已经网签备案(读：àn)的期房烂尾

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？感谢邀请！去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，该怎么办最好？

去年买的期房，已【pinyin：yǐ】经备案了，现在想卖掉，怎么办？一yī 般来说，这种情况下（练：xià），不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

我国1994年《城市房(读：fáng)地产管理法澳门新葡京》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。

根据（繁：據）这条法律规定，未取得房产(繁体：產)证的城镇房地产不得转让，给予了像你这样的期[读：qī]房买卖以否定评价的法律效力。

但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产(繁：產)买卖的物权行为和债权行为进《繁体：進》行了区分fēn ，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的期房[pinyin：fáng]买卖合同一般都是有效[拼音：xiào]的，但期qī 房没办产权过户登记的话，产权不发生转移。

02、两部法律规定（读：dìng）抵触的情况下，为什么得按物权法规定来？

大额商品交易，还是要(拼音：yào)吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的【读：de】规定，后法优于(繁体：於)前法，特别法优于一般法，法律优[yōu]于法规。

因此，在期房买[拼音：mǎi]卖上，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

实践中，通常采用定金协议形《练：xíng》式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一yī 些基本条款，比如，房屋的位置、面积[繁：積]、房号、定金、价款、付款方式、交房{练：fáng}时间、过户时间和条件，等等。

这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署的买卖合同，澳门永利办理（读：lǐ）产权过户手续。

这种操作模{mó}式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没有问题。

02、签（繁体：籤）署买卖合同模式

从各省高（读：gāo）院汇编的案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然是（shì）不够精准的，并未澳门新葡京完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审判结论。

有的法院依然在援引《城市房地{拼音：dì}产管理法》的规定，否决了期房买卖合同的法fǎ 律效力，最终否定了双方的交{pinyin：jiāo}易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。

多数的法院yuàn 还是援引《物权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力(拼音：lì)，并予以合理保护。

但依据“定金协议”形式进行交易的（拼音：de），目前看，还未发现有法（读：fǎ）院(拼音：yuàn)判决这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

01、对卖方《读：fāng》而言

房子已经卖了，但还挂在自己名下，就会影响政策认定，会影响到其他房【pinyin：fáng】产《繁：產》的买卖和政[zhèng]策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不能享受(读：shòu)到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会[huì]面临较大{dà}的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出【练：chū】台了限售政策，需[拼音：xū]要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买(繁：買)方而言

风险还是蛮大的，主要是两类风《繁体：風》险：

⑴违约[繁体：約]风险

就是房子涨价了，卖方不{pinyin：bù}愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可能发生的，尤其是房价[繁体：價]涨幅很大的情况。

⑵债（繁体：債）务风险

就是房子不能过户，还{pinyin：hái}挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在{拼音：zài}得不到房子的风险。

因此，期房交易的话，对方fāng 双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

01、建议既办理《lǐ》定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障

这样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不管怎【zěn】样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交澳门新葡京易就不容易被法院否定。

办理公证的目的，在于增加第三方[读：fāng]法律审查，给对方形成心理上的震慑力，便于合hé 同履行。

02、如果你是按揭房的话，建议先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易

这(繁：這)样做的目的，上面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己jǐ 的经济压力。

03、建议通过(繁体：過)中介交易，增加第三方监督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和见证，有些事情可（练：kě）能说不清楚，开云体育有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时间进行限制和明确约定{读：dìng}

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时[繁体：時]间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以[练：yǐ]在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议银《繁体：銀》行卡转帐进行，不要收现金

买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定【读：dìng】金，还是房款，都{读：dōu}通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。

06、交房时间也很[读：hěn]重要

一般来说，对买方而言，不{bù}管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先(读：xiān)交出去了（繁体：瞭），就面临着交易主动权的丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤【练：yóu】为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行交[读：jiāo]房手续更为稳妥。

07、如果能更名，那对双方而言，都是最（读：zuì）好的

一般来说，契税发票未打印，契税未交，开发商《读：shāng》未向房管局提交办理产权的楼盘资（繁：資）料，往往都是可【pinyin：kě】以办理更名手续的。

能不能实现这个（繁：個）目标？就看你们的本事了。

综(繁：綜)合全文：

期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约[繁：約]的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的{练：de}风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。

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