房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成
房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？
换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单{练：dān}，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交[练：jiāo]易安全通畅完成。
换房时，常见风险有哪【pinyin：nǎ】些？
换(繁：換)房中的时效风险
012
1. 付款[拼音：kuǎn]时效
换房者与卖方约《繁：約》定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约（繁体：約）定时间到期《练：qī》后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议（繁：議）中体现，如下图：
购房合同关(guān)于中成交价格的内容
购房合同中关于首{读：shǒu}付款的内容
2. 交房[pinyin：fáng]时效
如果卖方没有按照合同中约定的时间交房，就会面miàn 临违约。
因[yīn]此，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后[繁体：後]1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
购房合同中【练：zhōng】关于房屋交付的内容
3. 户（读：hù）口迁出时效
有可能房子已《yǐ》经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，导致买方户口无（繁：無）法迁[繁：遷]入。
因此，一定要在合同中确（繁体：確）定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不(读：bù)必要的麻烦，建议去房{fáng}屋所属派出所核实户口问题。
购房合同中关于迁户口的内nèi 容
换房中的资金(练：jīn)风险
02
1.澳门永利 交（jiāo）易资金安全问题
从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔[繁：筆]，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够（繁：夠）更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 资金无《繁体：無》法按时到位
连环单交易资金牵涉两（繁：兩）单[繁：單]交易，资金安全性，及时性关系交易成败。二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。
例如：小王近[jìn]期打算换房，已交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约定(pinyin：dìng)在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖(繁体：賣)不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的de 情况。在连环单交易中各环节的办理时间越长会给整个交易带来很[读：hěn]多不确定性。
例如，如果业主“卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付(读：fù)购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只{pinyin：zhǐ}有政策利好是不够的， “一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。
举个开云体育例(拼音：lì)子：
刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月yuè 后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚《pinyin：hūn》房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。
纠【繁体：糾】纷产生：
签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某[练：mǒu]却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随即表明《míng》自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。
法院判决：
1.解除李某与刘某签订的《北京(拼音：jīng)市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》
2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协(澳门永利繁体：協)议书》《补充协议》
3.刘某于判决生《拼音：shēng》效后十日内返还李某购房款十九万元
4.李世界杯某于判决生效后十日内支付刘某定金jīn 损失十万元，居间损失四万元。
换房中的违约{繁：約}风险
03
1. 卖[繁体：賣]方违约
卖房出现违约情形时，应在违约行为发生之日起[qǐ]十五日{rì}内，以房(读：fáng)屋总价的20%向买方支付违约金。
例(pinyin：lì)如下列违约情形：
1）市场处于上行阶[繁：階]段，卖方想另卖高价，暂时不想卖房；
2）卖方所卖房屋属于央产房，无法办理上市或者办理周(繁体：週)期过长，导致《繁：緻》房屋无法交易；
3）房屋被查封或限制转让，导致(繁：緻)买方无法取得房屋所有权；
4）卖方擅自提高[拼音：gāo]交易价格或将房屋出售给第三方。
具体如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方{pinyin：fāng}指买方）
卖方违约情形说[拼音：shuō]明
2. 买方违[繁体：違]约
买方出现违约情形时，应该在违约行为发(拼音：fā)生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违约金，买方已向卖方支付(fù)的全部款项冲抵违约金，多退少补。
例如下列违约澳门威尼斯人《繁体：約》情形：
1）市场比较低迷，房价有略微下降(pinyin：jiàng)趋势，买家看上了价格更低的房[fáng]子，不想买房[练：fáng]了。
2）提供的证等购房所需材料不《练：bù》完整、不真实或无效(读：xiào)，导致无法[读：fǎ]办理过户手续；
具体如下图：买方违约情形说明（注：图中甲方指{pinyin：zhǐ}卖方，乙方指买方）
买方违《繁：違》约情形说明
政（读：zhèng）策风险
04
先卖后买，新政策的出台容易影响购《繁：購》房能力。
举个例子：2015年【pinyin：nián】8月14日晚，北京市住房和城乡（繁：鄉）建设委《读：wěi》员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
也就是说，如果在这个时间之前卖掉房子想xiǎng 换通州房子的，就可能丧失了购房{练：fáng}资质，造成换房不{pinyin：bù}成甚至违约。
再比《拼音：bǐ》如{读：rú}：2016年的“930新《读：xīn》政”，调整了首付款额度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。这也就意味着一套700万的二套非普通住宅，首付多了140万。
如【读：rú】何降低换房的风险？
换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换房者来说，各个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节都能顺利进行，才会使整个gè 交易安[读：ān]全畅通完成。
1. 防备资金风险，保护资金jīn 安全
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款（拼音：kuǎn）项支出数目都不小，相对来说，选择(繁：擇)第二种方式，通过第三方的资金监管好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 在(读：zài)合同上落实节点和时间
为了防fáng 止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。在约定上述内容时，要参考另一个被连环的买{练：mǎi}卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。
使shǐ 用补充协议，将合同中不明确（读：què）的合同条款进一步约定，减少后续阶《繁体：階》段因为意思含混不清造成的不便于麻烦。
另外，签约《繁：約》时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于[yú]换房群体以及房款来源，同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构进【pinyin：jìn】行，以便于掌控连环单的履行进程。
3. 买房准备充足，寻找合适房源yuán
换房《fáng》是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。如果guǒ 已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后《繁体：後》，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
对于换房者来说，买卖的时机和hé 顺序都很{pinyin：hěn}重要，由于买（繁体：買）与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到最小，将损失减到最小。
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