个人【rén】房产抵押贷款

房产抵押贷款还不起怎么处理？最常见的处理办法就是由法院主持拍卖抵押的房产，拍卖所得用于偿还贷款。不动产证抵押贷款，还不了怎么办？不动产证抵押贷款，还不了了，怎么办呢？这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同

房产抵押贷款还不起怎么处理？

不动产证抵押贷款，还不了怎么办？

这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因【pinyin：yīn】差异，出现到期债务无法偿还，债《繁：債》务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同。小菜结合自身实践经验，从三个大的方面分享下【pinyin：xià】对这个问题的看法，供参考。

第一、不同债权人下的处理方式

01类：银[繁：銀]行

发放商业性贷款是银行的主要业务之一，也是吸纳存款的目的之一。根据我国《商业银行法》的规定，借款人向银行申请贷款，应当【dāng】提供gōng 担保。

借款人因生活消费资金短缺，或生产经营流动资金紧张，可以用【yòng】房产证抵押向银行贷款，缓减短期内的资[zī]金压力。

一般这类贷款期限都比较短，大多数期限只有1年，长的也就3年，少数长的达5年。借款人偿债压力比较大，资金【jīn】规划稍微不{拼音：bù}科学些，或者哪笔款没有按时收回来，贷款到期后，就很容易出现无法还款的情况。

出现这种情况后，经办银行会及时联系借款人，了解借款人的财务世界杯状况。并根据借款人的《pinyin：de》实际情况，采取不同的处理办法。

（1）协商[读：shāng]

银行一般都不会在借款人一出现到期无法足额还款，就立即采取（pinyin：qǔ）处置房产的方案，而是会先了解借款[拼音：kuǎn]人的财务状况。

①展期《练：qī》还款

如果借款人财务状况(繁：況)良好，只是临时有笔计划好hǎo 的资金在回款上延误了期限，导致不能按期偿还银行本息。说明短期内借款人有能力偿还借款本息，那银行会综合考虑后hòu ，会给予展期还款的宽限期，不至于“赶尽杀绝”。

②变现抵dǐ 押物

展期到期后，借款人仍无力还款的，或者本来借款到期后就无力{pinyin：lì}还款{拼音：kuǎn}的，银行一般就会跟借款人商[shāng]量，处置抵押物以实现抵押权。

根据《繁：據》《担保法》的规定，借款到期后，无力足额偿还借款本息，双《繁体：雙》方可以协商将抵押物折价、变卖或拍卖的方式处置回款，实现抵押权，并缓解借款人的资(繁：資)金压力和破产风险。

澳门博彩折价（读：jià）

双方商量，并签{繁：籤}署协议，约定抵押房产按多少价格折抵给抵押权人，以此来【pinyin：lái】消灭债务本息。银(繁：銀)行会在这个时候通过专业的评估，确定抵押物的市场价值，依据评估价再确定折抵价格，按照“多退少补”原则处理。

银行在采用折价方式【pinyin：shì】时，还要遵循公平合理【pinyin：lǐ】原则，不得乘人之危，以过低价格折抵房产，损害其他顺位债权人利益和借【pinyin：jiè】款人利益。

变卖（繁体：賣）

借款人同意(yì)让银行或有关机（繁体：機）构按约定好的价[繁体：價]格、评估价、市场价进行变卖，用变卖抵押房产获得的款项偿还借款本息，也是“多退少补”。

拍卖（繁：賣）

通过委托拍卖公司以拍卖的方式竞价出售房产，也是处分抵押物的方式之一。在zài 拍卖前，会有价值评估程序，确定拍{pāi}卖底价，并依据该底价起拍。

有人竞拍的，一般可以正常价格成chéng 交，好的可能还会溢价成交；如果连续多次流拍的，可能就会打折拍卖，但[读：dàn]最低折扣不得低于评估价之的1/2。

（2）法院【拼音：yuàn】

根据事前双方是否办理过（读：guò）赋予强制执行效力债【zhài】权文书公证，大致有两种方式。

①直接执行[xíng]

如果在签署借款合同时，申办过赋予强制执行效力债权文书公（pinyin：gōng）证，出现借款人到[拼音：dào]期无法足额偿还借款本息的情况，银行可以直接向法院申请执行，省[pinyin：shěng]去诉讼环节。

②先诉【sù】讼再执行

签署借款[读：kuǎn]合同时，双方未申办赋强公证，出现到期无法还款[pinyin：kuǎn]情况，银行只能先走诉讼程序，等判决胜诉后，再申请法院执行。

上面两个环节的目标都指向处置房产，也就是[读：shì]通过法院拍卖或变卖房产，以拍卖和变卖房{fáng}产所得价款偿还借款本息，依yī 然还是“多退少补”。

如顺利{读：lì}成交，所得款项扣除实现债澳门银河权的费用后，该划归银行就划银行，有剩余的，划归抵押人。

如[rú]不能顺利成交，在处置期内也无法处置掉，抵押物收归银行，并打包出售给资产[繁体：產]管理公司，所得款项冲抵借款本息，终止这笔贷款事项。

02类：非银行信贷机构【pinyin：gòu】

市场上确实有一些非银行信贷机构在从事着个人借贷业务，也是依法登【pinyin：dēng】记设立的企业法【pinyin：fǎ】人，也拥有合法的金融牌照，可以作为借贷交易的抵押权人。

