成(读：chéng)都第四城老房子

为什么成都市中心二手房价如此便宜？市中心，成都一环二环内，基本都是老房子，新小区很少。老房子属于老破小，外观上看，已经惨不忍睹了。现在的年轻人，都喜欢买新小区，新小区从各个方面来讲，都有优势。房子质量有保证，小区绿化好，周边配套也非常不错

为什么成都市中心二手房价如此便宜？

现在的年轻人，都喜欢买新小区，新小区从各个方面来讲，都有优势。房[练：fáng]子质量有保证，小区绿【繁体：綠】化好，周边配套也非常不错。

成都3环外的房子是最贵的，南3环和西3环的房价，基本都是[练：shì]2万[繁体：萬]多、3万多平。

我自己住中坝，3环外，我住的小区和周边的小区【pinyin：qū】，均价都是2万多一平。

而市中心，就算是春熙路周边的【pinyin：de】老房子，也不（练：bù）过1万多《读：duō》点一平。而南3环外的天府三街，房价基本都2、3万一平。

市中心，配套设施也很一般，特别[繁体：彆]是道路，非常窄，开车非[fēi]常闹心。我去3环内办事情，基本不会开车。太堵了，而且路也比较烂。3环外的道路，又宽又新，开起车来，很开心。

所以，市中心的老破小，价格比bǐ 较低。新房子也不算很高。

成都老旧小区有投资价值吗？

那么老旧小区到底值不值得买呢？它有哪些优势和劣势呢？

首先说说优势，除了刚刚说的早餐摊，如果用专业术语说，就是“成熟社会”“配套完善”“生活便利”，还有yǒu 一个最大的好处就是小户型，公摊少，澳门银河得房高。对于首次置业的年轻人，也是无奈中的选择。但对于投资而言，老旧小区就要分别对待了。我们一层一层分析。

首先，说值不值得买，归根到底就是想知道房子值不值这个价，以后能不能升值。众所周知，房子的本质价值，并非土地上的建{练：jiàn}筑，而是土地，尤其对于老房子来说，建筑价值几乎是零，因此，“老房子价值=土地dì 的价[繁：價]值”。新房的建筑价值，还多多少少有一点点，但从长期看，也将归于老房子，建筑物的价值几乎可以忽略。于是值不值得买，就转换成，未来老房子脚下的土地，有没有更大的升值空间

这就需要考虑，什么样的土地增值空间[繁体：間]大？是否是稀缺的土地。

什么样的土地稀缺呢？亚博体育当然是从人口考虑了，一平方公里住一个人，和一平方公里住1000个人(读：rén)，哪个相对更加稀缺？显然是后者。因此，土地稀缺的问题，就转化成人口密度的问题。从全国范围看，一线城市人口密度远高于十八线小县城，所以一线城市房价嗖嗖涨啊。

从【pinyin：cóng】一个城市内部看，市中心肯定人口密度要高于市郊。因此，买市中心的老房子，或许[xǔ]还有点盼头（当然不是《读：shì》唯一的决定因素，只是相对而言）。

哪里是市中心？这里指的并不是你买房时候的市中心，而是卖房时候的市中心，也就是说，至少五年，一般考虑十年，之后的市中心是哪里？想必这是很多购房者忽视的问题。有些城市市中心是不变的，比如北京，故宫永远是故宫，所以二环里房子，绝对硬通货幸运飞艇；而回龙观可能是副中心，也可能是北漂聚集区，通县可能是三环里居民看不上眼的地方，也可能是通州行政副中心。这样一对比，结果就{拼音：jiù}不言而喻了：有能力买二环，没有能力的买未来的副行政中心，如果看不准哪里是发展趋势，那就只能怪自己了。而更多城市的市中心，是老城区，无论是扩建还是改造，都很困难

于是这类城市就会建设新区，以求发展。一旦新区建起来，市（练：shì）中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。如此[读：cǐ]，老城区就悲剧了。比如郑州，30年前，郑州的市中心在二七区，目前均价1.3万；15年前，郑州的市中心在金水区，目前均价1.7万；现在呢？郑州的市中心在郑东新区CBD，目前均价(繁：價)2.1万

类似的，如石家庄的正定新区，合肥的政务区等，都是世界杯这样的扩展模式。市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”。毕竟房价也有市场的因素和买家的意愿在其中，越靠(读：kào)近中心越贵，不论是老房子新房子，只跟地段有关。

因此，新区越来越贵，老区就算价格不跌，相对新区也是相对下[读：xià]跌。最终形xíng 成“土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤市中心老破旧”的局面，当年买下的“老旧小”，升值慢，拆迁无望，买房人只能望房兴叹。

如果等新区起来了再去投资，实际上相当于给第一波入澳门新葡京场的投资者先结算了他们的盈利，然后再加上现在的房价，才是你要{pinyin：yào}付出的；既然已经成了中心，第一轮红利就错过了，这跟“刻舟求剑”没啥区别。所以，“买房就是买位置”，对于中国的城市住宅来说，就是扯淡；这个规律更应该是“买房就是买趋势”。看看当年力排众议买北京通县的人就知道了，不管主观上是什么原因导致了他买通县，但客观的看，那些人完美演绎了投资趋势的优势所在。

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