大家怎么看最近香港房价下跌？香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%
大家怎么看最近香港房价下跌？
香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下（读：xià）降54%。
香港【pinyin：gǎng】住宅销售量和成交金额双双腰斩，跌至16个月新低。
官方数据对比2018和2017香港楼市[shì]
成交量之外，房价也开始下《拼音：xià》跌。
中原城市领先指数（Centa-City Leading Index）显示，香港11月房【pinyin：fáng】价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来《繁：來》持续时间最长的下[xià]跌。
对比今年8月份香[读：xiāng]港房价的峰值，已经下跌了约5%。
香世界杯{练：xiāng}港中原城市领先指数（Centa-City Leading Index）
对于香港楼市shì 量价齐跌的现象，李嘉诚创（读：chuàng）立的长江实业集团(繁：糰)执行董事赵国雄表示：
贸{练：mào}易风险对香港经济的负面影响在所难免，明年经济会比今年更差，来年（香港gǎng ）楼价可跌25%至30%。
连“楼神”赵《繁：趙》国雄都看衰香港，本来准备接盘的香港市民更不干了。
今年（练：nián）下半年以来，香港多次发生购房违约事件，已出现[繁体：現]36起违约案例，同比[读：bǐ]去年全年仅9起。
香港购房违约数量对比：2开云体育018（蓝色）明显多《duō》于2017（黄色）
香港市民为了避{读：bì}免成为（繁：爲）“负（繁：負）资产”者，宁愿损失已交付的定金，也要“割肉离场”。
开发商方面，也面临地皮价值下跌、新盘动工时间jiān 推迟、住宅建设开始放缓、短中期供（gōng）应不增反减的难题。
香港《gǎng》开发商对本土楼市感到悲观
截止至2018年10月，香港的实际住宅完工量比政府预测低了3到4成，而住宅工程量更[gèng]是2015年来的首(读：shǒu)次{cì}下降。
香港楼市之所以突然急转直下，和香港被迫跟随美国加息密不【bù】可分（港币和美元汇率挂钩，美国加息后香港（练：gǎng）必须得跟）。
2018年，汇丰、恒生、中银香港、渣打银行纷纷取消固定利率计息计划，同时上调最优[繁：優]贷款利{练：lì}率，均为十二年来首次。
香港金管局总裁陈德霖也表示新一轮加息将会很(拼音：hěn)快开始，香港利率（lǜ）将进入上升周期。
许多{拼音：duō}正在供楼的香【读：xiāng】港市民，已经感觉到加息带来的（练：de）负担，恐慌情绪因此开始蔓延。
一些大量急于出售楼盘（读：pán）的业主（拼音：zhǔ），在政府调控政(练：zhèng)策的影响下，不断下调房屋售价，但依然无人问津。
投资银行里昂证券{读：quàn}（CLSA）发(繁：發)布的研究报告指出，香港的楼市即将经历15年来最差的宏观环境。
“三座大（练：dà）山”：利率上升、本土经济放缓、人民币贬值，这三大因【读：yīn】素正在剧烈冲击香港《读：gǎng》楼市。
房产抵押借贷成本不断上升之际，香港《gǎng》楼市泡沫也膨胀到了最高点。
瑞银2018报全球泡【练：pào】沫指数显示，香港已经成为全球[拼音：qiú]房地产泡沫风险最大的城市，此前一度占据榜首的伦敦排在[pinyin：zài]第六位。
另一方面，由中国内地流向香港楼市的资(繁体：資)金也急剧减少。
据统[繁：統]计，今年上半年内地对香港房地产的投资仅有8.35亿美元，较【练：jiào】去年全年70亿美元投资额出现断崖式回落。
近年来，内地买家已经成长为香港《拼音：gǎng》楼市最主要的资金来源，香港楼市的增{读：zēng}长极度依赖于来自内《繁体：內》地的需求。
内地买家的退场，让本已疲澳门银河软的香港楼（读：lóu）市雪上加霜。
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除了上面提到的原因，中美贸易战也给了香港楼市一记(繁体：記)重击。
2017年的数据显示，中国和美国分别是香[拼音：xiāng]港第一[yī]大和第六大进口来源地，占整体进口的47%和5%。
出口方面，中国和美国（繁：國）分别是香港第一大和第二大出口目的地，占整[读：zhěng]体出口的54%和9%。
贸易和物流是香港最重要的支柱产业，中美直接[读：jiē]贸易减少，加上中国在贸易战下不得不转口东南亚国家再出口，都会严重冲击到香港的转口贸《繁体：貿》易以（pinyin：yǐ）及本地就业。
