有些城市房产限购松绑了，对此你怎么看？先说一下，明年的房价绝无任何大涨可能。为什么这么说呢？自从菏泽12月18日宣布取消限售后，10天内6个城市“试水政策松绑”，珠海、广州、杭州、衡阳、合肥，有的真放松，有的炒作，有的放松后又撤销
有些城市房产限购松绑了，对此你怎么看？
先说一下，明年的房价绝无任何大涨可能。为[繁体：爲]什么这么说呢？
自从菏泽12月18日宣布取消限售后，10天内6个（繁体：個）城市“试水政策松绑”，珠海、广{pinyin：guǎng}州、杭州、衡阳、合肥，有的真放松，有的炒作，有的放松后又撤销。
小编们前脚(繁：腳)刚发新闻后脚就忙着辟谣，中介发朋友圈鼓吹房价上涨，投资《繁：資》客勒了勒裤腰带，蹦出来唱多。
房{拼音：fáng}价又要涨的{拼音：de}消息搞得人心惶惶，想买房的朋友祥林嫂式的碎碎suì 念：“要不要买房、会不会大涨？”
其实，他们才不是想听我的逻《繁：邏》辑分析，
他们只想要一颗房价不会大涨[拼音：zhǎng]的「定心丸」而已。
「定心丸」早就有yǒu 了，大会[繁：會]后，住建部再次重申「稳地价、稳房价、稳预期」、「坚持房住不炒」，不就是最权威的{练：de}声明和保证吗？
一旦太在意某件事，大家的注意力就会被极具煽动性的假《pinyin：jiǎ》信息带偏。以致于，忽略了最重zhòng 要的部分。
所以(读：yǐ)，明年的房价绝无任何大涨可能。
但这句话，实在是100%没有营养的正确废（繁体：廢）话。
300多个城市的复杂性，哪里（繁体：裏）用一句话就能说明白。
即《jí》使是重点检测的70个大中城市，每一个城市也会有不同程度的调整。
为了能粗浅的(拼音：de)解释明年楼市变化的一些规律，以及我「不靠谱的结论」，
我[拼音：wǒ]选择最笨但是最有效果的方式——复盘2014年楼市。
与其空口{读：kǒu}无凭、长篇大论的意淫房价趋势，
倒不如站在既成事实的角度，寻找开启未《wèi》来的钥匙。
01
调控会继续放松(拼音：sōng)吗?
经历过2014年楼市的朋友，不用解释也{yě}会明白，我为什么选xuǎn 择2014年这个时间节点，而不是2009年，或(huò)者其他年份。
但在这里，我还是要重点解释下，2014年到底发生（拼音：shēng）了什么。
2013年既是房价的大涨之年，又是严厉的限购政策出台之年。经过严格打压之后，2014年楼市开始经历多方面的调(繁：調)整。限购松绑、限贷放松、央行(读：xíng)降息等等使得全年形势跌宕起伏。这个背景，刚好契合了当下形势。
首《pinyin：shǒu》先，最重要的一个表现是：2014年不再继续严格调控，限(练：xiàn)购政策开始逐步放宽。
南宁成为2014年全国第一个定向放宽[拼音：kuān]限购的城市，随后，宁波、天津、呼和浩特等城市纷纷跟随。有些是默认调控放松，但没有正式文件，有些是发文正式(shì)取消限购。
这{练：zhè}样的情形，是不是跟2018年最后一个月很相似。
只不过，带(繁：帶)头放松的城市开云体育变成了菏泽。
2014年放（读：fàng）松限购城市时间表
我们看2014年限购放松的城市时shí 间表——
首先放松的城市是三四线，弱二线省会[繁体：會]，
其次才是强(繁体：強)二线城市，
而一线北上广深是最后坚守调控的城市{拼音：shì}。
而且，即使南宁是4月份放松的，其他城市也没méi 有紧跟(拼音：gēn)，大部分放开的时间是8月份、9月份。有一段观望期。
那么，2019年放松的城市大概顺序和时间，我想大家都dōu 明白了——
三四线、弱二线城市是最《zuì》先放开限购的，
强二线、强省会城《拼音：chéng》市会huì 有一段观望期，迫于舆论压力，也许先默【pinyin：mò】认放松调控，等待时机公布，大家一起放松，
北上广深作为一线城市，会坚守到【读：dào】最后。
调控放松，是上涨的信号还是下跌diē 的预兆?
