长沙富力地{pinyin：dì}产招聘

富力地产与恒大地产谁更强？这个问题根本就没有可比性，世界五百强和中国三百强比，多少有些欺负人的意思，无论从这几年的经济效益，对国家人民的贡献，集团各个项目的发展，恒大完全的碾压了富力，就连中国相对娇弱的足球恒大都比富力要强大许多

富力地产与恒大地产谁更强？

恒大和富力都属于房地产企业，从本质上来看，衡量房澳门伦敦人企优秀与否的标准就是销售金额、销售面积、品{pinyin：pǐn}牌价值、在建面积、开盘面积、员工数量、员工学历这些，恒大销售额为5531亿元，恒大土地储备31186万平方米，这都是实打实的数据，富力相比较就差得很远，再看品牌宣传方面，富力更是差的很远，而且在员工方面，恒大员工学历基本属于211名牌学校毕业生占大比例。

再有恒大2018年全面响应国家扶贫政策，积极帮助贵{pinyin：guì}州几个贫困县（繁体：縣）脱贫致富奔小康，累计帮扶贵州花费120亿，这都快赶上富力值钱了，富力拿什么和世界五百强拼

富力地产怎么样？

一方面(繁：麪)，是因为富力的规模越来越大了。

2018年全年，富力地产实现权《繁体：權》益销售金额1310.6亿元，权益《pinyin：yì》销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%。

另一方面，则因为（繁：爲）富力出于(繁：於)战略[读：lüè]考虑，放缓传统增量市场的发展，同时购入优质商业资产。

2017年，富力(拼音：lì)以很便宜的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目损益，当年的净利润因此有yǒu 大幅增长。

富力与部分房企差(读：chà)异化的操作，引发各种评论，同时赢得了评级、投资机构（繁：構）的（拼音：de）青睐。

201澳门永利9年3月和4月，惠誉及穆迪分别上调了富力地产的评级{繁：級}展望

2019年7月8日、7月12日，国际知名投行摩根{pinyin：gēn}大通先后增持富fù 力地产392.51万股及849.78万股，增持后持股比例占(拼音：zhàn)富力在港上市流通股的5.48%。

最近，财富中文网就发布了最新的《财富》中国500强排行榜直播吧。富力以2018年营业收入768.6亿元的业绩，位列第123名(读：míng)，较去年上升13名。

与其他千亿巨头相比，富力的战略到底有{yǒu}什么特点diǎn ？对下一步的(de)发展意味着什么？

明源君研究了富力近几年的数据，发现，富力已(练：yǐ)达成了《繁体：瞭》大部分巨头（读：tóu）想要达成的3个目标：

1、可以拿到成本合[繁：閤]理《lǐ》的钱。对于资金密集型企业的来说(繁：說)，这是脱颖而出的关键能力。

2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面《繁体：麪》包、很多城市限价的今（读：jīn）天，能坚持不拿贵地，并拿到适合自家产品的便宜的地，就意味着未来的发展机会《繁体：會》。

3、能克制自己的规模欲望，持续稳健增长，保《拼音：bǎo》持规模{读：mó}和利润的平《读：píng》衡。在自己有高速增长可能，大多数人以规模论英雄的今天，保持清醒做到这一点，是不容易的。

下面明源君详细来说这zhè 3个目标分别是怎么实现的。

通过拓宽融资渠道(拼音：dào)并提高评级

富力《lì》地产融资成本合理

近两年，很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱，特别是shì 便宜的钱，成{拼音：chéng}为一个难题。。

然[pinyin：rán]而，根据富力地产的公《gōng》告，截止今年6月30日，富力累计新增借款319.95亿元。

之前《qián》的2018年，富力地产公开发债超过20次，融资500亿元以上。

而且，富(拼音：fù)力借到的钱，成本较同行平均水平低。

克而瑞发布的数据显示，2018年64家重点房企的平均《拼音：jūn》融资成本为6.61%。

相比之下，富力2018年《练：nián》的平均借[拼音：jiè]贷利率为5.74%，只(繁体：祇)比2017年全年略微上调了一点，融资成本控制在行业平均水平之下。

富力为啥还hái 能以比同行【pinyin：xíng】相对低的成本借到{练：dào}钱？！？明源君研究后认为，有以下一些原因：

首先，富力地《拼音：dì》产是港股上市公司、千亿房企，比绝大部分房企都要优《繁体：優》质和稳[繁体：穩]健得多（目前主流银行都制定了白名单制度，只给五十强房企和地方龙头提供开发贷）。