香港经济一旦下滑，楼市更难{pinyin：nán}独善其身。
另外，对贸易战升级的担忧，也让香港资本迫切需要找到一个避(练：bì)风港。以李嘉诚为首的香港豪{读：háo}门家族，直接就把目光对准了英国。
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说完香港，我们（读：men）接下来谈谈英国。
众所周知[读：zhī]，脱欧给英国带去了巨大的不确定性，但在香港人看来，这是难得一遇的买方市场和千载难逢féng 的投资机会。
2017年，是英国因为脱欧剧烈震荡的一年，但伦敦却在吸引地产投资上拿下全球第一，投资额较2016年暴涨了30%。
这其中，香港的贡献非常《读：cháng》大。
EGI于今年9月发布的数据显示，香港买(繁：買)家在过去12个月卖掉了价值175亿英镑的香港房产，并《繁：並》将所得资金投向世界各地，其中大一部分流入了英国楼市。
上图橙色柱《练：zhù》子代表着过去5年，香港买家在英国的投资交易量，深红色曲线代表港[读：gǎng]币兑《繁：兌》英镑汇率。
香港投资者这么me 爱英国，主要有以下几个原因：
脱欧后英镑持续下跌，加之买方市场带来[拼音：lái]的难得的议价（读：jià）机会，让那些刚刚从本土市场撤离的港资两眼【yǎn】发光。
根据上边EGI发布的图表，英镑汇率和香港投资者在英国《繁体：國》交易量呈负相关，随着英镑汇率在英国脱欧公投后(繁体：後)大跌，香港买家在英国的投资急剧(繁：劇)上升。
另外，伦敦物业稳定的租金收益率，也是香港人考量投tóu 资的重要因素。
香港官方发布bù 的数据显示，香港住宅租金收益[读：yì]率仅为1-1.5%，一线购物街的商铺收益率为1-2％，写字【拼音：zì】楼租金收益率已经降到2%以下。
对比同等条件下的伦敦物《读：wù》业，伦敦[读：dūn]住宅租金【读：jīn】收益率约为3.5-4.5%，商铺年租金收益率为4％左右，老金融城写字楼租金收益率约为4%，金丝雀码头金融城写字楼租金收益率能到达5%。
即便横向对比，伦[繁体：倫]敦的租金回报率也高于其它欧洲主流城市：巴黎写字楼的租金回报率约为3%，柏林（拼音：lín）为3.1%。
负责协xié 助李（lǐ）嘉诚家族收购伦敦瑞银《繁体：銀》大楼的长实集团执委会成员——马励志曾在接受香港媒体采访时说：
“伦敦瑞银大楼能带来非常稳定的租金收入和可观的{读：de}投资回报，和长实之前出售的中环中心相比，伦敦瑞银大楼的呎价只有{拼音：yǒu}香港中环中心的[pinyin：de]三分之一。”
“长实用出售中环中心所得的四分之一金额{pinyin：é}，就买下了伦敦瑞银大楼，但伦敦大楼每年租金收入却接近中环中心的一半。以成交价计算，伦敦{拼音：dūn}大楼的租金回报率高出中环中心接近1倍。”
李泽钜接班后，第一笔重大投资就投往{wǎng}英国，买下伦敦瑞银大楼
除了租金回【练：huí】报率，香港人也看重伦敦物业的超长租约和升值潜力。
2018年11月23日斥资4.6亿英镑买下伦敦金融城30 Gresham Street大楼的香港买（繁：買）家——永泰地产直接就在公告里写道，可以通过这次收购拓展及多元化旗下物业的投{读：tóu}资组合，并且为公司带来稳定租金收入。
目前处于(拼音：yú)满租状态的30 Gresham Street大楼，每年nián 租金约为1832万英镑，并且大楼还剩下15年租期，这意味着香港买家在接下来15年里，每年都能稳定收入1832万英镑的租金。
资产升值潜力方面，大楼的卖家《繁体：傢》韩国三星人寿保险在2013年时买下该楼的价[繁体：價]格是3.1亿英镑，在五年后大楼升值了1.5亿英镑，计算下来每年都能涨9.6%。
如果加上固定5.0%的租金收益率，整体的投资回报[繁体：報]率每年将近14.5%。
30 Gresham Street大(读：dà)楼
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借着脱欧的机会，香港买家澳门金沙开启“反殖民英国“，不但越买越多，而且(qiě)越买越精。
我们（繁：們）再回顾一下开篇那张清单图，特别注意看香港买家收购的资产。
可以看出，除了一直热衷的写字楼收购之（读：zhī）外，香港买家《繁：傢》的投资方式变得愈发精准且更有针对(拼音：duì)性。
比如，香港第一大开发商——新鸿基{练：jī}郭氏家族擅长房地产开发，但不懂英国市场，他们于是shì 就在英国买地，并联合英国开发商共同开发，然后卖回给香港和内[繁：內]地客户。
