青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是北城交通死结的解药，但是有一个问题，大家想过没有:这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规划就能建成的吗？1.老利好又添新进展闭着眼也能想出来，又有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的标签了
青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？
耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道利好辛安片区，长《繁体：長》沙路（读：lù）立交是北城交通死结的解药，但是有一yī 个问题，大家想过没有:
这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规划就能建成的【pinyin：de】吗？
1.老利好又添新进展[pinyin：zhǎn]
闭着眼也能想出来（繁：來），又有一yī 大批[读：pī]开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的标签了。
此外，地铁2标签{繁：籤}了号线西《读：xī》延线的概念估计也会被炒起来。西海岸进入地铁时代，这也是楼市寒冬【pinyin：dōng】中少有的暖流。
但是，是的，我要说但是了：这些大项目即使立项，那到建成需要多长[拼音：zhǎng]时间呢？一个网友在长沙路桥文章下留言:十年了，已经提【练：tí】了多次，希望这次是真的。
所以，当大基建让我（读：wǒ）们兴奋时，我们还要关注其建筑周期。
楼市神话的背后《繁：後》
2016年，我和岛城一个资深地产大咖聊天。彼时，凯德mall才刚刚营业不久，地{pinyin：dì}铁3号线还未正式通车，海尔的尾盘价格也只有1.6万（繁体：萬）元/平左右。
L老，您觉得新都心这个板bǎn 块如何？
别听他们忽悠，那地儿不行。在咱们青岛的历史上，这就不是什么好地儿。再说了，黑龙江路如一把砍刀，将东西两侧完全割裂《liè》开来。人怎么[繁：麼]能流过去？
这个天儿聊完不久(拼音：jiǔ)，新都心冲过了2万/平极速赛车/北京赛车，随后又冲过了3万/平，峰会前甚至一度要去摸4万/平的高，最后挫败下来，新都心的新房二手房也开始走下坡路了。
新都心片区，可以说青岛地铁房的最佳代表。通(练：tōng)过对这《繁：這》一片区走势的梳理和分析，我们会对地铁房有一个比较理性的分析。
这个梳理中，我认为最重要的一个问题，假如没有凯德mall，新都心的房价现[繁体：現]在会是多少？我感觉凯德mall对于片区房价的贡献应该在3000元/平左右。我{拼音：wǒ}认识很多年轻的朋友买了万科的房子，很多人当时预算有限，买的是套二的小户型。有孩子之后，这（繁：這）个户型就有些局促了
如《练：rú》果没有凯德，可[读：kě]能在房价涨到一定程度后，他们就会卖房而去寻求改善。但是凯德的存在，让他们在家门口享受到了青岛最好的商业综合体，从而暂时忍受那(读：nà)些不适。
二手房出得少，楼市总体火爆，这是除了地铁之外{练：wài}的两大关键因素。
所以，大基建即使能建(读：jiàn)澳门威尼斯人好，也只是配套一个方面，房子能不能买还是要看综合配套。
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供需比转《繁体：轉》变
我跟很多人说过，买房千万别看那些标题党和老学究的文章，那些根据[繁：據]单一政策而捏造出来的结论和纯数学模型分析出来的结果，意义不(读：bù)大。
买房，你需要始终密切关注的[读：de]，只有一点：供需比。供大于求，房价下跌；供不应求【练：qiú】，房价上涨。
除了新都心片区之外，涨得最离谱的是以中海国际社区为代表的李村商圈。中海国际社区的房屋品质很差，房价为什么涨？最根本的问题还是《shì》房源有限，而购买力旺盛。当时李lǐ 村商圈和市南、市北还有明显的价格差，主城区的刚需和炒房客都沿着地铁往北走，同时争夺这有限的次新房，你说房价能不涨吗？
但是，我们现在来看11号线开通后的硅谷一线，这个炒房客云集的区域，现在冷得有多厉害。许多曾经要摸2万元/平关口的房子，现在再澳门伦敦人次跌回到万2017年的价格附近，而且还(繁：還)是有价无市的状态。
在供需比翻转的时候，大基建并不是能扭转乾坤的[读：de]利好。
所以，地铁13号线这样大利好落地以后，以及以后一些地铁线幸运飞艇的开通，并不意味着沿线的的房产都会鸡犬升天。你要对于沿线刚需外溢量有一个大体判断，当低价盘把这个量消耗之后，地铁开通了也难以逆nì 转房价的走势。
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地铁之外的配pèi 套利空要注意
不管你是投资客，还是刚需族，以刚需的眼光去买房，都是一条铁律。但是[shì]很多楼市小白有{yǒu}一个毛病，看到(读：dào)地铁就上，而不关注其它问题。
片区教育条件jiàn 如何？
片区[繁：區]医疗条件如何？
片区有暖气，有燃气吗《繁：嗎》？
楼盘建筑质量如何，物业服务好吗？
上述这些，有一条有问(繁：問)题，刚需族的生活都将带来极《繁：極》大不便，房（读：fáng）子更不可能出租，最后你买的楼盘变成鬼城。
一(拼音：yī)旦形成这种恶性循环，房子还能升值？
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