准备和先生要孩子了，紫气钟山对应的学校都是什么啊，不知道这个小区小孩子多吗？南京师范大学附属小学仙鹤门分校，学校很大，很漂亮，听朋友说教学质量也不错，就是离着紫气钟山稍微远了一点市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据
准备和先生要孩子了，紫气钟山对应的学校都是什么啊，不知道这个小区小孩子多吗？
南京师范大学附属小学仙鹤门分校，学校很大，很漂亮，听朋友说教学质量也不错，就是离着紫气钟山稍微远了一点市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。
01
趋势一：市场逐步筑底，大反弹【pinyin：dàn】不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房{读：fáng}量{拼音：liàng}跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济（繁：濟）不接{拼音：jiē}受的。唯有平(读：píng)稳，才是市场的唯一出路。
用股市术语(繁：語)说，这是一个市场筑底的【练：de】过程，过去【pinyin：qù】几年积累的楼市泡沫仍然在消化过程中。
严厉[繁：厲]的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙《繁体：龍》山、江北核心区外，等等，都[读：dōu]面临着严峻考验。
期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不【bù】过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免{拼音：miǎn}过热时的泡沫与过冷时(繁：時)的恐慌，市场也因此会更加健康。
02
趋势二[pinyin：èr]：限价继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变大
随着2019年最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将{pinyin：jiāng}均价锁定在45000元/平米，限价松绑[繁：綁]的迹[jī]象也愈加明显。
2019年《pinyin：nián》，包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走【pinyin：zǒu】到了现如今的40000元/平米边缘，江【pinyin：jiāng】北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为控制房价的（读：de）政策，催生了投资需求。
一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定【拼音：dìng】价格《gé》。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的{de}空间（繁：間），投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于《繁体：於》那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑后开发商利润增加、市场竞争也{yě}增加，整体品[pǐn]质也有望提升。
不过（繁体：過），硬币总是有两面的。
当自住《练：zhù》购gòu 房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为wèi 这些项目所付出的钱也会更多了。
MON
03
趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质，差房拼{pinyin：pīn}价格
本轮周期的最大特征——市场《繁：場》分化，在未来2020年nián 中或许会表现《繁体：現》的更加明显。
与前几[繁体：幾]轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显(xiǎn)的马太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核【hé】心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一{拼音：yī}定的去化周期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍{拼音：réng}会（繁：會）比较艰难。缺乏【fá】房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质（繁：質）开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉(拼音：yù)府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣(繁体：繡)天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...
归结起来，2020年的南京楼市，当潮水退去后，会呈chéng 现机遇与挑战并存的(读：de)局面。
对能做澳门威尼斯人出市【pinyin：shì】场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！
MON
04
趋势四：存量房时代来临，二手[piny澳门伦敦人in：shǒu]房之间的价差将会更大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交jiāo 已超《练：chāo》过10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在【zài】南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规[繁体：規]划、功能、工艺、服务来说相对更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的de 一部分，价格{gé}有望继续上涨。
以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二（pinyin：èr）手房为例，2018年还《繁体：還》有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打（dǎ）破成交（pinyin：jiāo）价记录的，如rú 江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性【xìng】上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子《练：zi》挂了3个月没一yī 组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨【pinyin：jù】大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年(pinyin：nián)大量地《练：dì》王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需求的另一个出口。
于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研yán 究机构的统计，南{拼音：nán}京二手房{读：fáng}房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然，这其中真正成交更容易(yì)、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差，将【jiāng】在2020年中进一步放大。
MON
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趋势五：行业《繁：業》竞争更加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也[读：yě]更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大{拼音：dà}鳄的盛宴。
2018年{拼音：nián}，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到[dào]11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。
如【练：rú】果想进（繁：進）入南京房企排名的前20位【pinyin：wèi】，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……
问题是就算50亿元销售额，又够(繁体：夠)做什么呢？
在当（繁：當）前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储(繁体：儲)备15-16万方土地资源。
2020年皇冠体育，行业的集中度或许会进一步加剧（繁：劇）。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不【pinyin：bù】到50亿元门槛的开发【pinyin：fā】商，未来在南京获取【pinyin：qǔ】足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日《练：rì》子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务(繁体：務)差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员yuán 工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企(练：qǐ)，销售员已屏蔽领导在做微商shāng 了…
2020年，竞争将更加激烈更加残(拼音：cán)酷。
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李汇丰，楼市实战派专[繁：專]家。有超过10次【cì】置业经验。从事房地产媒méi 体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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