比如，典当行和小额贷款公司。多数典当【dāng】行和小额贷款公司规模都比较小，分工不bù 是很细，一般给你办贷款的是谁，后期帮你处理抵押物的可能还是他。

借款到期后，没能足额偿还本息，小贷公司在展期还款上可能比银行要宽松一些，给予的宽限期会更多一些，有利于借款人利用更多的渠道解决澳门新葡京[繁：決]资金问题。

在处置抵押物wù 方式上，也会更灵活和随意。当然，处置方式还是折价、变卖、拍卖三种中选择。但这类机构在处理时，会追求高时《繁：時》效和高{拼音：gāo}收益，至少得保本。

03类《繁体：類》：民间个人

这类债权人是没有金融牌照的，不{bù}具备发放贷款的资格。

如果不是亲友之间的澳门金沙资金互助行为，其在借贷关系的合法性【xìng】上会有很多问题。

一般来说，亲友之间的资金借贷，属于合法借贷，受到法律保护。出现到期债务不能偿还，协商展期还款的方式最多，有时候展期了一、两年，甚至更长时间[繁体：間]，利息都快赶上本金了，借贷(dài)资金的本金还挂着没还。

当（繁：當）然，借款人实在还不出钱来了，协商将(繁体：將)房产折价、变卖、拍卖也是可以有的方式。

综合看，到期债务不能足额偿{pinyin：cháng}还借款本息，面对银行债权人时，手续[繁：續]会相{xiāng}对规范一些，利益保护会更好一些；小贷公司作为盈利性组织，“逮到一个是一个”的，借款人面临的风险会相对大一些；而民间资金的话，由于多是亲友互助，人情味会更重一些。

第二、不同债务形成原因下的处理方式

01、借贷

常见的借贷方式，也就是上面分析xī 的三类大的情形。

也就是跟银[繁体：銀]行借钱，跟小贷公司或典diǎn 当公司借钱，跟亲友借钱，用房产抵押担保。

这类情形下到期不能还钱，面临的后果和hé 处理方式（shì），上面已经做了详细分析，就不在此赘述。

02、欠[读：qiàn]债

欠债的原因，可能是借贷造成的，也可能是shì 其他原因造成的，比如，赊账。

债务累计到一定时候，不{拼音：bù}能再往后拖延了，双方就会重新签署一份欠款协议，把拖欠的本金和利息都归在新的欠款协议中，追加房产作为抵押，担保欠款按时、足额归还（繁：還）。

到期不能还款，可以展期[练：qī]，可以折价，可以变卖抵债，也可以拍卖。

从债务人利益保护角度看【pinyin：kàn】，需要注意的地方有两点：

（1）禁止留押《pinyin：yā》

在签署欠款协议时，不得约定在还款期限届满后抵押物归属债权人所有。这样的事前约定是无[繁：無]效的，只能在到期后[繁体：後]，出现不能还款情{pinyin：qíng}况，双方再商量折抵。

（2）债务形成【chéng】原因合法

比如，赌博形成的债务是不合法[pinyin：fǎ]的。

因赌【pinyin：dǔ】博产生的债务（繁：務），即便双方认可，签署了欠款协议，用【练：yòng】房产设定抵押，这样的债务依然是不合法的，协议是无效的，抵押也是无效的。

即便到期无法偿还，也不得申请法院强制执行。也就是《shì》说，这样的债务可以不还，但也不得参与[繁体：與]，因为赌博是违法犯罪行为。

第三、到期不能还款，如何自救？

01、提前做zuò 好资金规划

这个是预防性措施，发生借贷后，根据合《繁：閤》同确定的借款期限，合(繁：閤)理安排资金的de 使用时间，不要太乐观。

如果花出去的资金预计在到期时无法回来，就应该提前寻找好第三方资【pinyin：zī】金，用拆借资金去偿还(繁体：還)到期债务，确保抵押物安全。

02、借新还旧、借力过[繁：過]桥资金

比如，你在建行的借款期限是1年，现在到期了，你可以提前一段时间就到工商银行办理抵押借贷手续，等建行到期时[繁：時]，用第三方过桥资金去还款，解除抵押后，再把房产抵押给工行，把贷款从工行贷出(繁：齣)来，然后偿还过桥资金。

03、亲友(练：yǒu)借贷

可以找亲友临时拆借资金《pinyin：jīn》，把贷款还了，把房产保住，等收款回来偿【pinyin：cháng】还亲友借《繁体：藉》款。

如果已经没有资金回款，等房产证拿出来后，折价、变卖都是【shì】可以操作的。既然亲友都愿意在你遭遇资《繁体：資》金困难时伸出援手，更不应该辜负亲友的{de}深情厚谊，更应该及时变现房产，偿还亲友资金，也同时解决掉自己的资金压力。

04、折价[繁体：價]或变卖

上面的方式都用尽了，还是无法解决资金问题，建议就不要去碰其他“高息”资金，得不（bù）偿失！既然都无法保住房产，干脆就跟债权人【拼音：rén】协商折价，甚至可以委托债权人变卖，自己省点心。

05、拍卖

好面子，要气质，不服输[shū]，还跟债权人不和谐，那最后的(de)路就只有一条，拍卖[繁体：賣]！

没啥好说的，公事公办嘛，了一《拼音：yī》件事情就好，大家都解脱了。

综合全文分【fēn】析，抵押贷款到期还不了，面对不同的债权人，基于不同的债务形成原因，在(zài)处理方式上会有细微差别，承担的法律后果也有差异。应根据自身情况，合理选择应对策略，提前周旋，把自己的损失降到最低。

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