流，且年轻未婚人士占绝大多数。
“又想品质高，又不想付高价，这很难实现{pinyin：xiàn}，公寓只能在相对便捷的地[dì]段提供相对优质的物业《繁体：業》服务和增值服务。”张宏伟认为，目前集中式品牌公寓普遍面临好地段拿房压力大的问题，虽然现在长租公寓运营商在琢磨如何解决品质和租金难两全的困境，但想要得到本质上的改善，还要看房源充足率和拿地成本。
长租公{读：g世界杯ōng}寓的困境
记者在与多位长租公寓市场及渠道拓展从业人员的访谈中发[繁体：發]现，业内长租公寓的一个普遍认知[读：zhī]便是获取房源的成本居高不下。
此外，房源选点不科学也是目前长租公寓所存在的一项重大弊端。
一位前魔方市场部人员对(繁体：對)《国际金融报》记者表示，目前【pinyin：qián】的选房模型不够科学，通常都是先粗略判断一个地方比较便宜，直接租借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客。
而与上述两点相比，烧钱容易赚钱难是长租公寓最大的困局(繁：侷)。
华(繁体：華)兴资本长【pinyin：zhǎng】租公寓行研报告显示，中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状【练：zhuàng】态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高，且企业很难在起步阶段自持物业。另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本[pinyin：běn]较高。过低的资产收益率和较高的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。
另外，据业内资深专家对《繁：對》长租公寓的息税前利润率做zuò 的敏感性分析，当一家公寓的入住率达到95%，拿房成本超chāo 过租金收入的60%，则息税前利润率小于零。
而现实情况比测算的还要严重。不久前，世联行红璞公寓总经理甘伟对媒体透露，红璞公寓集中式的公寓项目均来（繁：來）源于租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，在底租成本外，还《繁体：還》有{yǒu}每年摊销15%-20%的装修成本以及运营费用，长租公寓其实很难盈利，红璞公寓除北京外其他项目均处于亏损状态。
有业内专家评论说，长租公《拼音：gōng》寓的利润结构，决定了这并不是一个(繁：個)盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图进场的玩家而言，依然有较高门槛。“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。
出chū 路在何方
获取房源成本居高不下、房源选点不科学、烧钱容易赚钱难，长租公寓面前困难重重[zhòng]，出路到底{dǐ}在何方？
易居研究院研究员王梦雯认为，通过培育机构住房出租人，可以有效提高住房租澳门博彩赁市场供给主动适应需求的能力，还有助于提高住房租赁合同备案率，有利于政府对（繁：對）住房租赁市场进行监管，从而解决住房租赁市场长期存在的一系列问题。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉也【yě】公开表示看好房企租赁业务:“在市场高增长的‘黄金时代’，开发销售住宅更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’的模式{shì}。但现在，新房市场规模已经遇到了‘天花板’，有微利、能持续，才是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。”
近期，为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地（pinyin：dì）拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”，或[拼音：huò]“只租不售”。
同时，在租购并举（繁：舉）、租购同权的导向下，围绕长租公寓的(拼音：de)政策红利还将持续(繁体：續)释放。
链家首席市场分析师张月认为，长租公寓并不是一个迅速赚钱的捷径，“长态”与“常态tài ”的经营才是长租公寓的出路。长态，即有长期回报；常态，是指持续的投入和服务。整个长租公寓细分行业已经在创新方面试水，如以REITs和CMBS为代表的商业地产证券化金融创新。同时，政府的政策扶持，如在税收上的减免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可kě 以在一定程度上减轻运营负担。
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