2018年9月27日，新【练：xīn】鸿基郭氏家族从英国本土开[繁：開]发商Galliard手中，买下了伦敦金丝雀码头超高层住宅项目Millharbour Quarter，并宣布将联手爱尔兰开发商Ballymore一起开发这个价值10亿英镑的项目。
Millharbour Quarter地(pinyin：dì)块
与新鸿基相对的，是香港邱氏家族的远东发展（pinyin：zhǎn）。
2018年4月yuè 27日，远东发展{拼音：zhǎn}发布公告称，集团已经斥资520万英镑，在网《繁：網》上拍卖中买下了位于曼城市中心北部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。
这个地块很澳门银河小，但对远东来说[拼音：shuō]却意义重大，因为这个地块紧邻远东去年在曼城圈下的大型地块，是通往Northern Gateway的大门。
图为远东去年《拼音：nián》在曼城圈{练：quān}下的Northern Gateway地块，总共要建1，5万套住房，是迄今为止中国对曼城最大的一笔投资。
远东在曼城已经深耕多年（练：nián），非常熟悉本地市场，加之丰富的操盘(繁：盤)经验，远东于是做出不同于新鸿基的选择，打算自己买地[读：dì]，自己开发。
在收(shōu)购英国物业方面，相比一栋楼（繁：樓）一栋楼的慢慢买，还有等不及的香港人选择直接收购(繁：購)英国开发商。
2018年10月8日，香港南丰陈氏家族（读：zú）宣布收购伦(繁：倫)敦开发商Endurance Land，并（繁：並）注资超过1亿英镑支持其在伦敦的发展。
同时，南丰还会把旗下五栋伦敦（读：dūn）写字楼《繁体：樓》和在国王十字持有的大型地块《繁体：塊》Regent Quarter都交给Endurance Land操盘。
南丰的这笔交易，也是中港资本近几年来第一次[练：cì]收购英国本土开发商。
对于南丰陈氏家族来说，Endurance Land一方面(繁：麪)可以帮助南丰改造现有的伦敦物业，提升其资产价值，另一方面还能快速切入行业上游，并通过旧楼改造的方式{shì}把物业卖给未来想来伦敦买楼的香港人，去赚香港同行的钱，一箭双雕。
除此之外，李嘉诚家族的新动作【拼音：zuò】同样值得关注。
2018年3月19日，由李嘉诚与[繁：與]ARA CEO林惠璋共同创立的亚腾资产管理公司（ARA Asset Management）正式进军欧洲，并将总部定于英国伦{练：lún}敦【读：dūn】。
ARA向亚洲之外（读：wài）扩张，成立欧洲总部
ARA过去定位投资亚洲地产，是亚洲最大的房《读：fáng》地产投资信托基金管理公（练：gōng）司之一，在伦敦建立自己的房地产基金团队，可以更好地服务【pinyin：wù】日益增长的亚洲投资者投资欧洲的需求。
ARA是李嘉诚大部分地{拼音：dì}产的基金管理人，不光帮助李嘉诚处理内地和香港资产的出售事宜，进军伦敦后还能帮助李嘉诚家族管理(读：lǐ)其在英国的资产，并通过房地产基金的形式快速帮其完成全球布局，并吸引更多{duō}投资。
李嘉诚正式退休后，一直担任长江基建负责人的李泽钜接过大旗，李泽钜长期在欧美国家生活，对英国的爱比父亲有[拼音：yǒu]过之【练：zhī】而无不及。
过去十年，在李泽钜的领导（繁体：導）下，长江基建缔造了一个庞[拼音：páng]大的英国基建帝国，控制了英国三成天然气市场，四分之一的电力分销市shì 场，以及5%的供水市场。
2018年9月[读：yuè]14日，彭péng 博爆出李泽钜正考虑将长江基建旗下英国资产在伦敦公开上市，并且预计规模将会达到数十亿美元。
彭博：李泽钜考虑让英国基建资产在伦敦(拼音：dūn)上市
李泽钜之所以要把长江基建放到英国公开上市，也[读：yě]是为了{练：le}给公司补充更多资金，使其有更（练：gèng）雄厚的财力在未来收购更多的英国资产。
李嘉诚的长子以（yǐ）及接班人，李泽钜
总结来说，香港投资者在英国深耕多年，早已不[读：bù]再盲《读：máng》目投资，每个家族都慢慢琢磨出了一套符合自身特点的投资方案，非常值得后来的内地投资者借鉴。
英国[繁体：國]作为一个老牌资本主义国家，对香港投资者来说，除了曾经的殖民地情结，更重要的是其资产（读：chǎn）的稳定性和安全性。
李嘉诚就曾精辟地总结过他投资英国{pinyin：guó}的原因：
“法律方面要明确，什么可以做，什么（读：me）不可以做zuò ，才可以让海外投资者更容易触摸得到。”
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