恒大网(繁：網)上南京

现在恒大网上买房七五折优惠，是不是意味着房价要降？现在恒大网上买房75折优惠，更多反映的还是开发商为了自家那本帐，出于缓减资金压力，未雨绸缪考虑而采取的营销行为，并不能直接与房价要降划等号。第一、恒大为什么要打折促销？恒大赶在“春耕”季节就大打75折促销，这么“拼”，有啥内幕？当然有！我们一起来看下

现在恒大网上买房七五折优惠，是不是意味着房价要降？

第一、恒大为什么要打折促销？

当然有！我们一起来看下《xià》。

01、恒大1月销售【shòu】业绩

1月份，恒[繁体：恆]大实现销售面积399万平米，同比增长3%；累计销售额410亿元，同比下滑5%。其实，这组销售业（繁体：業）绩不算差。

为（繁开云体育体：爲）什么呢？

第一例确诊病例是2019年12月8日，国[繁：國]家卫健委正式确认新冠病毒属[shǔ]乙类传染病的时间是2020年1月20日，春节假期是1月24日-30日。

也就是说，1月份楼市过半时（读：shí）间是在正常交易，疫情对一月份的销售业绩影响是不大的。真正澳门博彩受影响的应该是1月20日后，尤其是春节过后。

照此推算，2月份的销售业绩大概率会很难看，尤其是“返乡置业”泡汤的三四线房企。资金压力也[pinyin：yě]好，未雨绸缪也罢，看到“返乡置业”泡汤后，疫情仍未出现拐(guǎi)点，恒大迫不及待地甩出了“王炸”！

还是组合拳：线上恒（繁体：恆）房{读：fáng}通、75折优惠、全民佣金和无理由退房。全新的招式，分分钟出炉，秒秒钟新鲜，很管用！顺利在2月锁定目标销xiāo 量4.7万多套房，预计回笼资金580亿，环比1月销售额，提高41%，果然是“天下武功，唯快不破”！

恒大“快”人一步，抢收了春季的（pinyin：de）第一波“韭菜”！

顺利完成二月的销售《练：shòu》业绩，甚至环比实现了逆势增长，妥妥地把钱收了先免费用着，让其他开发商着急去吧ba 。

虽然线上订单还有不【bù】确定性，但从这个引流效果来看{kàn}，确实很强大，叠加线下售楼部陆续复工，2月销售业绩妥妥地稳了。

图表来源：中达《繁体：達》证券研报

02、到【pinyin：dào】期债务

房地产是资金密集型行业，前期需要投钱买地，买完地（拼音：dì）办手续，付工程预付款启动项目，垫付管理费用、资金成本等一大推，而且房地产投资和开(繁：開)发周(拼音：zhōu)期一般在3年左右，回款时间大概在8个月-12个月。

这样的行业特点就决定了投资搞房产，资金实力一定要雄厚，现金流要保开云体育持充【拼音：chōng】足，也就意味着开发商融资和负债就是必要的，也是正常的。

从短期负【fù】债看，截止2019年中，恒大一年期内到期债务为3758.5亿，占比46.2%；在手资金{jīn}2068.3亿，在手资金对短期债务覆盖倍数《繁体：數》为0.55！

也就意味着恒大的在[zài]手资金额不足以偿还到期债务，有0.45倍的资金缺口，大概（拼音：gài）为1690.2亿，这就是资金缺口，也是现金流压力。

基于这【pinyin：zhè】个短期内的到期债务压力，叠加疫情持续，售楼部【pinyin：bù】关停，销售停摆，打【pinyin：dǎ】折促销等组合拳就是合理选择。

图【tú】表来源：中达证券研报

03、需要[拼音：yào]用钱的地方多

地产需要花钱自不必说，但恒大除了地产，还有大健康、足球和新能源汽车。大健康产业的盈利能力还行，但足球的盈利能力就要弱很多，新能源汽车的话，至今仍在继续投钱，澳门新葡京财报反《pinyin：fǎn》映的情况看，一直在亏损。

其中，新能源汽车花钱比较多，基于恒大集团的“以住养车”战{pinyin：zhàn}略，每年将地产利润投入到新能源汽车的资[繁：資]金就[jiù]高达百亿以上。

这些注入的资[繁体：資]金，主要用于整合、收购、建立新能源汽车上下游的完整产业链。经过这几年的不懈努力，产业链已经基本建立，首《shǒu》款新车将在今年上半年在日内{pinyin：nèi}瓦首发，在这个节骨眼上，资金是不能出问题的。