调控放松（读：sōng），仅仅是表象。
而我们要关心的是：为什么会调控放松？调控放松后房价会涨多少（pinyin：shǎo）？
无论是2014年还是2018年，调控放松都是地方政(拼音：zhèng)府主动而为之。其背后最直接的原因是，土地流拍。要知道，土地出让金占地方政府的60%左右，一旦土地流拍，那么地方政府的财力就会[繁体：會]收缩。
比如，调控放松的2014年，全国多个【pinyin：gè】城市出现流拍潮。
2014年，北京接连出《繁体：齣》地王的孙(拼音：sūn)河，出让了2宗优质土地，居然都{pinyin：dōu}流拍了。这是三年来，寸土寸金的北京市场，第一次出现流拍，甚至引起全国关注。
深圳产业{pinyin：yè}用地一半以上流拍。
佛山以流《练：liú》拍面积达到81.4万㎡、卖[拼音：mài]地收入同比下滑51.9%成为年度最惨，即使原泰格高(练：gāo)尔夫练习场商住地块自降2亿依然没人买……
2014年全年，全国土地流拍达到345宗，广州、沈阳、成都、昆明míng 、杭州、南京、佛山、长沙等土地市场萎靡不振，常州、连云港为了防止流[读：liú]拍潮的出现，大幅下调了供地总量。
再看现在的土地市场，比2014年还[繁：還]要严重的多。今年以来，全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗，粗略《拼音：lüè》估计，全年流拍数达到2014年的3倍。
了解了土地市场的行情，也就不开云体育难理解，为什么地方政府着急放松调控了。在未来市场依然不乐观的前提下，地方政府必然会提前采取qǔ 措施“托底”，预防市场加速下行，稳地价，稳房价。
发（繁体：發）现了没？
一直以来，房产销售给我们释放[pinyin：fàng]的[拼音：de]逻辑是：因为地方政【练：zhèng】府放松调控，房价会上涨。
但事实恰恰相反澳门金沙。因为市场下行，地{读：dì}方政府才放松调控。
也就是说，调控放松，不是上涨（繁体：漲）的信号，而是房价下跌的预兆。
举个例子，去年很多城市买房，不仅要验资、排队摇号，还要求全款买房，售楼处小姐姐还对[繁体：對]你爱答不理，但现在，你去看房子，小姐姐不仅殷勤的嘘寒问暖，还帮你沏茶，告诉你买房可以贷款，还能帮(拼音：bāng)你（pinyin：nǐ）做首付贷。
那你说，从小姐姐的表现来《繁：來》看，房价要涨还是要跌呢？
千万别看到调控放松了就着急买房，地方政府的“托底”政策，只能起qǐ 到一小部分的{pinyin：de}效果{练：guǒ}，难以逆转大趋势。
拿2014年来说，多《读：duō》地城市放开限购，房价涨了吗？不仅没（繁：沒）有，土地流拍、楼市低迷《mí》的现象，一直持续到2015年。
03
决定房价上涨（繁：漲）的大杀器
只要你细心回顾下2014年的楼市，就会发现，原来真相《拼音：xiāng》竟然这么简单粗暴。
作为买房者，我们真正关心的是，务必在下一轮房价上涨之前，买入房子。
所以接下来，我们要分析，决定房价上{shàng}涨的[de]大杀器到底是什么，我们要从哪些方面观察。
2014年依然是一个很好hǎo 的观察范本。
上文提到，2014年即使多地放松限购，楼市依然没有起色。直到930新政《zhèng》，央妈放松对二套房的认定：即使[读：shǐ]已经购买了一套房，只要房贷还清，那再买房依然按照首套贷款。同时，房贷利率可以打7折。
