富力地产怎么样？富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的规模越来越大了。2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%
富力地产怎么样？
富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是【拼音：shì】因为富力的规模越来越大了。
2018年全年（nián），富力地产澳门新葡京实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%。
另一方面，则因为富力出于(繁：於)战略考虑，放缓传统增量liàng 市场的发展，同时购入优质商（shāng）业资产。
2017年，富力以很便宜的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目（pinyin：mù）损益，当年的净利[拼音：lì]润因此有大幅增长。
富力与部分房企差异化的操作，引发各种评论，同时赢得《dé》了评级、投资机构（繁：構）的青睐。
2019年3月和4月，惠誉及穆迪分别上调了富力地产的(读：de)评级展望
2019年7月8日、7月12日，国(繁：國)际知名投行摩根大通先后增持（读：chí）富力地产392.51万股及849.78万股，增（pinyin：zēng）持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。
最近，财富中文网就发布了(繁：瞭)最新的《财富》中国500强排行榜。富力以2018年营业收入768.6亿元的业绩，位列第123名，较去[qù]年上升13名。
与[拼音：yǔ]其他千亿巨头[拼音：tóu]相比，富力的战略到底有什么特点？对下一步的发展意味着什么？
明源《yuán》君研究了富力近几{pinyin：jǐ}年的数据，发现，富力已达成了大部分巨头[繁体：頭]想要达成的3个目标：
1、可以拿到成本合理的钱《繁：錢》。对于资金密集型企业（繁体：業）的来说(繁体：說)，这是脱颖而出的关键能力。
2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面包、很多城市限价(繁体：價)的今天，能坚(繁：堅)持不拿贵地，并拿到适合（繁体：閤）自家产品的便宜的地，就意味着未来的发展机会。
3、能克制自己的规模欲望，持续稳健增（zēng）长，保持规模和利润的平衡。在自己有高速增长可能，大多数人{拼音：rén}以规模论英雄的今天，保持清醒做到这《繁：這》一点，是不容易的。
下面明源君详细来说这3个目标分《pinyin：fēn》别是怎么实现的。
通过拓宽融资渠道并提(读：tí)高评级
富力地产融资【pinyin：zī】成本合理
近两年，很多[读：duō]房企都觉得融【róng】资难、融资贵。怎么借到钱，特别是便宜的钱，成为一个难题。。
然【pinyin：rán】而，根据富力地产的公告，截[pinyin：jié]止今[pinyin：jīn]年6月30日，富力累计新增借款319.95亿元。
之前的2018年，皇冠体育富力地dì 产公开发债超过20次，融资500亿元以上。
而且，富[fù]力借到的钱，成本较同行平均水平低。
克而瑞发布的数据显示，2018年64家重点房企的平均融资成本《练：běn》为6.61%。
相比{pinyin：bǐ}之下，富力[拼音：lì]2018年的平均借贷利率为5.74%，只比2017年全年略《lüè》微上调了一点，融资成本控制在行业平均水平之下。
富力为啥还能以比同行(拼音：xíng)相对低的（拼音：de）成本借到钱？！？明源（拼音：yuán）君研究后认为，有以下一些原因：
首先，富力地产是港{读：gǎng}股上市公司、千亿房企，比绝大部分房企都要优质和{拼音：hé}稳健得多（目前主流银行都制定了白名单制度，只给五十强房企和地方龙头提供开发贷）。
其次，富力地产的有息负债以中长期负【pinyin：fù】债为主，回售时间分散，货币资金余额多【pinyin：duō】，压力很小。
财报数据显示，截至2018年底，短期借款及【jí】长期借贷一年内到期部分合计占[繁：佔]比为 32.03%；长期借款占比为 67.97%。
如下表所示，就一年内到期的负债而言，富力地产(繁：產)2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善，无论是回售shòu 的时间集中度还是规模，均较为分散（2018年5月底至7月中曾集中到期262亿元）。
▲资料来源：上海证券交易所网站、Wind资讯[繁体：訊]