其次，富力地产的有息负债以中长期负债为主，回售[拼音：shòu]时间分散，货[繁体：貨]币资金余额多，压力很小(拼音：xiǎo)。

财报数据(繁体：據)显示，截至2018年底，短期借款及长期借贷一年内到期部分合计占比为[拼音：wèi] 32.03%；长期借款占比为 67.97%。

如下表所示，就[拼音：jiù]一年内到期的【练：de】负债而言，富力地产2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还是规模，均较为分散（2018年5月底至7月中曾集中到期262亿元）。

▲资料来源：上海证券交易所网（繁：網）站、Wind资讯

根据公开信《xìn》息，富力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已[读：yǐ]实现全额续期留存，合计176.5亿元。

截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到（拼音：dào）期的债券规模仅为69亿元。

而截至2019年3月末，公司货币资金余额约为400亿元，对回售行权到期的债券覆盖程度高。

整体上来看【练：kàn】，对于一年内到期的债务，富力地产偿债能力很强。

此外，衡量企业资产负债情况及偿债能力的主要指标是资产负债率、流动比[读：bǐ]率(读：lǜ)、速动比率等指标。

从主要指标来看，与《繁体：與》同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负债率低于行业的平均《jūn》值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。如下表所示：

▲资料来源(拼音：yuán)：根据上市房企公司债券2018年年报统计

基于此，今年4月份，惠誉及穆迪分别确认将富力地产的评{练：píng}级展望上调至「稳定{读：dìng}」，主要反映了该公司的流动性改善，估计流动性及资本结构将持续好转（繁：轉）。

这也得益于富力2018年内(繁：內)采取的一系列措施：

1、2018年，富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资者有回售选择权的境内公司债，“开[繁体：開]源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出，控制土地储备收购节奏并(繁体：並)积极拓宽融资渠道等措施成功处理。

2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可，富力地产于2018年内成功发行境内公gōng 司债143亿元，超短期融资券82亿元，资产证券化产品14亿元及《jí》多种类{繁体：類}型债券融资。

3、富力与多家中国商（读：shāng）业银行（拼音：xíng）建立稳定的关系(繁：係)，积极开辟银行贷款及项目融资等新型的融资方式。

坚持土地收购[繁：購]的“三大原则”

去年新增土储均价仅(繁体：僅)2600元/平米

一般来说，土储是房企最重[pinyin：zhòng]要的生产资料，今天的de 土储[拼音：chǔ]就是未来的销售规模。

当然，并不是土储越多(拼音：duō)就越牛。土地储备很大（读：dà）程度上决定了房企发展的速度和质量。

对开发[繁：發]商来说，地拿错了，就一切《拼音：qiè》都错了，比如前两年拿的地王，现在就比较痛苦。

相反，如果地拿对了[繁体：瞭]，那即便在当前严厉的调控之下，依然也能赚到钱。

富力恰恰就在过去2年，坐拥了大dà 量优质土储。

根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房{fáng}地产项目的（拼音：de）拿地价占销售价的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。

这意味着2018年拿地的项目，其平均利润空间(jiān)会有所扩大。其中，二线城市的情{qíng}况又明显要好于一线城市。

而富力地[dì]产就抓住了这波机会。其2018年收购（繁体：購）了371亿元的土地储备，合共61块土地(pinyin：dì)，建筑面积为1405万平方米。

其中，32块位于富力地产已布局的城市和地区，29块位于新进入的28个城市。由此富力的土（拼音：tǔ）地储备布局拓展到(练：dào)了96个城市和地区。

截至2018年底，富力共储备土地权益建筑面积约6951万平方米，其中权益可售{拼音：shòu}面miàn 积为5783万平方米，拥（繁体：擁）有7300亿元土地储备货量，同比增长19%。

