泰《pinyin：tài》国租房

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年[nián]内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的（拼音：de）利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起{拼音：qǐ}，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文(读：wén)简称John)出售酒店物业后，与德国买方(读：fāng)Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产[繁体：產]。

LondonHo开云体育use的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么（繁体：麼）？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机[繁：機]席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命{读：mìng}的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公John却(繁体：卻)是个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请【qǐng】联邦政府的”历(lì)史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一(拼音：yī)面之缘。

John是“地标性建筑的de 翻新和改造”的主讲者之一。据John自己[读：jǐ]介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司{拼音：sī}，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历【pinyin：lì】了两次北美商业地产的【pinyin：de】市【pinyin：shì】场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收《shōu》购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数（繁：數）大约13000间，并{pinyin：bìng}且为投资者赚取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐（zuò）落在芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交{读：jiāo}界（jiè）处，整体建筑面积361467平方尺，一共22层。

为了纪念原址名称”London Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常著名的爵士《练：shì》乐俱乐部“London House”，John及其团队收购《繁体：購》原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital开云体育 Group花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为（繁：爲）高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项（读：xiàng）目IRR高达可澳门博彩怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问，LondonHouse项目的运作大获成功。

土地公认为[繁体：爲]，63%的IRR来源于四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧[pinyin：huì]，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的【pinyin：de】逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于（繁体：於）“时机的选择比努力重要”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门【mén】槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护[繁体：護]税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身[读：shēn]的建筑特色。

由于旧址属于国(繁体：國)家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承担颇多评论和压(繁：壓)力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的【de】Michigan Ave，可见度高，对于市区[繁体：區]风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个《繁：個》媒体采访中听到dào John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不（bù）是最简单的。

John的采访侧（繁体：側）面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店{diàn}改建项目的掌控力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关键(jiàn)护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒(jiǔ)店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料[pinyin：liào]悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

- 选取【练：qǔ】具有税务补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

- 预估重建后物[读：wù]业的价值

- 锁(繁体：鎖)定物业目标签订合同

- 向政府申请翻修(繁：脩)历史建筑的税务补助

- 政府批【pinyin：pī】准税务补助款项

- 以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业《繁体：業》

- 以物业为抵押物申请[繁：請]银行的建筑贷款

- 建筑工【pinyin：gōng】程

- 在酒店竣工前（qián）后，锁定买家

- 竣工{pinyin：gōng}——酒店开始营业

- 以远高于市场{pinyin：chǎng}价格出售酒jiǔ 店资产（在sale-lease back模式下按cap rate对租金估值售价，达到售价预期[qī])

Oxford Capital Group欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复【pinyin：fù】杂的酒店开发(繁：發)模式——在“历史保护建(pinyin：jiàn)筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过的 LP 都属于(拼音：yú)业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的（拼音：de）财务投资者，多年深(读：shēn)耕于细分领域，是专业的投资机构。

比如，LondonHouse案例{读：lì}中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是业内顶尖的另【lìng】类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿美元的资产。

Oxford Capital Group合作过的其他 LP 也不例外【wài】（最有名的例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的[de]老牌PE）。

这些 LP 利用特定非主流【liú】市场的无效性，在低波动(繁体：動)率的情况下产生绝对回报。

此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制[繁：製]每个项目只有一个 LP（这种[繁体：種]融资{pinyin：zī}限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了[繁：瞭]维护关系和教jiào 育 LP 的时间成本【běn】。另外，由于 LP 也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有直播吧”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业[繁体：業]的买方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资[繁：資]产运营的酒店管理[读：lǐ]品牌，LondonHouse。

什[shén]么是 "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方{拼音：fāng}，并且由卖方负责经营[繁体：營]酒店，支付租金给甲的模式。

资产购买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常cháng 运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形式售卖酒店，通常（pinyin：cháng）情况下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式【pinyin：shì】流行于一些【pinyin：xiē】细分领域，诸如药《繁：藥》店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越{yuè}来越多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营【繁体：營】者。

土地公浅析“出售-回租模式【shì】”的优势：

买[繁体：買]方不仅获得固定收益，不负责日[pinyin：rì]常经营，同时，享受土[拼音：tǔ]地升值后，资产估值提升。

相当于买mǎi 方购买一个，带有看涨期权的，固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的[de]水平出售。

LondonHouse 3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（华（读：huá）尔道夫）601000美元的房间均{jūn}价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。

为什么LondonHouse售价如此高昂《读：áng》？

因为Oxford Capital Group在zài 买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付(练：fù)的租金高于市场水平píng 。

由(pinyin：yóu)于（繁：於）资产价格= 资产回报率（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下(xià)，租金越高，资产价格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对(繁体：對)于国际买家的吸引力。

国际买家不再为[拼音：wèi]酒店运营烦恼，而本土卖家以此为卖点，扩容了受（pinyin：shòu）众群体的数量。

基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似购买了（繁体：瞭）酒店【diàn】，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入了[繁体：瞭]长期看涨期权（享受土地增值）的固定收益类产《繁体：產》品。

另外wài ，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖[繁：賣]方一般享受利润分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有20%的利lì 润分成。

但土地dì 公从另类退出模《练：mó》式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无【pinyin：wú】追[pinyin：zhuī]索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险（繁：險）就只有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对于买方来说，由于Oxford Capital Group可以[读：yǐ]提前终止租赁合约，酒店的经[繁体：經]营不善则是更大的风险。

看{读：kàn}完土地公原创案例001关于LondonHouse的分fēn 析，大家觉[繁：覺]得Oxford Capital Group的收益是否具有可复制性呢？

土地公个人澳门新葡京认为没有《pinyin：yǒu》。

这个项目的alpha主要源于买价的极度低估，也就是说他们作为开(繁：開)发商，买面粉的价格是比较(繁体：較)低的。

考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细【繁体：細】化管理程度【pinyin：dù】高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果【练：guǒ】没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果[pinyin：guǒ]在价格上没有足【pinyin：zú】够的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。

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