根据公开信息，富力地产2019年1-6月（pinyin：yuè）内回售选择权到期的公司sī 债《繁体：債》券均已实现全额续期留存，合计176.5亿元。
截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为69亿元yuán 。
而截至2019年3月末，公司货币资金余额约为400亿元，对回huí 售shòu 行权到期《练：qī》的债券覆盖程度高。
整体上来看，对于一年内到期的债务，富fù 力地产偿债能力很强。
此cǐ 外，衡量企业资产负债情况及偿债(繁：債)能力的主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标。
从主要指标来看，与同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿(cháng)债能力处于行业合理水平。资产负债率低于行业的平均值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体【tǐ】经营较为稳健。如下表所示：
▲资料来源：根据上市澳门巴黎人房企公（gōng）司债券2018年年报统计
基于此，今年4月份，惠誉及穆迪分别确认将富力地产的评级（繁体：級）展望上调至「稳定」，主要反[读：fǎn]映了该公司的流动性改【pinyin：gǎi】善，估计流动性及资本结构将持续好转。
这也得{pinyin：dé}益于富力2018年内采取的一系列措施：
1、2018年，富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资(繁体：資)者有回售选择权的境内公司债，“开源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现（繁体：現）金流出，控制土地储备收购节奏并积极拓宽融资[繁体：資]渠道等措施成功处理。
2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可，富力地产于2018年内(繁：內)成功发行境内公司债143亿元，超短期qī 融资券82亿元，资产证券化产品14亿元及多种[繁：種]类型债券融资。
3、富力与多家中国商业银行建立稳定的关系，积极(繁体：極)开辟银行贷款及项目融资等新型的[pinyin：de]融资方式。
坚持（chí）土地收购的“三大原则”
去年新增土储均价[繁体：價]仅2600元/平米
一般来【pinyin：lái】说，土储是房企最重要的生产资料，今天的《pinyin：de》土储《繁体：儲》就是未来的销售规模。
当然，并不是土储越多就越牛。土地储备很大程度上决定了(繁体：瞭)房企发展的速度和质(繁：質)量。
对开《繁：開》发商来说，地拿错了，就一【yī】切都错了，比如前两年拿的地王，现在就比较痛苦。
相反，如果地拿对了，那即便在当前严[繁体：嚴]厉的调控之下，依然也能赚到钱。
富力恰恰就在过去2年，坐拥[繁：擁]了大量优质土储。
根据中信建投研究发展部的测算，2016年和hé 2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的[读：de]比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明{读：míng}显低于2015年29.42%的水平。
这意味着2018年拿地的项目，其[读：qí]平均利润空间会有所扩大。其中{拼音：zhōng}，二线城市的情况又明显要好于一线城市。
而富力地产就抓（zhuā）住了这波机会。其2018年收购了371亿元的土地储(繁：儲)备，合共61块土地，建筑面积为1405万平方米。
其中，32块位于富《fù》力地产已布局的城市和地（dì）区，29块位于新进入的28个城市。由此富力的土地储备布局拓展到了96个城市和地{pinyin：dì}区。
截至2018年底，富力{pinyin：lì}共储备土地权益建《jiàn》筑面积约6951万平方米，其中权益可售面积为5783万平方米，拥有7300亿元土地储（繁：儲）备货量，同比增长19%。
其中一线城市占比14%，二三线城市占比69%，海外城市占比17%。粤【繁体：粵】港澳大湾(繁体：灣)区土储权益可售货值达460亿元。布局均衡。
公告显(繁体：顯)示，2018年富力所【pinyin：suǒ】持的开发中、可供出售及即将完工项目由88个增长至155个，增长76%。
为达成销售[读：shòu]目标，富力{lì}集团计划2019年将销售项《繁体：項》目超200个。新增的土储为此做好了充足准备。
更重要的是，富力的土储价格并（繁：並）不高。