04、融资环境收[读：shōu]紧

2019年，在坚持“房住不炒”原则《繁体：則》下，为防范房地产金融化，地产商融资政【zhèng】策环境全面收紧。

5月17日，银保监会下发通知，禁止信托公司向“四{拼音：sì}证”不全、开发商或其控股股东不达标、资本金{读：jīn}未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，也不允许通过“股权投资 股东借款”等方式变相提供融资。

6月13日，国家发改委办公厅下发通知，要求房企境外发行外债[繁体：債]的，必（练：bì）须向国家发(fā)改委备案。

7月1日《练：rì》，银保监会下发通知，要求保险资金不得投资基jī 础资产属于国家或监管部门明míng 令禁止的行业或产业的资金信托。

7月5日，银保监会下发通知(读：zhī)，加jiā 强对资产管理公司的监管，要求其回归主业，不得变相为企业或项目提供融资等。

8月，银保监会向信[pinyin：xìn]托公司下发通知，要求暂停通道业务。

从这些直接涉及开发商融资的政策看，开发商融资渠道被监[繁：監]管，开发商[读：shāng]融资政策全面收紧。除了自身尽快销售回笼资金外，对外融资的渠道已经越来越窄了。

综上四个方面分析，恒大面临的融资环境收紧，销售环境不佳，短期债务高企，需要花钱的地方还多，这就不得不督促开发商想办法通过销售回笼资金。在这种背景下，打折促销，短期内尽快回直播吧笼[繁体：籠]资金就是合理选项。

第二、恒大打折，会不会带来房价下降？

那短期内房价会【pinyin：huì】不会降呢？

这要取决于房地产业自身的一些规律和趋势。小菜一yī 直认为，房地产拐点到(练：dào)来后，不管是短期内，还是中长期，房价都应该是分化的，大概率不会再出现全国楼市一个行情。也就是说，有的城市房价涨，有yǒu 的城市跌。

2020年影响房价走势的《pinyin：de》因素，主要是3个方面：

01、意（pinyin：yì）外事件

毫无疑问，疫情作为不可预见、不可预防和不可控制的天灾人祸，就是2020年楼市的意外事件，对房价的发展产生了负面影响。

①最直接的影响是交易量严《繁：嚴》重下滑

恒大在1月份实现销售额410亿，同比下滑5%！不算严重。而打折促销组合拳后《繁体：後》，在2月[读：yuè]还剩一周多的情况下，锁定目标销售额580亿，环比逆势增长41%，看来过得{dé}还挺好。

但“几家(jiā)欢喜几家愁”！

从楼市整体看，春节期间，CRIC数据显示，全国88个重点监《繁体：監》测城市交易量环比下【拼音：xià】滑93%，一线城市叠加春节人口外流，交易量下滑99%！

从交易分化局面看，市场环境恶劣，照样[繁体：樣]有人在赚（繁体：賺）钱，也就是强者恒（繁：恆）强，两极分化。有强者撑着，楼市基本面也就有支撑，也就没有降价的基础。

当然，短期内《繁体：內》打折促销是{拼音：shì}回笼资金的惯用手法，你要认为[繁体：爲]是在降价，也没有问题。

②行业发展分化huà

据【jù】人民法院网【繁：網】公告显示，截止周五，今年共有81家房企宣告破产，日均破产1.6家；2019年全年，共有528家房价宣告破产，日均破产1.4家，增幅提升14%。

虽然房企破产不一定都是资金链出问题，但【pinyin：dàn】里面应该还是有相当一部分是资金链的问题，叠加疫情冲击，中小房【pinyin：fáng】企破产的步伐加快，地产行业优胜劣汰的趋势加深。

③商业模{mó}式升级

为应对疫情冲[繁体：衝]击，恒大率先打出“王炸”！

恒房通线上售楼、75折优惠、全民佣金和无理由退房，新增注册会员130万，锁定[dìng]目标业绩4.7万[繁体：萬]多套房，预计可回收资金580亿。而其他房企陆续跟进，也显示他们不愿意在商业模式升级上“掉队”。

