市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
趋势一：市场逐步筑底，大反fǎn 弹不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时shí 间调控，南京楼市终于从2018年开始{练：shǐ}降温，具体表现如新【pinyin：xīn】房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背（繁：揹）景下，大反弹，是调控不允（拼音：yǔn）许的，大转冷(读：lěng)，是经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。
用股市(pinyin：shì)术语说，这是一个市场(繁体：場)筑底的过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然在消化过程中。
严厉的（练：de）行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方【pinyin：fāng】面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江《读：jiāng》北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期(拼音：qī)待楼市如2008-2009年那样（读：yàng）大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样《繁：樣》的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看(读：kàn)，也没有必要对南京楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业[繁体：業]进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向[繁：嚮]上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。
MON
02
趋势二：限价继续松绑，投资客离场，自住客选择澳门永利空间(繁体：間)变大
随着2019年最后1个月中，河[拼音：hé]西代表【练：biǎo】性楼盘仁恒江湾世[pinyin：shì]纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘【繁：緣】，江北核心区从28000-29000元/平米逼近(读：jìn)了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为控制房价的政策，催生《拼音：shēng》了投资需求。
一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政{读：zhèng}策更加理性，限购也逐步放松，更多《读：duō》让位于由市场供求关系决定价格《拼音：gé》。
2020年，剩下确[拼音：què]定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快【练：kuài】钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑后开发商利润增加、市场竞【繁：競】争也世界杯增加，整体品质也有望提升。
不{pinyin：bù}过，硬币总是有两面的。
当自住购房者获得更（gèng）多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限澳门永利价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
MON
03
趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质，差房拼【pinyin：pīn】价格
本轮周期的最大特征——市{shì}场分{拼音：fēn}化，在未(读：wèi)来2020年中或许会表现的更加明显。
与前几轮周期中不同，本轮周期[练：qī]因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强[qiáng]，弱(pinyin：ruò)者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为《繁体：爲》主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北（读：běi）核心区之外属于第二梯队，供求关系(繁：係)比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远(拼音：yuǎn)郊和都市圈，在2020年大概率仍会huì 比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟【练：lín】融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国[繁：國]内顶级设计公司尤安设计...
归结【繁体：結】起来，2020年的南京楼市，当潮水退去后hòu ，会呈[练：chéng]现机遇与挑战并存的局面。
对能做出市场[繁：場]认可的高品质、好服务项目（练：mù），2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破pò ，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！
MON
04
趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差将会更《gèng》大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成(练：chéng)交（拼音：jiāo）已超过10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特《拼音：tè》资源首先就是《读：shì》一《yī》线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房fáng 源特别是其中品质较好的一部分，价格有望[读：wàng]继续上涨。
以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二手(读：shǒu)房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就[读：jiù]直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手(练：shǒu)市场打破[拼音：pò]成交价记录的，如江北破40000元/平《练：píng》米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房《拼音：fáng》子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子《拼音：zi》刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块(拼音：kuài)，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需（读：xū）求的另一个出口。
于是(练：shì)，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手《pinyin：shǒu》房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差{读：chà}，将（繁：將）在2020年中进一步放{练：fàng}大。
MON
05
趋势五：行业竞{繁体：競}争更加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也更加激烈[读：liè]。随着行业集jí 中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商《shāng》中销售额超过百亿的[练：de]只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。
如果想进入南京房企{练：qǐ}排[练：pái]名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……
问题是就算50亿开云体育元销售额，又够做什么(拼音：me)呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储（繁体：儲）备，如果是地价(繁体：價)30000元/平米左右的(读：de)河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集中度或许（繁体：許）会进一步加剧。
进入销售额前20的房企尚且背负很大《dà》压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足zú 够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期（拼音：qī）拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的(读：de)。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上《shàng》挣(繁：掙)扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020年，竞争将(繁体：將)更加激烈更加残酷。
--------------------END--------------------
这里有南京楼《繁体：樓》市最新鲜的热盘和消息
李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子《pinyin：zi》晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年nián 起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
本文链接：http://21taiyang.com/Family/16200947.html
南京万科九都荟楼盘详(繁体：詳)情信息转载请注明出处来源