对比【pinyin：bǐ】现在的购房政策，2014年买房的人可以偷着乐(繁：樂)了。如果贷款100万（繁：萬），利率打7折，房贷直接便宜了30万。
看到这么宽松的政策，楼市总该涨一(练：yī)涨了吧。可惜没有人买账，真的没有人。市场上都澳门博彩是悲观的情绪，大家都盼着，房价再跌一跌。
真正推动房价上涨的是{练：shì}什么？利率。一年连降六次的利率。
从2014年11月开始降息，一直到2015年10月。一年nián 内，连续降息六次(读：cì)，房价终于开启了上涨趋势。
利率的降低（拼音：dī），就是货币放松的最直接表现。
多次降息，就是房价启动前（练：qián）的信号。
为什么我敢笃定2019年房价不会（繁：會）大涨？
2014年(pinyin：nián)多次降息，是在美联储没有加息的前提下，资金不会外流。而美联储从2015年12月起，开始加息，经过三年9次加息后(繁体：後)，2019年加息依然是大概率事件，我们只能降准，降低房贷利率，但不可能直接降息。货币没有全面放松的条件。
2020年，随着美联储加{练：jiā}息进入尾声shēng ，我们的货币才有可能全面放松，那个时候，房价才有上涨的最直接基础。
04
2019年是shì 三四线的逃生之年
也【练：yě】是一线的启动之年
先说我的结论，我认为，2019年是三四线房价的最高点，下半年[读：nián]三四线房价(繁：價)会迎来调整。而一线的北上深，有可能会启动小涨。
2019年，楼市是一{pinyin：yī}个“蛇咬尾巴”的行情。
我们知道，楼[拼音：lóu]市里的资金，是闭环流动的。如果一线是蛇头，那么二线是(拼音：shì)蛇的（pinyin：de）肋骨，三四线是尾巴。房价上涨的顺序，就和蛇爬行的过程一样，头先到达，然后是中间躯干，最后是尾巴。
把下图想象是一{读：yī}条蛇咬住自己的尾巴，蛇头是一线，尾巴是三四线，三四线楼市经过最后的棚改红利，楼市将面临回调。而流动资金，因为下行的经济环境，会选择最保守《shǒu》的做法——重新回流到一{练：yī}线。
我在上篇文章里说，你看不上眼三四线小城市，才是中国真正的未来！比如2019年棚改力度加大的烟台、金华、宜昌、江阴、扬州，以及[读：jí]中西部的三四线城(读：chéng)市，2019年会迎来房价的顶峰，但最终会回调。
而北京上海深(读：shēn)圳，经过2年多的调整，泡沫该积压的早就加压掉了，市场[繁体：場]会迎来小幅度的回暖。如果是刚需，那最好在这[zhè]一年完成买房大计。
最后[hòu]一个小小的吐槽。
我一直坚持房住不炒的原则，但每次提到建议买房，后台总有人说我是开发商的走狗(gǒu)，我就纳闷了，普普通通的老百姓，要买一套属于自己的房（练：fáng）子有错吗?为什么有些人一看到有文章鼓励买房，就破口大骂呢?
再次重申，我们的原则是“房住(拼音：zhù)不炒”，而不是“房住不买”。
千万不要觉得，有人唱空就是光荣、良心[拼音：xīn]大大滴好。殊不知，这年头戏精太多了。人家《繁：傢》唱空做多又不告【读：gào】诉你。
千万不要认为鼓励买房，就是开发商的走狗gǒu ，这样的心态，很不健康。
你要知道，这个世界，真实是最{zuì}被低估的美德。
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