租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。长租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一围城2014年以来，万科布局长租公寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内不考虑盈利问题；世联行除北京红璞公寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段
租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？
国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。长[拼音：zhǎng]租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一围城
2014年以来，万科布局长租公寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标，但公{读：gōng}开表示三年《nián》内不考虑盈利问题；世联行除北京红璞《pú》公寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段。即使不赚钱，各个地产商依然前仆后继踏进进长租公寓“深潭”。
最近，长租公寓[拼音：yù]概念火热，不少开发商磨刀霍霍，试图进军该市场。
长【zhǎng】租公寓的实际情况澳门银河如何呢，市场空间到底有多大？有哪些问题需要解决？
中[练：zhōng]国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有的大量房源进行整体出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升级的大背景下，“互联网 资本”平台、开发商、地产中{练：zhōng}介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。
易居研究院研究员[繁体：員]王梦雯对《国际金融报》记者表示，长租公寓最明显的特征便是租赁关系稳定，达到这一结果的方式可以是收shōu 集散户房源加以装修分割，然后出租，比如自如；也可以像集合式公寓运营机构购买或自持整栋物业，比如魔方。所以长租公寓的承租人与传统租房几乎无异，差异主要在于供应端的运营方式。
“我是被猎头忽悠进这个行(拼音：xíng)业的。”面对《国际金融报》记者，赵远（化名）侃侃（kǎn）而谈。
赵远告诉记者，猎[繁：獵]头只用一句话，他就把自己“卖”了。
赵远坦言，2015年，在决定转行进入长租领域前，他心里其实蛮忐忑的，因(拼音：yīn)为并不确定长租公寓(yù)能火多久。
赵远原本在一家4A广告公司供职，当时{pinyin：shí}感觉被老板压榨得dé 厉害，就有了转行的念头。恰巧此时，猎头找上了门，帮他介绍了万科泊{练：pō}寓门店营销的工作。
在应聘时，赵（繁：趙）远被告知，住房租赁是一个万亿级的刚需市场，而这个市场目前尚未出现一个千亿级玩家，这意味着[读：zhe]广阔的升职空间(繁体：間)。
目前，赵远（繁体：遠）已是万科泊寓上海一家门店的店长。
“两年前，我身边还没什{pinyin：shén}么人知道[练：dào]长租公寓，而现在这个行业已经火得不行。我管的这家店目前出租率在92%左右，但我的目标是至少要做到95%以上。”聊到长租公寓的行业前景，赵远难掩兴奋，满怀对升职的期待。
数据(繁：據)显示，在中国，每6个人中就有1个是流动人口(练：kǒu)，截至2015年底，中国总流动人口规模达2.47亿人。
无论他们为何选择成为“城市间的漂流者”，都《读：dōu》逃离不了需要租房的现实。
因此，这群“漂流者”便成了投资者眼中那块尚未被{读：bèi}分食的蛋糕。
从2014年9月，小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU 公寓投资1亿元开始，到约半个月前，碧桂园#28港股02007#29获得(练：dé)中信银行#28港股00998#29提供的300亿元保障性基jī 金用于打造100万套长（读：zhǎng）租公寓，可以发现，后来者的手笔越来越大。
备受资本青睐的长租公寓，住进去的滋味究竟如《拼音：rú》何？
为了找到这个答案，《国际金融报》记者在11月1日至7日，走(拼音：zǒu)访了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓以及世联行红璞公寓在上海的多家门店。在这七天时间里(lǐ)，记者发现，从内环到外环，再zài 到郊区，长租公寓的租户随着地理位置的变化，而被分割成不同群体。每一群体间的共性化作了一堵透明围墙，墙外的人因“抱团取暖”心理想住[拼音：zhù]进去，而墙内的人因环境束缚想飞出来。
无形的圈层[繁体：層]
11月3日15时，正是上班时间，泊寓上海张江国创中心店（下称【繁：稱】“泊寓国创店”）内只有工作人员和少数（读：shù）几位自由职业者在二楼公共空间办公。
带看房的销xiāo 售人员告诉记者，A、B、C三户型（A最大，C最小）目（mù）前均只剩一间，配有电视《繁体：視》、冰箱、洗衣机等家电，月租金从3600元到4990元不等，户型面积为20-50平方米左右。
与记者一起看房的还有另一位30岁左右的男士，在看房过程中，销售人员不时打探记（繁：記）者与该男士的工作地点，并在随后的交谈中透露，泊寓国创店的住户大多是在张江科技园区金融或互联[繁：聯]网公司供职的人员，以及少数自由创业者。
“工作地点[繁：點]决定了住在这里方不方便。”泊寓国创店的销售人员说。
随后，在张江高科技园区，记者随机访问了3名泊寓国创店的租客，他们均表示，是因为上班的de 便捷程度而选择《繁体：擇》了泊寓，如若工（读：gōng）作发生变化或具备一定经济能力时，会选择搬离。
与极速赛车/北京赛车泊寓国创店租客多从事金融、互联网相关工作所不同的是，外环线附近的冠寓（练：yù）上海周浦店，租客的职业构成更为多样化。