其中[拼音：zhōng]一线城市占比14%，二三线城市占比69%，海外城市占比17%。粤港澳大湾区(qū)土储权益可售货值达460亿元。布局均衡。

公告[gào]显示，2018年富力所持的开发(繁：發)中、可供出售及即将完工项目由88个(繁体：個)增长至155个，增长76%。

为达成销售目{pinyin：mù}标，富力{练：lì}集团计划2019年将销售项目mù 超200个。新增的土储为此做好了充足准备。

更重要的是，富力的土储价格并不高{练：gāo}。

为保证充足的资金周转，富(拼音：fù)力土地收购继续坚持土地收购的三大原则：

总（繁体：總）价合适、利润预测达标、周转快速。

2018年，富力澳门金沙新增土储的平均价格仅2600元/平{píng}方米，明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储，可以让富力地产更好地应对市场的波动。

因此，在2018年的年报中，富力有如下一段duàn 表述：

面对2019，富力集团表示将在强{pinyin：qiáng}大的融[练：róng]资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前市价收购的5783万平（拼音：píng）方米充足土地储备应对房地产市场波动。

基于此，联合信用评级有限[练：xiàn]公司给予广州富力地产（繁体：產）股份有限公司主体长期信{pinyin：xìn}用等级为AAA，评级展望为“稳定”。

评级报告指出《繁体：齣》，富力地产目前土地储备充裕，保持良好盈利能力，现金流状况有所改[拼音：gǎi]善；未来，随着在建项目的推进以及对《繁：對》酒店资产的整合，公司经营收入及盈利水平有望获得增长，且保持较强的竞争力。

克制规模发展欲望，坚持多(读：duō)元化战略

在(zài)规模和利润之间保持平衡

过去几年，整个(繁体：個)房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情，规模战如火如荼。

很多房企为【pinyin：wèi】了冲规模可以不要利润，增收不增利的现象十分常见。在市（练：shì）场单边上行的时候，这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下《读：xià》，不足立刻就会凸显出来。

而富力则克制自己的规模欲望，在冲[拼音：chōng]规模和利润上，找到了较好的平衡。

财报数据显示，2018年全年，富力地产实（繁：實）现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%，相{pinyin：xiāng}较2017年销售增速大幅提升，完成全年[练：nián]1300亿元销售目标。

如果从历lì 年数据来看，过去三年来富力地产的销售金额增幅[读：fú]是在不断提升的，增幅分别为12%、34%、60%，发展势头良好。

数据显{练：xiǎn}示，2019年上半年{pinyin：nián}，销xiāo 售面积约551.68万平方米，同比增长25%，略高出计划。

在克而瑞发布的《2019年[拼音：nián]上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售金额位列行业第15位，体现出不俗的市shì 场竞争力。

相比很多同行，富力地产还有一个优势是，其收入的（pinyin：de）多样性。

去年8月份，标普全球评级就认为，富力lì 地产合（繁：閤）约销售额的30%来自商业地产销【pinyin：xiāo】售，收入多样性高于可比同行。

众所周知，2016年930调控以来，一二线城市的调控不断《繁：斷》加码，住宅限购限售限价等轮番上阵，对销售带(繁体：帶)来不小的影响。相比之下，商业的销售受调控的影响则要[读：yào]小得多。

此外，还有一点比(拼音：bǐ)较难能可贵的是，富力地产较好地平衡了其销售规模扩大和利润增长的关系[繁体：係]。

如果单从财务数据来看，富力地{练：dì}产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人rén 以此来说事，认为富力实际利润大幅下滑。

然而，拆开来看，富力地产2017年{拼音：nián}净利润出现大幅度增长，主要是当年以低澳门威尼斯人于公允价值的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目损益。

假如扣除物业重新估值、汇兑损益影响及[拼音：jí]非经营项目的影响，富力地产2018年该数据【练：jù】约为77亿元，与2017年基本保[pinyin：bǎo]持稳定。

同时，富力地产2018年的核《繁体：覈》心净利润为95.3亿元，同比2017年增长了49%。

至于很多人关注的当年收shōu 购的万达项目，自收购后，富力的酒[读：jiǔ]店资产大幅增加，2018年酒店业务的经营净利润达13.5亿元，已实现持续稳定的现金收益。

富力地产2019年下半年的重点工作之一是促销售、抓回款，以销售为中心展开工作，为应对销售及回款时间紧、任务重等情（拼音：qíng）况，富力还要求各地区公司须成立回款工作小（读：xiǎo）组，提高回款效(拼音：xiào)率。

富(拼音：fù)力的行动比其他很多公司行（读：xíng）动得要早，相信将为其销售的de 增长提供有力保障。

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