为(繁体：爲)保证充足的资金周转，富力土地收购继续坚持土地收购的三大原则：
总价合适、利润预测达标、周转快【pinyin：kuài】速。
2018年，富力新增土储的平均价格仅2600元/平方米，明显低于（繁：於）2017年的3200元/平(pinyin：píng)方米。如此低廉的优质土储，可以让富力地产更好地应对市场的波动。
因此，在{pinyin：zài}2018年的年报中，富力有如下一段表述：
面对2019，富力集[拼音：jí]团表示将在强大的融资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应[繁体：應]对房[pinyin：fáng]地产市场波动。
基于此，联合信用评级有限公司给予yǔ 广州富力地产股份有限公司主体长期信用等级为[wèi]AAA，评级展{pinyin：zhǎn}望为“稳定”。
评级报告指出，富力地产目前土地储备充裕，保持良好盈(pinyin：yíng)利能力，现金流状况有所改善；未来，随着在建项目的推进(繁：進)以及对酒店资产的整合，公司经营收入及盈利水平有望获得增长，且保持较强的竞争力。
克制规模发展欲望，坚持多元化战[繁：戰]略
在规模和利润之间保持平{拼音：píng}衡
过去几(繁体：幾)年，整个房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情，规模战如火如荼。
很多房企为了[繁体：瞭]冲规模可以不要利润，增收不增利的(读：de)现象十分常见。在市场单边上行的时候，这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下，不足立刻就会凸显出（繁：齣）来。
而富力则克制自己的规模欲望，在冲规模和利润上，找到了较好的平píng 衡。
财报数据显示，2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%，相较2017年销售增速大幅提升，完成全年1300亿元销售目标。
如果从历[繁体：歷]年数据来看，过去三年来富力地产的销售金额增幅是在不断(duàn)提升的，增幅分别为12%、34%、60%，发展势头良好。
数据(繁体：據)显示，2019年上半【pinyin：bàn】年，销售面积约551.68万平方米，同比增长25%，略高出(繁：齣)计划。
在克而瑞发布的《2019年上半年中国房{fáng}地产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售金额(繁体：額)位列行业第15位，体现出不俗的市场竞争力。
相比很多同行，富力地产还有一世界杯个优势是，其收{读：shōu}入的多样性。
去年8月份，标普全球qiú 评级就认为，富力地{拼音：dì}产合约《繁：約》销售额的30%来自商业地产销售，收入多样性高于可比同行。
众所周知，2016年930调控以【练：yǐ】来，一二线{繁体：線}城市的调控不断加码，住宅限购限售限价等轮番上阵(繁：陣)，对销售带来不小的影响。相比之下，商业的销售受调控的影响则要小得多。
此外，还有一点比较难能可贵的是，富力地产较好地平衡了其销售{拼音：shòu}规模扩大和利润增[zēng]长的关系。
如果单从财《繁体：財》务数据来看，富力地产2018年盈利由{读：yóu}上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人以此来说事，认为富力实际利润（读：rùn）大幅下滑。
然而，拆开来看，富力地产《繁体：產》2017年净利润出现大幅度增长，主要{yào}是当年以低于公允价值的价格收购万达项目酒店，产【chǎn】生了131亿元的非经常项目损益。
假如扣除物业重新估值、汇兑损益影响及非经营项目的影响，富力地产2018年该数据世界杯约为【wèi】77亿元，与2017年基本保持稳定。
同时，富力地产2018年的核心净利润为95.3亿元，同比2017年{nián}增长了49%。
至于很多人rén 关注的当年收(练：shōu)购的万达项目，自收购后，富力的酒店资产大幅增加，2018年酒店业务的经营净利润rùn 达13.5亿元，已实现持续稳定的现金收益。
富力地产2019年下半年的重点工作之一是促销售、抓回款，以销售为中心展开工作，为应对销售及回款时间紧、任务重等情况，富力还要求各(读：gè)地区公司须成立回款工作小（拼音：xiǎo）组，提高回款效(拼音：xiào)率。
富力的行动比其他很多公司行动【dòng】得要早，相信将为其{拼音：qí}销售的增长提供有力保障。
本文链接：http://21taiyang.com/Gyms/15728367.html
青【qīng】岛富力地产咋样转载请注明出处来源