11月6日晚六时，在冠寓上海周浦店一楼的公共厨房内，正在{zài}煮晚饭的男租客阿明（化名）告诉记者，住在冠寓(读：yù)上海周浦店有打工的、做销售的、做物[wù]流的等各行各业人士，只有年龄上比较有共同点，大多在30岁以下。
“一开始是shì 想多结交些志同道合的朋友，但住久了发现，这里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入【pinyin：rù】交流的机会很少。”阿明对记者透露了他选择冠寓周{练：zhōu}浦店的初衷，“活动定期都会有，去多了也没意愿。”
在接下来与记者的交谈中，阿明透露出想要搬到中环以内的意思，主要原因是{拼音：shì}觉得目前3000多元的租金也不算便宜{pinyin：yí}，他tā 宁愿每月多花几百元，换取与自己设想中的群体住在一起。
“被bèi 割韭菜”的参与者
然而，租客(读：kè)眼中“不便宜”的租金，不仅没能让长租公寓运营者赚得dé 盆满钵满，反而像一个无底洞，吸食着每一方参与者的血液。
目前，长租领域主zhǔ 要有四类参与(拼音：yǔ)者，开发商类（万科、龙湖等）、中介类（链家、我爱我家等）、酒店类（华住、如家等）和创业类（You 、湾流等）。
那么，这些参与者的盈亏状澳门金沙（读：zhuàng）况如何呢？
易居研究院研究员赖勤对《国际（繁体：際）金融报》记者表示，目前{pinyin：qián}长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部分处于亏损状态。
弱到什么程度(练：dù)？
万科自2014年以来便积极(繁：極)布局长租公寓市场，克而瑞数据显示，万科泊寓《yù》目{练：mù}前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利；
龙湖志向远大，为自己定下三年内实现租金{pinyin：jīn}收入达60亿元的目标，但对外公开表示三年(读：nián)内不考虑盈利问题；
已试水公寓市场两年有余的世联行，除[拼音：chú]北京红璞极速赛车/北京赛车公寓是赚钱的，其他项目全部处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，2017年1-6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%。
然而，市场各方像是完{练：wán}全不担心资金会打水漂一般，仍前仆{pinyin：pū}后继地一头栽进这《繁体：這》个“深潭”。
据了解，中国排名前30位的房地《练：dì》产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，并《繁：並》且每家企业都加大排场，长租公寓的规模至少“5万间起”。除开发商外，前不久湾流又融[读：róng]资4亿元，抢滩长租市场份额。
目前[qián]，全国长租公寓企业超过1000家。
就算盈利，长(繁：長)租公寓的de 利润率也不高。易居研究院数据显示，万科泊寓广深地区的利润率在5%-10%，旭辉领寓的利润经测算在4%-5%左右。
前无盈利的“古人”，后却[què]有抢(繁：搶)着上来“赔钱”的“来者”，抢滩长租的参与者到底打着怎样（繁体：樣）的算盘？
一位不[读：bù]愿具名的业内人士对《国际金融报》记者表示，现在长租公寓的租金上不去，是因为还没有定价的话语权。一旦长租公寓的de 市场占有率达到一定规模，其参与者具有一致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响。
深圳市房地产研究中心高级(繁体：級)研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公【读：gōng】寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此面对“长租公寓热”要谨慎，慎防套利和安全问题。
有数据显示，目前长租公寓每月租金开云体育至少占到住户个人月收入的[de]三分之一，且这个月收入是税前而不是税后。
这令人不禁对长租公【读：gōng】寓的定位产生疑问，到底是解决特定人群的住[拼音：zhù]房问题，还是解决所《练：suǒ》有城市流动人口的住房问题？如若是后者，长租公寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力？
对此，易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表(繁体：錶)示，理论上讲，租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类人群，包括蓝领、白领、金领等各类(繁：類)人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，进军金领和蓝领市场的企业不多。
租金与质量的“相对《繁：對》论”
长租公寓的租金到底有多“不便（拼音：biàn）宜”？
记者获取的一份针对品牌长租公《gōng》寓的上海客户调研报告显示，像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公寓的定价一般为内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元{读：yuán}/月起，郊区2000元/月起。
分{练：fēn}散式长[繁：長]租公寓品牌有yǒu 自如、青客、爱上租等，其定价低于集中式长租公寓，内环为2500-3500元/月，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。
集中式长租公寓是相较于分散式而言，其为租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋或整栋中zhōng 的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。而分散式长[繁：長]租公寓为租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的（练：de）一种租赁公寓模式。