综合疫情带来的冲击，中小房企负面影响更大，而中小房企多数分布在三四线城市，也就是说三四线城市房价下降的概{拼音：gài}率在增大。而房企、资本和人口扎堆的一二线城市，疫(读：yì)情冲击面相对小些，楼市更稳，房价走跌的概率很【hěn】小。

02、政（zhèng）策端

作为中国经济的de 压舱石，楼市必须要稳定。

“房住不炒”、“一城一{拼音：yī}策”、“稳房价、稳地价、稳预期”在2020年都是延续的，没有重大转向(繁：嚮)迹象。

在“一城一策”范围内，基于缓减房价下行压力，部分地{pinyin：dì}方城市先是出台了纾困措施，比如顺延土地出让金缴纳、减少shǎo 保证金缴纳等。后期又有城市松绑楼市政策，比[bǐ]如苏州取消封顶预售等措施。

从大局看，房价基本面是稳的，政策端的基本【pinyin：běn】面就《pinyin：jiù》是稳《繁体：穩》的；地方各城根据受疫情冲击程度差异，可以“因城施策”。

03、金融{拼音：róng}端

央行今年围绕市场流《练：liú》动性和拯救实体经济，动作频频。

1月6日全面降准，释放8000亿，充实银行xíng 信贷资金，传导LPR下行，缓解实体企业和小微企业融资难、融资贵问（繁：問）题，刺激市场交易。

2月连续上【shàng】万亿级别的逆回购操作，确保疫情期间银行体系流动性合理充裕，并在17日开展中期[读：qī]信贷便利2000亿操作，保持中期内的流动性。

20日LPR双降，1年期和5年期分（pinyin：fēn）别下降10BP和5BP，进一步降低房贷月供，吸引观望者入市，并为3月开展的存量浮动[拼音：dòng]利率贷款[pinyin：kuǎn]换锚LPR增加筹码。

金融（拼音：róng）端的政策利好，有利于保持宽(繁体：寬)松的信贷政策，降低购房成本，缓减房价下行压力，刺激市场交易。

综合意外事件冲击、政策维稳、金融利好三个短期内影响房价[繁体：價]的核心要（读：yào）素，楼市基本面会保持稳定，但基于疫情影响，房价会进一步分化：

一线房价会小涨，二线会经历短暂的调整、恢复期，然后也会涨【pinyin：zhǎng】，三四线没有在“返乡置业季”顺利“回血”，叠加人口外《读：wài》流、资本不看好，下跌概率很大。

第三、一起看下房价的基本面

具体（读：tǐ）分析：

01、一线城(pinyin：chéng)市

北京房价环比持平，上海、广州、深圳环比bǐ 上涨，无一城下跌。

这是正常的发展趋势，经过2019年房价调整期后[繁体：後]，一线城市在2020年将大概率回暖。而疫情冲击的春节前后，本来就是传统淡季，因为每年春节前后，一线城市[shì]的人口都是外流的，没啥交易量。

02、二[pinyin：èr]线城市

房价环比上涨回落，呈[chéng]下行趋势。

二线房价会比一线慢半拍，大概半年左右周期，从2019年下xià 半年开始，二线房价已经在整体回【huí】落了，在2020年上半年继续回落就是趋势使然。叠加疫情冲击，短期内下行也是正常的。

受到“因城施政”带来的宽松，人口回流，金[pinyin：jīn]融《读：róng》端流动性释放，LPR下行等利好，二线房价经历短暂的调整、恢复期后，房价回升的速度会比较快。

03、三四线城市(读：shì)

房价环比回落，呈下行趋势《繁：勢》。

“返乡置业”泡汤，资金回笼有限；复工陆续开始后，人口加速外流；叠加疫情影响，凸显了三四线医疗资源不足，物业服务不到位等劣势(繁：勢)，三四线置业就不如一二线好，也不如【pinyin：rú】呆在农村安全，“不上不下”的处境【练：jìng】挺尴尬的。

预计三四线{繁：線}会提前(练：qián)进入房价调整周期，在上面说的这些不利因素面前，三四线房价走跌的概率很大，恢复起来周期会huì 长于二线。

因此，恒大打折更多还是为了自家那本帐，并不会带动整个行业的大降价，楼市的基本面还是稳的。但受到疫情影响，房价会进一步分化，也就是一线今年大概率会稳中小xiǎo 涨，二线经历短暂调整期后也《练：yě》会恢复过来，三四线大概率会降价。

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