房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成
房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？
换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一（读：yī）买一卖往往涉及多(练：duō)个买房人和卖房人，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都（拼音：dōu）能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成。
换房《读：fáng》时，常见风险有哪些？
换房中的时效风险【xiǎn】
012
1. 付款澳门伦敦人时《繁体：時》效
换房{练：fáng}者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后，旧房仍未【练：wèi】卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
具体付款金额及交付（fù）日期会在合同的补充协议中体现，如下图：
购房合[拼音：hé]同关于中成交价格的内容
购房合同中关于首付（读：fù）款的内容
2. 交房时效（练：xiào）
如果卖方没有按照合同中约定的时间交房（练：fáng），就会面临违约。
因此，一定要《拼音：yào》明确交房{练：fáng}的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
购房合同中关于房屋交{拼音：jiāo}付的内容
3. 户口迁《繁体：遷》出时效
有可能房子已经买卖过好多次，以前房{练：fáng}主的户口还[繁：還]在里面迁不走，导致买方户口无法迁入。
因此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出(繁体：齣)时间和违约责任。为避免不必{读：bì}要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。
购房合同中关于迁户口的内(拼音：nèi)容
换房中的资金风fēng 险
02
1. 交易资金安全问题（繁体：題）
从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用{练：yòng}，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行xíng 资金监管。能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 资金无法按时（繁：時）到位
连环单交易资金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。二手房交易过程中{拼音：zhōng}，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见（繁：見）现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普【读：pǔ】通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。
例如：小王近期打算换房，已交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约定在旧房卖出后支【拼音：zhī】付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟《繁体：遲》迟不能到位，面临着违约。
更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。在连[繁体：連]环单交易中各环节的办理时间越长zhǎng 会给整个交易带来很多不确定性。
例如，如果业主“卖一买一{练：yī}”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需{xū}求迅速增长，但只有政策利好是不够的， “一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问【练：wèn】题。
举个例子（pinyin：zi）：
刘某为了[繁：瞭]给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李lǐ 某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己{练：jǐ}看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。
纠纷产[繁：產]生：
签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审核，并被要求返还定金和{读：hé}购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随世界杯即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。
法院(读：yuàn)判决：
1.解除李澳门威尼斯人某{拼音：mǒu}与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》
2.解除李某与刘某、中介之间的《买[繁：買]卖定金协议书》《补充协议》
3.刘某于判决生效后十日（rì）内返还李某购房款十九万元
4.李某于判决娱乐城生效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间（繁：間）损失四万元。
换房中的违约《繁体：約》风险
1. 卖（繁：賣）方违约
卖房出现违约情形时，应在违约行为发生【读：shēng】之日起十五日内(繁体：內)，以房屋总价的20%向买方支付[fù]违约金。
例如下列违约情形{拼音：xíng}：
1）市场处于上行阶段(练：duàn)，卖方想另卖高价，暂时不想卖房；
2）卖方所卖房屋属于央产房，无法办理上市或者办理周【zhōu】期过长，导致[繁体：緻]房屋无法交易；
3）房屋被查封或《huò》限制转让，导致买方无法取得房屋所有权；
4）卖方擅自提高交易价(繁体：價)格或将房屋出售给第三方。
具体《繁体：體》如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
卖方{读：fāng}违约情形说明
2. 买方违约《繁体：約》
买[繁体：買]方出现违约情形时，应该在违约行为发生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违《繁体：違》约金，买方已向卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
例如下列{pinyin：liè}违约情形：
1）市场比较低迷，房【pinyin：fáng】价有略微下降趋势，买家《繁：傢》看[kàn]上了价格更低的房子，不想买房了。
2）提供{pinyin：gōng}的证等购房所需材料不完整、不真{拼音：zhēn}实或无效，导致无法办理过户手续；
具体如下图：买方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
买（读：mǎi）方违约情形说明
政策风{pinyin：fēng}险
04
先卖后买，新【pinyin：xīn】政策的出台容易影响购房能力。
举个例子：2015年8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住【读：zhù】房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近{读：jìn}3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
也就是说，如(读：rú)果在这个时间之前卖掉房子想换通州房子的，就可能丧失（读：shī）了购房资质，造成换房不成甚至违约。
再比如：2016年的“930新政”，调[繁：調]整了首付款额度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。这也就意味着一套700万的二套tào 非普通住宅，首付多了140万。
如rú 何降低换房的风险？
换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换房者来说，各(gè)个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节（繁：節）都能顺利进行，才（繁：纔）会使整个交易安全畅通完成。
1. 防备资《繁体：資》金风险，保护资金安全
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首shǒu 要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每{拼音：měi}一笔款项支出数目都不小，相对来说，选择第二种方式，通过第三方的资金监管好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交{读：jiāo}易风险的良好对策。
2. 在合同上落实节点和时(繁体：時)间
为了防止风险，建议在合同上需[读：xū]确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签(繁：籤)署《换房后取得资质的声明》。在约定上述内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经（繁：經）纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。
使用补充协议，将合同中不明确的合同条款进一步约[繁：約]定，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦（繁：煩）。
另外，签约时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及{jí}房款来源，同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构(繁：構)进行，以便于掌控连环单的履行进程。
3. 买房准备充足，寻找合适《繁体：適》房源
换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房（读：fáng）子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与[繁体：與]开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要[yào]一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到{dào}最小，将损失减到最小。
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