业内人士（拼音：shì）对《国际金[读：jīn]融报》记者透露，由于统一(读：yī)装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出15%-20%。
然而，在受访的8名不同品牌长租公寓的租客中，一【读：yī】位自如租客反映房间隔音效果差，另外4名冠寓和红璞公寓的租客均表示，高溢价的租金没能带来他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的那么方便biàn 。
为何“所付”与“所得（读：dé）”之间存在落差？
对此【pinyin：cǐ】，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，品质和租金之间如何选择，归根gēn 结（繁：結）底对应的是不同的租客人群和租客需求。
据记者获取的调研报告数据显示，外环及郊区外的品牌公寓所面对的群体需求更多为租房刚需，租客以基层白领为主，尤其是高校毕业生和工作经验在5年以{读：yǐ}内的基层白领。此外，外环及《练：jí》郊区外的长租公寓租客税后月收入层级普遍偏低，以4000-10000元为主流，且年轻未婚人士占绝大多数。
“又想品质高，又不想付高价，这很难实现，公寓只能在相对便捷的地段提供相对优质的《拼音：de》物业服务和增值服务。”张宏伟认为，目前集中式品牌公寓普遍面临好地段拿房压力大的问题，虽然现在长租公寓运营商在琢磨如何解决品质和租金难两全的困境，但想要得到本质上的改善《拼音：shàn》，还要看房源充足率和拿地成本。
长租公[练：gōng]寓的困境
记者在{pinyin：zài}与多位长租公寓市场及渠道(拼音：dào)拓展从业人员的访谈中发现，业内长租公寓的一个普遍认知便是获取房源的成本居jū 高不下。
此外，房源选点不科学也是目前长租公寓所存在的一项重{zhòng}大弊端。
一位前魔方市场部人{pinyin：rén}员对《国际金融报》记者表示，目(读：mù)前的选房模型不够科学，通常都是先粗略判断一个地方比较便宜，直接租借下来，等到租金慢慢上涨，然(拼音：rán)后再到处去找租客。
而与上《读：shàng》述两点相比，烧钱容易赚钱难是长租公寓最大的困局。
华兴资本长租公寓行研报告显示，中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高，且企业很难在起步阶段自持物业。另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下(pinyin：xià)，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高[gāo]的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。
另外，据业内资深专家对长租公寓的息税前利润率做的敏（mǐn）感性分析，当一家公寓的入住率达到95%，拿房成本超过租金收入的60%，则息xī 税前利润率小于零。
而现实情况比测算的还要严重[拼音：zhòng]。不久前，世联行红璞公寓总经理甘伟对媒体透露，红璞公寓集中式的公寓(练：yù)项目均来源于租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，在底租成本外，还有每年摊销15%-20%的装修成本以及运营费用，长租公寓其实很难盈利，红璞公寓除北京外其他项目均处于亏损状《繁：狀》态。
有业内专家评论说，长租公寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图【练：tú】进场的玩家而言，依然有较高门槛。“无论是资源获取端还是运营管理[读：lǐ]端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。
出（繁：齣）路在何方
获取房源成本居高不下、房源选点不科学、烧钱容易赚钱难，长租公寓面前困难重重，出路到底在何方？
易居研究院研究员王梦雯认为，通过培育机构住房出租人，可以有效提高住房租赁市场供给主动适应需[拼音：xū]求的能力，还有助于提高住房租赁合同备案率，有利于政府对住房租赁市场进行监管，从而解决住房租赁(lìn)市场长期存在的一系列问题。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉也公开表示看好房企租赁业务:“在市场高增长的‘黄金时代’，开发销售住宅更有利可(读：kě)图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’的模式。但现在，新房市场规模已经遇到了‘天花板’，有微利、能持续（繁体：續），才是细水长流的好生意，租赁业[繁体：業]务即属此类。”
近期，为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍{读：pāi}卖时开始(练：shǐ)加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”，或“只租不售”。
同{pinyin：tóng}时，在租购并（繁体：並）举、租购同权的导向下，围绕（繁：繞）长租公寓的政策红利还将持续释放。
链家首席市场分析师张月认为，长租公寓并不是一个迅速赚钱的捷径，“长态”与“常态”的经营才是长租公寓的出路。长态，即有长期回报；常态，是shì 指持续的投入和服务。整个长租公{练：gōng}寓细分行业已经在创新方面试水，如以REITs和CMBS为代表的商业地产证券化金融创新。同时，政府的政策扶持，如在税收上的减免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度上减轻运营负担。
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